由福州大学房地产研究中心统计的《2016年4月福房指数市场分析报告》近日出炉，其中，4月份福州及闽侯商品住宅成交量为40.60万平方米，环比上月下跌了59.93%。与此相比，4月份的成交金额也出现下跌，总成交金额达到584302万元，环比跌幅为46.40%。
业内认为4月份出现的这种成交量与成交额双双下跌的情况与购房市民逐渐回归理性有关，福州楼市在经历了年初一线城市房价暴涨的刺激后回落， 4月份的市场热情有所退却，市场上展现出供大于求的现状，最终体现在成交量与成交金额上。以下是详细分析：
[福房指数分析] 价格指数环比小幅上涨
表1：2015年4月—2016年4月福房指数
注：本价格指数同时包含福州市区及闽侯县的数据。
表2：4月福房指数涨幅情况
注：平均涨幅以当前月份之前的一年为计算周期。
图1：福房指数及其趋势线
表1表2的数据显示，2016年4月的福房指数与上个月相比上涨了0.41%，与去年同期相比却上涨了5.30%。从图一反映的福房指数变动趋势来看，福房指数自2014年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于2015年5月份，并以此为起点出现连续上扬至今，说明趋势线已从前年的大幅下跌转为近一年的反弹。
4月份的福房指数与价格呈现的上述变化说明了福州楼市在这个月内发生了一些积极的变化。与去年同期相比，4月的房地产市场发生较大程度的逆袭，指数与价格双双出现了上涨。且从幅度上看较上月有所上升，说明市场热度增加。而且对比近年后成交水平，总体还是偏高的。同时在年前和年后国家和省政府出台的多项政策和其他各种原因的刺激下，上海南京等一线城市房价的暴涨在一定程度上刺激了榕城房地产市场热度的上升，且这种市场热度很大程度上会保持上升趋势。4月份的数据表明我们对于第二季度市场的乐观预判是正确的。
[量价分析] 成交量、成交金额环比下跌明显
表3：福州及闽侯商品住宅成交量、金额、套数统计
注：本交易包含福州市区及闽侯县的楼盘，不含保障房项目。由于不同质楼盘的均价不能反映房价走势，此处注意使用，以免误导。
图2 福州商品住宅成交量走势图
从表3的数据可以看出，2016年4月福州及闽侯商品住宅均价为14392元/平方米，与上个月相比上升了1217元/平方米，涨幅为9.24%，但这并不能代表榕城房价的动态趋势。
从成交量上看，4月份福州及闽侯商品住宅成交量为40.60万平方米，与上个月的64.93万平方米相比，出现了大幅度的下降，下跌了59.93%。与此相比，4月份的成交金额也出现下跌，总成交金额达到584302万元，环比跌幅为46.40%。4月份出现的这种成交量与成交额双双下跌的情况与购房市民逐渐回归理性有关，福州房市在经历了年初一线城市房价暴涨的刺激后回落， 4月份的市场热情有所退却，市场上展现出供大于求的现状，最终体现在成交量与成交金额上。
[板块分析]成交量金山摘得桂冠、均价市中心夺魁
表4：2016年4月福州各板块各板块均价 单位（元/平米）
友情提示：板块均价是不同质楼盘的平均价格，不能作为房价涨跌指标。
表5：2016年4月各板块均价涨幅及成交量情况
从表4表5可以看出榕城住宅市场供求结构的变化情况。市中心板块本月以22987元/㎡的均价夺得榜首，与上月均价相比大幅上涨11.14%，同比上涨10.67%；江滨板块以19840元/㎡的均价位列第二，和上个月相比小幅上涨了2.22%；金山板块以16590元/㎡的均价位居第三，与上月相比下降了2.48%；仓山板块和东区板块则分别以14989元/㎡和13498元/㎡的均价成交，与3月份相比，仓山板块小幅下跌了1.59 %，基本持平，东区板块则大幅下跌了16.30%；五四北板块以16280元/㎡的均价成交，与上月相比较小幅上涨了1.76%；闽侯板块则以9891/㎡的均价成交，较上月上升了5.70%。从总体涨跌幅情况来看，与上个月相比，上涨板块数大于下跌板块数，尤其市中心板块涨幅最大，东区板块下跌幅度最大。
在成交量方面，金山板块以108364平方米的成交量，占本月总成交量的26.69%，拔得头筹，环比上升；闽侯板块则以103435平方米的成交量位居第二，占本月总成交量的25.48%；仓山板块以97770平方米的成交量位居第三，占本月总成交量的24.08%；东区板块以53875平方米的成交量紧跟其后，位居第四。前四大板块盘踞了成交总量的八成。
[闽侯区域分析] 成交量青口蝉联桂冠，均价上街夺魁
表6：2016年4月闽侯各区域交易情况
由表6分析可知，在成交量方面，青口以46836平方米，占总成交量的45.28%获得桂冠；南屿以36196平方米的成交量位列其后，占总成交量的35%；位居第三的是上街，共成交8488平方米，占总成交量的8.2%。荆溪以成交量为8033平方米占总成交量的7.76%位居第四，可以看出，本月成交区域仍然主要集中在青口、南屿两大板块。
由表6还可得到成交均价的排行，上街以均价13598元/㎡继续位列榜首；南屿则以均价12997元/㎡位居第二；荆溪排在第三，均价为8451元/㎡。上街与南屿的均价一直都较为稳定，且在闽侯区域内都处于高位。整体来看，南屿无论在成交量还是成交均价上都是闽侯县的前三名，此区域紧靠福州市区，交通便利，经济较繁荣。这些都使得这个区域的楼盘在市场上备受追捧。
[市区楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量仓山独占鳌头
表7：2016年4月市区楼盘成交金额排行榜
由表7可见4月份的市区楼盘成交金额排行榜分布于仓山、晋安和马尾。其中，仅仓山区有八座楼盘上榜，排名第一；晋安和马尾则各有一座楼盘上榜，并列第二。仓山区的闽江世纪城楼盘继续蝉联桂冠，成交金额为81921万元；仓山区的金城湾楼盘摘得榜眼，成交金额为59012万元；仓山区的厦航林浦住宅项目摘得探花，成交金额为55186万元。
表8：2016年4月市区楼盘成交面积排行榜
从本月市区楼盘成交量排行榜（表8）来看，4月份的楼盘成交量排行榜主要集中在仓山区。从榜单可以看到，仅仓山区就有七座楼盘上榜，与其他地区拉开了较大距离；晋安区有两座楼盘上榜，马尾区有一座楼盘。排行榜的三强位置均由仓山占领，依次是仓山的闽江世纪城楼盘、仓山区的金城湾楼盘、仓山区的厦航林浦住宅楼盘，成交面积分别为52852平方米、34713平方米、34491平方米。综合来看，闽江世纪城楼盘由于该楼盘地处林浦会展中心，临近地铁4号、6号线，地理位置优越，同时具备一定的投资价值，表现一直较为出色，近三月都占据榜单前三。
[闽侯楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量榜竞争激烈
表9：2016年4月闽侯楼盘成交金额排行榜
表10：2016年4月闽侯楼盘成交面积排行榜
由表9可见，4月份的楼盘成交金额排行榜表现出四个区域的争夺。其中南屿镇继续保持着出色的表现，仅南屿镇就有四个楼盘上榜，远远超过其他地区位列第一，上街、青口荆溪各两个楼盘上榜。其中，青口的龙恒凤凰城以27979 万元的成交金额夺魁；位于南屿镇的博士后悦府位列第二，成交金额为15996万元；排行榜的第三名则由南屿镇的融侨小院夺得，成交金额为10361万元。
从本月楼盘成交量排行榜（表10）来看，4月份的楼盘成交量排行榜共有四个板块上榜。其中，南屿板块有五个楼盘上榜，青口有三个楼盘上榜，上街镇、荆溪都仅有一个楼盘上榜。综合来看，青口的龙恒凤凰城楼盘以39971平方米的成交量摘得桂冠；南屿博士后悦府楼盘屈居第二，成交量为12797平方米；南屿的群升江山城楼盘则以7500平方米的成交量位居第三。
[福清楼盘排行榜分析]成交金额、成交量榜竞争激烈
表11：2016年4月福清楼盘成交金额排行榜
表12：2016年4月福清楼盘成交面积排行榜
由表11可见，4月份福清市楼盘成交金额排行榜分布在九大区域，竞争出现多元化的趋势。其中音西街道占据五个席位，阳下街道占据两个席位，玉屏街道、龙江街道、石竹街道各有一个楼盘上榜。音西街道的侨荣花园获得桂冠，成交金额为18958万元；音西街道的利嘉中心楼盘以9502万元的成交总价位列第二；排行榜的第三名位置则由玉屏街道的中联天城楼盘占据，成交金额为5874万元。
从本月福清楼盘成交量排行榜（表12）来看，相比成交金额排行榜，共有六个区域上榜。音西街道有五个楼盘上榜摘得桂冠，阳下街道占据两个席位，玉屏街道、龙江街道、城头镇分别有一处楼盘上榜。其中，音西街道的侨荣花园楼盘以17235平方米的成交量夺魁；音西街道的利嘉中心楼盘位居第二，成交量为8052平方米；玉屏街道的中联天城楼盘夺得第三名，成交量为7342平方米。
[热点分析] 营改增来了 房地产会有哪些变化？
3月18日召开的国务院常务会议明确，自2016年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，将剩下的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率;还包括将新增不动产纳入抵扣范围。“无论是制造业、商业等原增值纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。”
此次改革之后，现行营业税纳税人全部改征增值税，营业税逐步退出历史舞台。
而房地产作为主要稳增长的产业，其重要性不言而喻。
从房地产企业的角度来看，政策的基调是确保所有行业税负只减不增。因此有分析认为，房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。
以万科为例，2015年缴纳营业税金及附加131.67亿(其中营业税73.31亿、土增税47.73亿)、所得税59.65亿，合计占营业收入13%，应交税费51.24亿(企业所得税占63%、土增税占24%、营业税占7%)。
由此可见，营业税按收入5%计征，是公司最大的税负支出。主要原因是营业税没有抵扣机制，成本只能由企业自行承担，而在增值税制度下，企业发生的相关采购一般可以抵扣进项税额，能有效解决重复征税问题。
同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于所有企业来讲是利好。当企业改善办公条件购置办公楼时成本会降低，从而刺激企业购置办公楼改善办公条件，有效去化写字楼库存。
还有分析认为，伴随着企业加入置业大军，将会有更多有能力的企业去进行投资，包括房地产物业方面，这有有助于去化库存。
但是，对于房产证在5年以上而言，这无疑是一个利空消息，因为当初价格低，增值部分很大。未来有可能税负会增加。
至于二手房买卖方面，营改增后都是按照增值部分来缴纳，所以无需再考虑是否满两年，从而达到加速流通、去库存的目的。
