去年我国一线城市“地王”现象与部分二三线城市土地流拍率超半形成明显反差,表明当前全国房地产开发资金正向一线城市加速集中,充分反映出房地产市场的区域分化特征和潜在运行风险。在全国房地产化解库存主线下,一线城市房地产市场能否继续一枝独秀,走出独立行情,存在极大不确定性,值得高度关注。
据中原地产统计,截至2015年12月20日,去年一线城市成交土地总宗数和规划建筑总面积均为近六年新低,但平均楼面价却创出历史新高。同时,全国百城中有10所城市土地流拍率达到或超过50%。这种明显反差,反映出我国房地产开发资金正加速从非热点城市向一线城市集中。北京市在2015年土地成交宗数为近五年新低的情况下,累计土地出让金首次超过2000亿元,楼面价创出历史新高,“面粉贵过面包”,导致城市住宅事实上已处于加快“被豪宅化”态势。
当前一线城市房价坚挺存在一定合理性。一方面,社会财富向一线热点城市集中,提高了房价可接受水平;另一方面,热点城市完备的城市基础设施、包容创新的人文环境、广泛的就业机会等是社会稀缺资源,内在产生人口流入动力,可能会对房价形成强力支撑。
但这并不意味着一线城市房地产市场在当前经济形势下就可以走出独立行情。
一是当前一线城市绝对房价水平与国际都市基本持平。
二是一线城市人口流入空间收窄。从人口密度分析,2014年日本东京都人口约1329万人,面积约2189平方公里,与北京六环内人口密度基本持平。一线城市环境资源承载力、社会综合管理水平、非热点城市经济发展程度等,对人口流入的抑制作用正加快显现。
三是一线城市“被豪宅”提升了房地产市场运行脆弱性。“被豪宅”或者说房价被动上涨,实际上提升了一线城市可交易住宅总价值。为维持住宅交易价格稳中有涨,需要更多资金持续注入,否则便不可持续,这显著增加了房价回落的可能性。特别是一线城市存量住宅规模已经非常庞大,导致“被豪宅”的市场价值容量几近天文数字。
四是高地价能否向房价顺利传导面临庞大存量住宅的强力冲击。2015年,一线城市存量住宅交易比重远远超过新房交易。去年北京二手房交易量约为新房交易量的两倍,新房入市正日益面临庞大存量住宅的强有力竞争,导致高地价能否向高房价顺利传导存在不确定性。另据中介机构分析,住房置换链条支撑了去年北京房价高位上涨。随着一线城市房价对终端需求群体收入的继续偏离,未来住宅置换链条支持豪宅交易量有效扩大的空间也正日益缩小。
纵观各国房地产发展历史,还没有一个国家城市的房价在对居民收入和住房租金的比例过度偏离的基础上仍能持续明显上涨。一线城市“被豪宅”对真实需求的进一步抑制,对经济基本面的日益脱离,对房地产市场运行规律的明显背离,决定了其继续走出独立行情的可能性已经非常狭小。
