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央行住房信贷政策透露的四大信号

要闻 | 来源:蓝房网整理 2014-05-15 09:39:57 我要评论
[导读]央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作,标志着至此开始货币政策“微调”走向定向宽松。

5月12日,中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

会议最后,刘士余对个人住房贷款提出了以下五点要求:一是合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;二是科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平;三是提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款;四是有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析;五是建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。

笔者认为,央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作,标志着至此开始货币政策“微调”走向定向宽松。而货币政策走向定向宽松、“优先满足”首套自住购房的政策背景来看,主要是因为宏观经济处于触底阶段,当前,仍然需要房地产适度拉动宏观经济的增长。

国家统计局数据显示,2014年一季度国内生产总值128213亿元,按可比价格计算,同比增长7.4%,宏观经济处于触底阶段。一季度,居民消费价格同比上涨2.3%。同策咨询研究部研究显示,当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时,整个经济基本面面临滞涨的压力,货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看,2014年一季度GDP增速与CPI增速累加值为9.6,刚好处于这一区间,从指标意义来看,具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征。4月份CPI重回1时代,更加增强了货币政策定向宽松的预期。

此外,国家统计局数据显示,截止3月末,中国广义货币(M2)余额116.07万亿元,同比增长12.1%,已明显低于13%的年度控制目标,此时货币政策偏紧。

因此,在宏观经济“触底阶段”,央行要求合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,提高服务效率等措施,货币政策“微调”走向定向宽松,以适度拉动宏观经济的持续增长。

从央行此次表态中强调“优先满足”居民家庭首套自住购房等这个信号来看,今年以来这样的表态尚属首次,这其中透露出当前政策层面的特征及趋势的四方面信号,媒体认为:

第一、无论政策怎么调整,支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题,包括在“盘活存量用好增量”的过程中,货币政策调整的核心仍然是“优先满足”居民家庭首套房需求,让商品住宅市场回归居住属性。

第二、宏观经济触底阶段,政策走向定向宽松,下半年大中城市房价将不如稳步上涨的通道。

去年11月份以来各地限购政策从严,但是,至今为止各地频频爆出限购松绑的消息,并没有严格执行,这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分。在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化,而是保持定向宽松的姿态。

因此,从大中城市短期市场表现来看,尽管短期内大多数城市存销比高企,部分城市出现大幅降价的现象,但是,这样的现象应该不会持续太久,预计下半年,由于银行信贷对于首套自住需求的支持,信贷紧缩的局面将逐步得到改善,至此,供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的渠道。

第三、尽管限购、限贷等政策有松动的迹象,但是大多数城市仍然是延期继续执行,当前通过“优先满足”支持居民家庭首套自住购房需求的差别化政策,为楼市长效调控机制出台争取更多的时间,这个时间预计在今年年底或明年年初,在这个时间段之前应该不会有继续从严的政策出台。

第四、对于开发商来讲,在上半年“流动性”趋紧的市场背景下,以“现金为王”的策略应该为广大开发商采纳,同时,土地市场溢价率表现走低,地价表现相对合理,此时为较好拿地时机,也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中,从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化,最终形成“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”的市场局面;下半年货币政策转向定向宽松,最佳的拿地机会可能会已经错过,此时,开发企业再在土地市场上拿地有可能会面临比较多的竞争,下半年部分城市地价可能重新走高,不排除个别热点城市还会有地王出现,这些城市拿地可能会一定的市场风险。

 

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