由福州大学房地产研究中心统计的《2016年3月福房指数市场分析报告》近日出炉，其中，3月份福州及闽侯商品住宅成交量为64.93万平方米，与上个月的25.10万平方米相比，出现了大幅度的上涨，上涨了158.69%。与此相比，3月份的成交金额也出现大幅度的上涨，总成交金额达到85.54亿元，环比涨幅为156.09%。3月份的市场热情有所上涨，市场上展现出需求增加的情况，最终体现在成交量与成交金额上。以下是详细分析：
表1：2015年3月—2016年3月福房指数
注：本价格指数同时包含福州市区及闽侯县的数据。
表2：3月福房指数涨幅情况
注：平均涨幅以当前月份之前的一年为计算周期。
图1：福房指数及其趋势线
表1表2的数据显示，2016年3月的福房指数与上个月相比上涨了0.65%，与去年同期相比却上涨了5.10%。从图一反映的福房指数变动趋势来看，福房指数自2014年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于2015年5月份，并以此为起点出现连续上扬，说明趋势线已从前年的大幅下跌转为近一年的反弹。
3月份的福房价格指数呈现的上述变化说明了福州楼市在这个月内发生了一些积极的变化。与去年同期相比，3月份房地产市场发生较大程度的逆袭，指数及房价双双出现了上涨。同时在年前和年后国家和省政府出台的多项政策和其他各种原因的刺激下，很有可能继续加大对福州房市的影响。3月份的数据表明我们对于第一季度市场的乐观预判是正确的。
表3：福州及闽侯商品住宅成交量、金额、套数统计
注：本交易包含福州市区及闽侯县的楼盘，不含保障房项目。由于不同质楼盘的均价不能反映房价走势，此处注意使用，以免误导。
图2 福州商品住宅成交量走势图
从表3的数据可以看出，2016年3月福州及闽侯商品住宅均价为13175元/平方米，与上个月相比下降了134元/平方米，跌幅为1.01%，但这并不能代表榕城房价的动态趋势。
从成交量上看，3月份福州及闽侯商品住宅成交量为64.93万平方米，与上个月的25.10万平方米相比，出现了大幅度的上涨，上涨了158.69%。与此相比，3月份的成交金额也出现大幅度的上涨，总成交金额达到85.54亿元，环比涨幅为156.09%。3月份出现的这种成交量与成交额双双上涨的情况和3月份均价下跌有一定的联系，说明市场供给的结构性问题，即低价位房子供给在增加。3月份的市场热情有所上涨，市场上展现出需求增加的情况，最终体现在成交量与成交金额上。
[板块分析]成交量闽侯摘得桂冠、均价市中心夺魁
表4：2016年3月福州各板块各板块均价 单位（元/平米）
友情提示：板块均价是不同质楼盘的平均价格，不能作为房价涨跌指标。
表5：2016年3月各板块均价涨幅及成交量情况
从表4表5可以看到，市中心板块以均价20683元/平方米继续拔得头筹，该板块与上个月相比大幅度上涨，涨幅为38.93%，比去年同期上涨了6.72%。位居次席的是江滨板块，均价也达到了每平米19409 元，值得注意的是该板块环比大幅度下降了21.97%，与去年同期相比也下降了12.36%。紧接着的是金山板块，均价收于17012 元/平方米，环比上涨了6.74%，与去年同期相比大幅度上涨了17.12%。东区板块和五四北板块分别位居第4、第5，均价每平米分别收于16126元和15998元，环比上月都上涨了，东区大幅度上涨了12.98%，五四北上涨了14.32%%。西区板块均价收于15393元/平方米，紧接着是仓山板块的15232元/平方米，两者环比上月一涨一跌，西区下跌了11.05%，仓山上涨了4.34%。闽侯板块均价为9357元/平方米位居最后，其环比跌幅3.31%，同比涨幅4.40%。
从成交量看，闽侯板块以成交29.68万平方米夺得桂冠。结合闽侯板块均价呈现下滑的情况，可以判断房企采取了降价销售策略，以价求量。福州市区中成交量最大板块是仓山板块，成交量为12.58万平米，占本月总成交量的19.37%。紧随的是金山板块的9.43万平方米，占本月总成交量的14.52%。东区板块收于7.83万平方米位居第四，占本月总成交量的12.05%。成交量排名前四个板块销售量占比达到了九成多。
表6：2016年3月闽侯各区域交易情况
由表6分析可知，在成交量方面，南屿以8.12万平方米，占总成交量的27.38%蝉联桂冠；南通以5.32万平方米的成交量位列其后，占总成交量的17,94%；位居第三的是甘蔗，共成交4.70万平方米，占总成交量的15.83%。上街以成交量为4.30万平方米占总成交量的14.38%,位居第四，可以看出，本月成交区域仍然主要集中在南屿、上街、南通和甘蔗四大板块。
由表6还可得到成交均价的排行，上街以均价13396元/㎡位列榜首；竹岐则以均价10394元/㎡位居第二；南屿排在第三，均价为10236元/㎡。本月成交均价前三甲与上个月月相比相同，表明这三地的房价处于福州较高水平且较稳定。上街与南屿的均价一直都较为稳定，且在闽侯区域内都处于高位。整体来看，南屿无论在成交量还是成交均价上都是闽侯县的前三名，此区域紧靠福州市区，交通便利，经济较繁荣。这些都使得这个区域的楼盘在市场上备受追捧。
表7：2016年3月市区楼盘成交金额排行榜
表8：2016年3月市区楼盘成交面积排行榜
由表7可见3月份的市区楼盘成交金额排行榜分布于仓山、台江和晋安。其中，仅仓山区有八座楼盘上榜，排名第一；台江和晋安区则各有一座楼盘上榜。仓山区的闽江世纪城楼盘继续蝉联桂冠，成交金额为11.77亿元；台江区的阳光城金融街官邸楼盘摘得榜眼，成交金额为3.40亿元；仓山区的厦航林浦住宅摘得探花，成交金额为3.04亿元。
从本月市区楼盘成交量排行榜（表8）来看，8月份的楼盘成交量排行榜主要集中在仓山区。从榜单可以看到，仅仓山区就有九座楼盘上榜，与其他地区拉开了较大距离；台江区有一座楼盘。排行榜的三强位置由仓山占领，依次是仓山的闽江世纪城楼盘、仓山区的厦航林浦住宅、仓山区的淮安国际住区楼盘，成交面积分别为7.60万平方米、1.90万平方米、1.70万平方米。综合来看，闽江世纪城楼盘由于该楼盘地处林浦会展中心，临近地铁4号、6号线，地理位置优越，同时具备一定的投资价值，表现一直较为出色，近三月都占据榜单前三。
表9：2016年3月闽侯楼盘成交金额排行榜
表10：2016年3月闽侯楼盘成交面积排行榜
由表9可见，3月份的楼盘成交金额排行榜表现出六个区域的争夺。其中南屿镇继续保持着出色的表现，仅南屿镇就有五个楼盘上榜，远远超过其他地区位列第一，上街、南通、甘蔗、荆溪、青口各一个楼盘上榜。其中，南通的天泽奥特莱斯以4.62亿元的成交金额夺魁；位于上街镇的中海寰宇天下位列第二，成交金额为3.93亿元；排行榜的第三名则由甘蔗镇的启航闽江1号夺得，成交金额为2.77亿元。
从本月楼盘成交量排行榜（表10）来看，3月份的楼盘成交量排行榜共有六个板块上榜。其中，南屿板块有四个楼盘上榜，荆溪有两个楼盘上榜，青口、甘蔗、上街镇、南通、都仅有一个楼盘上榜。综合来看，南通的天泽奥特莱斯楼盘以5.31万平方米的成交量摘得桂冠；甘蔗的启航闽江1号楼盘屈居第二，成交量为3.96万平方米；青口的中建花园楼盘则以2.84万平方米的成交量位居第三。
表11：2016年3月福清楼盘成交金额排行榜
表12：2016年3月福清楼盘成交面积排行榜
由表11可见，3月份福清市楼盘成交金额排行榜分布在六大区域，竞争出现多元化的趋势。其中音西街道占据四个席位，龙江街道占据两个席位，龙山街道、宏路街道、渔溪镇、石竹街道各有一个楼盘上榜。龙山街道的三福龙景获得桂冠，成交金额为2.10亿元；音西街道的中联天玺楼盘以2.08亿元的成交总价位列第二；排行榜的第三名位置则由龙江的壹品江山楼盘占据，成交金额为6015万元。
从本月福清楼盘成交量排行榜（表12）来看，相比成交金额排行榜，有相同的六个区域上榜。音西街道有四个楼盘上榜摘得桂冠，龙江有两个楼盘，其余各区域分别有一处楼盘上榜。其中，龙山街道的三福龙景楼盘以2.70万平方米的成交量夺魁；音西街道的中联天玺楼盘位居第二，成交量为1.60万平方米；龙江的壹品江山楼盘夺得第三名，成交量为6015平方米。
在过去的时间里，国家一直在出台新政解决“去库存”的难题，各个地区的各种举措层出不穷，当然福州也必将有所行动。3月2日，福州出台《关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在落实去库存上面推出了新的具体措施，也被人称为“榕七条”。“榕七条”中便有对于农民工进城买房的新政，包括①农民工进城买房给补贴。②保留农民工土地分配权。③农民工子女可就近上学。现在农民工开始有专项贷款购房，享受补贴优惠政策。
同时为贯彻去库存的“闽八条”,提升金融机构对新市民购房支持力度,在23日,省住建厅联合工行福建省分行、建行福建省分行、农行福建省分行签署了《支持新市民购房合作框架协议》。3家银行都推出了支持新市民购房的贷款产品，例如工行的“幸福贷”、建行的“乐得家”、农行的“安家贷”。在符合信贷政策和监管规定的条件下，向农民发放用于在城镇购买商品住房的贷款，对农民购房实行优惠的贷款利率及首付政策、减免相关手续费。以此来保障农民工的收入，刺激农民工的消费需求。除此之外，3家银行还为农民提供一揽子的金融服务，比如买完房子，装修、买车、买耐用消费品等，这些各种创新的金融服务也将逐步的带动房地产产业的发展，增强其供给链结构的优化等。
福州市出台的“农民安家贷”来在为农民工进城购房提供便利优惠的同时也推动楼市的发展，增加购房需求缓解“去库存”难题，可谓是一举两得。在出台的“农民安家贷”带来了很多的优势，例如针对主体为农民有其专属的评估标准有别于城镇职工的评价标准、收入认定更加灵活、贷款成本下降、还款灵活、农民提前还款免收违约金等特点。
在三月份的楼市状况中，榕城楼市展现了“金三银四”的好势头，三月份的成交量价双双上涨，这与“榕七条”、“闽八条”的政策措施有一定的关系。“农民安家贷”吸引了农民工这个群体的关注，为楼市的发展带来了契机，无论是首付降成降息还是补贴优惠政策这都大大刺激了需求的增加。“农民安家贷”针对农民买房贷款推出，一方面为农民工进城买房提供帮助；另一方面，刺激农民工购房行为，缓解楼市库存问题。对于农民工这个特殊的群体来说，“农民安家贷”无疑是一项很有利的措施，给他们提供了优惠便利，同时也对他们的收入给予保障。农民买房重点还是在保障农民稳定收入，在创造贷款优惠条件的同时，保证农民有稳定收入支撑贷款很重要。当然，也不是所有的政策都是一剂良药，贷款的创新还要注意风险，真正要让农民进城买房，还需要降低房价、提高农民收入和给农民子弟良好的生活医疗教育等居住条件，由此来看，去库存路还长。
