2016年第一季度，与全国各大一二线城市相同，在一系列政策刺激下，福州楼市走出一波高涨行情。有关数据显示，福州1-3月五个行政区住宅签约套数约6054套，月均签约2018套，签约面积69.24万平方米。其中，3月份五行政区及闽侯商品住宅成交量为64.93万平方米，环比上涨158.69%。成交火热的一季度，福州迎来了年内首场土拍，中庚、金辉、禹洲等房企连刷三地王。
在房地产回暖的同时，上周，福建省消委会公布了2016年第一季度投诉情况。根据福建省各级消委会受理投诉情况统计，2016年第一季度共受理消费者投诉5242件，因质量引起的消费投诉高居首位。其中，从商品类投诉来看，房屋及建材类的投诉量仍居前五。
福建省消委会相关人士介绍，随着房屋买卖的越来越频繁，房屋买卖所带来的纠纷也越来越多，而纠纷产生的原因也非常复杂。《消费者权益保护法》颁布实施，促使消费者权益保护意识不断提高，但是消费者权益受损现象仍屡见不鲜。
围绕着福建省消协统计得出的热点房产纠纷问题，我们邀请了福建闽君律师事务所创始人卓文彬律师为大家答疑解惑。
交付纠纷
交付纠纷主要是指交付房屋纠纷和购房款交付的纠纷，在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间，但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋，而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下而发生纠纷。
卓文彬律师表示，根据我国《合同法》等相关规定，购房者在购房后遇到出售方重大违约的情况，如，开发商不按期交房等，违约一方因其违约行为给对方造成经济损失应向对方支付的违约金，该违约金实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。
对于延迟交房的情况，如果买卖双方在《商品房买卖合同》签订时，约定了开发商若未按时交房达到一定的期限，买受人还有权在规定的时间内解除合同。
卓文彬律师表示，如果开发商违约，一般情况下，购房者可以按照约定的违约金要求赔付违约金，比如说合同约定延期交付以购房款总金额的万分之一赔付。另外，如果购房者不愿意再购买该商品房，还可以根据合同约定的情况要求解除合同并退房。
但是在现实生活中，一般而言，合同均有明确规定是先付款，还是先交房，通常情况，开发商会在合同中有类似“先付全部购房款后交房”的明确条款约定的。
一房多卖纠纷
在房屋买卖过程中，我们经常会碰到一个楼盘与多个购买人签订了买卖合同，且买受人均要求履行合同。比如，开发商A先将房产卖给B，但开发商A资金出现问题，跑路前拿着同样一套房子卖给了C。此时，各购买人的权益应如何保障？
卓文彬律师表示，根据《物权法》司法解释规定：对预告登记后的处分行为进行了限缩性解释，限于转移不动产所有权，或设定建设用地使用权、地役权、抵押权等在法律上危及或妨碍债权实现行为。在实际购房过程中，没有经过预告登记人的同意，第二个买主难以获得房屋的所有权。这样，所登记的请求权就得到了有效的保护。也就是说，如果B对房屋进行了预告登记，那么，开发商A与C的合同就难以得到法律保护，B作为房屋的预告登记权利人会受到优先保障的。
房屋质量纠纷
无论购房者是买的二手房还是商品房，都有可能出现房屋质量上的问题，包括房屋主体结构质量问题和一般房屋质量问题，都是产生房屋质量纠纷的重要原因。
卓文彬律师表示，依据相关法律规定，商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验或投诉等。如果最终结论确定，房屋主体结构质量不合格的，购房者有权解除合同并要求退房，给购房者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。如果是遇到一些小的质量问题，在不影响购房者居住的前提下，购房者可以要求开发商进行整改。
买卖双方对利益的无序追逐纠纷
开发商为追求更加丰厚的利润回报，很多商品房的质量难以保证，销售的商品房越多引发的纠纷就越多；另一方面，地价不断波动，使得阶段性商品房价格的不确定因素增加，买卖双方遇到价格下降无利可图，或是价格暴涨利益失调，都可能因利毁约引发纠纷。再则，买受方有时受广告的引导或对合同片面理解，期望值过高，一旦未达到预期即引发纠纷。
卓文彬律师表示，如果遇到价格变动所引起的毁约行为，守约方是可以要求违约方按照合同约定承担违约责任的。如果开发商因为价格上涨而毁约，购房者可以要求开发商继续履行合同，履约销售。如果购房者因为房价下跌而毁约，因涉及到购房贷款等一系列问题，开发商通常可以没收购房者的购房定金等。
如果购房者受到了广告宣传误导而实施了购房行为，若这个广告误导对购房者产生了实质性影响，那么购房者可以根据情况要求开发商承担违约责任甚至解除合同。
