13日早上,国家税务总局局长王军在大会堂部长通道被媒体问道“如何确保营改增5月1日如期落地?”
国家税务总局局长王军表示,这一点请大家放心,我们将做到三个“尽心尽力”:第一,尽心尽力快出方案。估计“两会”结束后,国务院很快就会召开常务会议进行审议,审定后我们即配合财政部尽快下发并公开实施方案,以利纳税人遵循。
第二,尽心尽力做好准备。与以往相比,这次营改增有几个不同点:一是数量多,涉及近1000万户纳税人;二是时间紧,只有不到两个月的实际准备时间;三是首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易;四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。为此,我们已经制定了任务书、时间表、路线图和责任状,国税地税将齐心协力将各项工作切实做到位,打通政策落地“最后一公里”,特别是对接纳税人的“最后一公尺”。
第三,尽心尽力帮助企业。一是全面开展培训,让纳税人熟悉政策;二是全程做好咨询,设立咨询专线和咨询柜台;三是全力服务办税,把6月份的纳税申报期延长10天,并在全国办税服务厅开辟“营改增”绿色通道。
而目前,对个人销售住房是暂免征收土地增值税。
这会对个人二手房交易产生什么影响呢?
营业税下,个人二手房买卖需缴纳5%的营业税,符合一定条件的住房买卖可免征营业税。
出于稳定房地产市场考虑,去年3月份,营业税免征条件有所放松,从原来的“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面,今年2月份,营业税政策进一步放松,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售的,均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。
这个环节的营业税改成增值税后,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率,部分可能适用3%的征收率。
北京某区地税局相关负责人对记者表示,预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。
上述负责人进一步表示,税制改革政策设计时,是要保证平稳过渡。原来营业税是5%,改成增值税后,要么通过核定征收的办法,确定征收率,这并不是常规增值税的办法,后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整,保证整体税负不会有太大变化。
他还表示,“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对记者表示,“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。
胡怡建表示,个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。
多位业内人士对记者表示,个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。
在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。
不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。
由于具体政策尚未出台,不排除具体政策设计上有调整,可能会对最终税负产生影响。
记者不完全整理了截至目前二手房交易税费费清单,如下:
一、契税:(1)首套房且面积90平米以下,成交价*1%;(2)首套房且面积在90-144平米之间,成交价*1.5%;(3)其他:成交价*3%。
二、营业税:2015年3.30新政规定,个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。
三、个税:个税的征收方式为:应纳个人所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%);普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。
四、印花税:买卖双方各0.05%:
五、土地增值税:目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格*核定征收率。一般城市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。
六、登记费:个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。
七、房地产交易手续费:新建商品房按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房减半收取,由买方承担。其他情况按6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。
八、佣金:成交价*3%,交易双方各付一半。
九、贴花:5元/套
十、评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。