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房奴们的新年福利来了!快来看看你今年省多少月供

要闻 | 来源:券商中国 2016-01-03 08:29:07 我要评论
[导读]房贷还款金额有变化了?原来,2015年,央行进行了5次降息,五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%,降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的老百姓而言,降息的福利在今年生效。

相信2016年,好多人都收到了银行这样的一则短信:

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房贷还款金额有变化了?原来,2015年,央行进行了5次降息,五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%,降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的老百姓而言,降息的福利在今年生效。

某国有大型银行的理财经理在接受媒体采访时候表示,房贷利率调整的方式有三种:

一种是次年调,银行利率调整后,次年1月1日开始执行新利率;

一种是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息;

还有一种是次月调息,即在利率调整后的次月执行新的利率水平。

大部分银行采用第一种方式,次年生效,国家利率调整后,银行会自动执行新的利率政策,贷款人不必提出申请。

来算算今年你的房贷会怎么变化吧!

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▲图片来源:@上海发布微博

以一笔20年期限的100万贷款为例,那么这个降息之前,月还款额是7251元,降息之后,月还款额变为6544元,每月下降707元。在整个还款周期内,累计减少利息17万元。

不过,在银行执行新的商业贷款基准利率后,房贷并不会立刻减少,1月份月供或不减反增。

银行相关人士表示,对于采用等额本息还款的客户,随着利率降低,每个月还的贷款数目中本金金额要多,而且逐月增加,对客户而言,贷款结清前,总利息是减少的,为利好。

中信银行佛山分行理财师提醒,目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右,2016年1月的月供相对特殊,正好跨越年度分段计息——今年12月21日至31日期间执行旧利率,明年1月1日至20日才执行新利率,因而月供减少不“彻底”,甚至会出现1月份房贷利息有下降,但根据等额本息计算公式重新计算,还款本金却会上涨的情况。

“供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以才会出现月供‘不降反升’的怪事。事实上,供房者1月多还的是本金,并不是利息增多,2月份以后,计息方式就会恢复正常。”理财师提醒,客户下月最好留意银行短信通知,避免出现房贷逾期情况。

此外,如何还房贷最划算呢?每日经济新闻为您找到了以下几种方法:

【高收入人群】等额本金还款:

等额本金还款法是一种计算非常简便,实用性很强的还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。

这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。

【短期贷款】一次性还本付息法:

提前偿还全部贷款的,将一次性结清全部贷款本息。一次性偿还贷款,就是要求借款者在贷款期限到期前,一次性还清本金和利息的消费贷款。一次性偿还贷款的借款目的一般是有特定用途的,如用于应付临时性的资金短缺,因此一次性偿还贷款一般期限较短,数额较大。一次性还款用于过渡性贷款支付定金,如果你在支付新住房的预购定金时,由于旧住房尚未出售,缺乏现金,便向银行申请一笔短期贷款以支付定金,待旧住房出售后偿还贷款,因此这种贷款是过渡性的对于小企业或者个体经营者,可以减轻还款压力。

【收入稳定人群】双周供:

双周供缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。

因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。

【刚工作的年轻人】等额本息还款法:

等额本息还款,也称定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的,对于参加工作不久的年轻人来说,选择“等额本息还款法”比较好,可以减少前期的还款压力。

【发了横财】提前还贷缩短期限:

提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。此外,提前还贷部分房款后,剩下的贷款应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。

因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。

【省钱省事儿】公积金转账还贷:

在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。

 

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[编辑:鄢明霞]

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