“去库存”决定提出已经过了快4个月，到2016年1月超半月了，中央未出台真正具有去库存的具体政策。房地产库存之高、过剩之重，中央不是不知道，应该比地方政府都更加清楚，明白库存、过剩的危险性多么厉害。1、库存、过剩危机不解除，房地产投资会继续下降。2、固定资产投资则继续下降。3、产能过剩行业大面积的增加。4、金融风险不断上升。5、地方政府债务、财政、经济增长会受到巨大的压力。6、三四线城市的政府工资发不出。
老谢认为，必须尽快出台去库存的政策。其一是2016年全国房地产市场库存量比2008年还要严重，因为2008年没有现在这么大量的库存，所以2008年政策刺激，2019年就楼市复苏，2010年则回暖，到2011年楼市继续上升。2016年1月全国商品库存量已经达到7亿平方米左右，这7亿左右库存指的是竣工而没有销售的房子。包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套、公共面积、企业自持、安置、市政教育、医疗等面积。
其二是商品房库存7亿左右平方米对于全国商品房销售13亿平方米左右的量看，7个月的去库存周期是非常短暂的。但是房地产市场最大的问题：1。市场化没有真正实现，政府干预过多，缺乏真正的市场。2。一部分房企现金流不稳定，高杠杆的资金占比增加，库存影响房企销售回款。3。部分商品房库存基本很难消化，可能被迫炸掉，不会因为任何政策消化掉。如房企破产或者是老板跑路，或者是被抓起来了，或者是楼盘建筑质量有问题，或者是规划违法、配套问题被业主强制退回的，这部分库存除了被新的房企收购、银行取得外，就是炸掉，或者拆掉。其三是目前房地产市场最危险的库存、最严重的库存基本集中于三四线城市。经过一年楼市宽松刺激政策，绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转，一线城市已经全面复苏回暖。换而言之，目前典型35个城市自9月开始，已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。
老谢认为，2015年中国房地产市场整体处于高库存状态，房地产投资增速则持续下行。2016年以楼市去库存为中心，不是抑制房价为主。市场分化、去库存、政策宽松是2016年楼市主要特征。去库存期间，基本可以排除四个非常不利于房地产市场稳定的政策：1。房地产税不会出台。2。遗产税不会出台。3。限购、限贷政策不会再新增新扩容。4。一线城市限购未来只会取消，不会一直存在。因此，未来全国楼市的城市区域差距会不断扩大，供求关系紧张的一线城市，房价会迅速上涨，二线城市房价则会平稳上涨，供大于求的三四线城市则会放缓投资增长速度。城市之间的房价继续分化，中心区域与郊区最为明显。现金流是决定开发商会不会降价的主要原因，另外是融资与库存及销售回款速度等。毫无疑问，2016年全国房价存上涨的压力，政策会更宽松。
老谢我，即使“去库存”已经成为中央政府确定的2016年经济工作“国家任务”，2016年北上广深限购不会全面取消，政策不存在取消的可能性，短期之内不会出现放开。基本上排除了2009年全面刺激楼市“大水漫灌”方式解决房地产市场库存问题。其一是“分城施策”已经成为最高决策层认可的房地产市场政策思路。在“分城调控”政策思路下，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的部分二线城市与三四线城市，活跃楼市交易的政策力度，将在2016年中加大。这意味着，而大量二三四线城市，已经开始酝酿考虑出台地方性政策，对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段，活跃房地产市场交易。而二三四线城市对第三套住房的限制政策，有望放开。
2015年底，中央城市工作会议时隔37年后召开，会议除了对城市规划、城市基础设施建设、城市管理等方面的议题进行了讨论之外，也涉及了房地产市场的有关问题，“去库存”的政策目标，再度被强调。因此，住建部在向地方住房和城乡建设系统布置2016年重点工作时，“巩固房地产市场向好态势”被置于多项工作的首位。而在此前几年中，重点工作的第一项基本上会被保障性安居工程等住房保障领域的工作任务占据。住建部部长陈政高表示，在2015年房地产市场企稳回升的基础上，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。因此，当前决策层更希望用外科手术式的方式，解决楼市产能过剩问题，即实现“去库存”的目标。
老谢认为，2016年中国楼市新政策主要围绕去库存为中心，其一是最值得、最有利去库存的新政策包括12个方面：1、房贷利息抵个人所得税。2、政府收购商品房直接转成保障房、公租房，棚户货币化安置，停建经济适用房。3、政府4万亿多存款，拿出1.5万亿到2万亿作为新市民首次购房的财政补帖。4、首套商业银行房贷首付降至2成，二套商业银行房贷首付降至3成，三套房贷首付调整为4成，公积金首套房贷首付降至1成。5、商业银行贷款利息继续往下调1%，重回首套房商业银行贷款7折贷款优惠利率。6、二次降准，7、二次降息。8、房贷资产证券化。9、高库存城市停止新增土地供应。10、取消第三套房贷款限制政策。11、允许农民的耕地和宅基地入市，基地、农地可抵押。12、房地产项目资本金再次下调5%。
其二是全面落实2015年的政策，330与930及地方自发的政策：1、落实取消限外买房，取消90/70政策。2、落实取消过时的限制房地产投资政策，如限贷、限购、限价、限售、限签的错误政策。3、落实二手房营业税5年改2年，免税政策。4、落实5次降息政策。5、落实商业银行首套房、二套房贷的首付下调到2.5成、3成到4成政策。6、公积金贷款的首付下降到2成政策。7、落实首次买房财政补帖、契税与印花税及费减免政策、普通住宅标准调整、公积金异地贷款、公积金房贷资产证券化、放宽公积金条件提高贷款额度、下调房地产项目资本金5%的政策。8。停止库存过高的土地供应政策。毫无疑问，2016年房地产调控基调为去库存的分城施策、分类调控，主要是落实2015年330、930、新国七条政策为主，同时出台新的去库存政策，预计货币、信贷、房贷总体会比2015年更宽松。
当前中央与国务院及住建部去库存提议暂时停留在纸面上，没有出台实质性意义上的有效去库存具体政策。其一是去库存自2015年10月23日国务院李总理首次提出之后，市场进入去库存政策储备之中。到2015年11月10日中央习主席首次提出化解房地产库存，促进房地产持续发展。2015年11月11日国务院总理再次提出去库存，2015年11月12日中财办主任刘鹤又提出化解房地产库存，促进房地产持续发展。其二是2015年12月14日中央政治局会习主席议提出化解房地产库存，以农民工市民化。其三是2015年12月18日至21日中央经济工作会议上习主席提出化解房地产库存，并且给出“六招”去库存政策方向，农民工市民化、户籍制度改革、购租并举的住房制度、住房租赁市场、鼓励房企适当降价、取消过时限制性措施。其四是2015年12月28日住建部部长陈政高全国住房城乡建设工作会议上明确提出把去库存作为2016年房地产重点工作。
其实，从2014年底的时候，住建部就已经在全系统内部要求库存较大城市的政府，加快去化库存。2015年11月中央财经领导小组会议前，住建部向中央进行了有关房地产市场当前走势和未来走向的专题汇报，在专题汇报中，去库存这一思路，得到了中央的认可。2015年11月11日，习主席主持召开中央财经领导小组会议，在讲话中提出“需要房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性”，“去库存”第一次出现在公众视野当中。因此，在提出“去库存”的政策目标之后，住建部已经基本形成了2016年房地产市场政策的基本思路。多位消息人士均向记者证实，“改进房地产调控方式”已经被列入住建部2016年工作重点，并已经向地方住房和城乡建设系统定案。“改进房地产调控方式”的核心，已经被住建部确定为“分城施策、分类调控”。这意味着，2016年将不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面，出台针对性的措施。
从中央层面，将进一步提高棚改货币化安置的比例，并继续奉行各类资产抵押证券化试点置换出的信贷额度，优先用于城镇棚户区改造及其货币化安置。以此方式，增加市场需求，针对性地向房地产市场注入流动性。此外，从供给层面，中央已经要求房地产市场库存较大的城市，要控制土地供应节奏，调整土地供应结构，并可以对已出让地块的规划条件进行修改，从而确保不产生更多的潜在和新库存。“在分城施策、分类调控”的大政策思路下，北京、上海这些城市的限购政策，很难立刻取消或者进行大面积的调整。至少从年底年初特大型城市地方政府的意见反馈来看，取消限购还不是非常紧迫。住建部部长陈政高在向地方政府部署2016年重点工作时，曾明确向地方政府表示，2016年将强化房地产市场调控的地方政府主体责任，改进房地产调控方式，分城施策、分类调控。陈政高到任住建部部长后，曾与100多个地方市级领导分别进行沟通和交流，了解不同城市房地产市场存在的不同问题，在此基础上，住建部将“去库存”作为贯穿2015年房地产调控工作的主线要点。
从我们了解到的情况看，北京这样的特大城市，在限购政策调整的问题上，还是非常慎重的。大家谁也不想做出头鸟。一位住建系统的专家讲：北京、上海、广州、深圳这些城市的土地出让金收入都在增加，在这种情况下，地方政府难以有动机对现行限购政策进行大幅度的调整。因为现在讲的是地方政府有主体责任，如果你调整了，房价又呈现过快上涨的势头，这个责任是在地方政府头上的，所以，目前这种可能性是比较小的。在2015年的“3·30”新政后，北京、上海、广州、深圳的房地产市场去化速度已经明显加快，房价也呈现出了一定的上涨态势。国家统计局新近发布的数据显示，2015年11月，房价涨幅最高的深圳同比上涨已经达到了44.6%。上海涨幅15.4%，北京涨幅9.6%，广州涨幅8.2%。在这种情况下，特大型城市已经难以有足够的理由放开限购政策，对其进行调整。
老谢认为，去库存如果仅仅是说说而已，停留在纸面上或者是口头上，不出具有真正去库存的政策，容易形成负面影响，不利于稳定房地产市场预期。一日不出台真正能消灭与干掉库存的具体政策，三四线城市去库存、去过剩的危机就会继续存在。一旦形成灾难性的库存、过剩危机，必然导致地方经济、金融、产业、债务、财政遭遇到灭顶之灾打击。当前中国房地产去库存、去过剩务必全面刺激，没必要断断续续的政策刺激，促进房地产市场长期稳定健康发展。房地产市场全面复苏才是实现拉动经济，稳定增长的最好办法，这才是根本性解决三四线城市库存过高、供应过剩的办法。不仅解决了产能过剩、三三线城市库存、过剩问题，关键是解决了经济增速下降、地方政府债务、地方财政吃紧、金融风险的问题。
