要么对外贬值要么泡沫破裂 只能二选一
最近很多人都在关心经济的问题，特别是关心手里的这点钱。去年被股票弄怕了，看着楼市这么涨又觉得含糊，换美元吧，第一换不了多少，第二换完了也不知道该怎么投资，利息还特别低。而如果什么都不买，把钱抓在手里，就害怕贬值，天天听说央行放水，央行印钱的消息，实在不能淡定。不知道经济到底怎么了，还能不能缓过来。
其实老百姓的愿望很朴素，就是别让钱贬值，毕竟都是辛辛苦苦赚来的，所以只要能保持这个数字购买力就行，也不图什么发大财。但是，就这么个朴素的愿望，却屡屡被当成韭菜收割。说白了还是惯性思维定式。也叫火鸡思维，就是觉得以前怎么样，后面还会怎么样。一只火鸡从1月养到10月，伙食突然变好了，这说明什么，他觉得以后幸福的生活就要来了。但其实确实离端上餐桌不远了。
而现在的经济就这样，十年前我们经济加速，高速增长，房地产带动国内经济欣欣向荣，起到了火车头的作用，也让人民生活越来越好，人民币对外升值对内贬值，所以对于老百姓来说，更多的感受是国内的贬值，也就是10年通胀，10年货币超发。所以你发现管别人借钱的人都赚钱了，而且都发了大财。比如10年前你贷款买房，每月还2000块钱，愁死个人，觉得这暗无天日的日子要过上20-30年，结果没想到5年后，贷款就还完了，房子还涨了5-10倍，顿时感觉自己萌萌的。简直就是英明神武，股神在世了。于是后悔了，当年应该多贷款，多买几套。现在是不是就更发了。想到就要做到，很多人在这段日子里不断的借钱，不断的贷款，不断的买房，资产不断的增长。乐的不亦乐乎。但这种日子能持续吗?
从去年开始，人民币结束了对外升值，虽然有人严肃的强调，人民币不具备贬值基础，但大部分人也都明白是什么意思。而实际上，人民币中间价，在最近一度跌破6.6，换句话说，虽然嘴上没承认，但实际上已经在推动人民币有序的，暗暗的，慢慢的，不引人注意的贬值。那么问题来了，人民币升值的时候，为什么是内贬外升，人民币贬值的时候，国内是继续贬值还是升值?首先要明确一点，我们的特殊结售汇制度，你是不可以直接带着美元入场的，就像澳门的赌场一样，进场你得换筹码，也就是拿美元换成人民币再进入到国内，所以当人民币升值的时候，美元就来的多，央行就得加进印钱，然后让老外们带着人民币的筹码进入中国，所以国内的基础货币就极度膨胀，变成了通胀。现在反过来了，人民币贬值，外储流失。老外现在赌完了，赚到钱了，现在人家要带着钱走了，拿筹码去央行那换成美元离场，所以尽管央行很努力，但大量的人民币开始回流央行体系，而央行印出来的钞票没有投放渠道，最后大部分都被拿去当房贷了。实体经济失血严重。
那么问题说清楚了，这大概就是未来十年的发展趋势，现在一对重要矛盾就是国内资产泡沫严重和人民币高估，用白话文不忽悠，就是国内不务正业的钱太多，而人民币不值这个钱。假设一下，我们继续保持这个状态，那么结果就很扯，央行每年印12%的钱出来，还都投放出去，基础货币继续这个速度增加，还不贬值。那么可能用不了10年，中国人将买下整个世界，我们的钱将比世界其他国家的综合还多。这个事您听听就知道有多不靠谱了!靠印钱能征服世界，那就不会发生世界大战了。
所以，后面发生的故事只能是二选一，一个是让不务正业的钱彻底完蛋，灭口之后，央行就当这么多年来的货币超发没发生过，另一个就是人民币对外贬值，这里面还有两个后果，一个是继续用外汇储备死扛，然后外储消耗殆尽，老外赌博完后，盆满钵满的满意而归。另一个就是不管了，该怎么贬值就怎么贬，保住外汇储备，保住这么多年外贸的成果。
资产泡沫破灭，就是日本的路，那些炒房的，跟这几年炒股的，炒煤矿的，炒钢贸的一样，财富瞬间蒸发。由富返贫，一身债务(贷款)。资金重回实体经济，回归创投、科技，大家一贫如洗了，也就踏踏实实的开始干事了，物价不会高了，经济也能复苏了。但经济增长再也上不去了，大量财富被消灭了，老外也都赔死了，即使离场，也不需要换多少筹码了，所以资本外流基本遏制，人民币贬值压力小了。
而如果选择第二条路，结果很明显，就是老外先跑，有钱人跟在后面跑，直到他们都跑了，而且是带着筹码跑了，场内发现只剩下老百姓，完全不足以支撑这么高的泡沫，所以泡沫还会崩塌。而我们现在选择是用外汇储备生顶，其实就是时间换空间，寄希望于在老外跑完之前，中国经济能够复苏，重回增长。人民币能重回升值通道。当然这个美丽愿望如果实现了，无疑是最佳选择，但问题的关键是，概率有多大?
楼市最大的秘密：还贷压力只有十年!
来源：楼市参考
中国楼市非常独特，它有很多深藏不露的秘密，犹如面带微笑的蒙娜丽莎。
比如：房价首先是一种货币现象，是央行决定房价，而不是开发商决定房价;
再比如：对于一个城市、一个地区来说，不是GDP决定房价，而是吸纳的资金总量和人口增量决定房价。
今天，我还想告诉大家一个秘密：在中国，虽然你买房子的时候设定的按揭时间不尽相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。
那些尽量拉长供楼期的人是聪明的，但遗憾的是，很多人都会选择提前还款，他们被表面上多付的“利息支出”吓坏了。
中国开始有商品房按揭贷款服务，是在上世纪九十年代，但不同的城市出现的时间不尽相同。2012年12月，北京晨报就报道了北京第一批贷款人结束房奴生活的消息，现在看来还非常有意思。报道里提供了两个案例：
案例一：
一位叫王新的女士，2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元，自己与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。而当时每月还款大约1000多元，这占到了王新当时月工资的多一半，王新一心只想“赶紧还完”。
如今(2012年)这套房子的身价如今已经涨到500多万元，月租金可达到8000多元。
案例二：
2001年5月，颜洁在北京买了属于自己的第一套房。据她回忆，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款2100至2200元之间。
“那时候贷款买房心里都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年下半年到2005年上半年，身边很多人都提前还清了房贷，包括自己的弟弟。
看到房子好租，颜洁下了再买一套房的决心。“但我不想再背贷款，就选了一个够全款付的小户型。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟十分后悔提前还贷，“还不如买套房呢”。
北京晨报采访的这两个人，都不算最早的按揭贷款人，在广东省大约在1993年前后就有了这种服务。从上述两个案例我们可以清楚地看到，当年的按揭贷款的确对购房者构成了巨大困扰和压力，但10年之后，这点钱已经不算什么了。如果是20年之后，更是如此。
为什么会这样?原因很简单，货币在贬值，你的收入也在上升。
人民币的购买力在纯粹计划经济年代(1978年之前，公私合营之后)，是常年维持不变的，那个时代不存在货币超发，往往出现通缩。但改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力平均每年贬值10%。
这样，我们很容易算出：100元人民币的购买力，10年之后就只剩下35元;20年之后就只剩下了12元;30年之后，就只剩下了4块钱。
换句话说，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。
这仅仅是“货币超发带来的通胀因素”对房子的影响，如果你选择在行政级别高的、有人口增量、资金汇聚能力的城市买房，你的房价还会以超过通胀的速度上升，房租也是。到那时，你的收益将非常可观。上面北京晨报的两个例子，已经告诉我们了。
关键问题是：这种情况，在未来还会继续上演吗?
我觉得至少20年内没有问题。原因很简单，第一，中国的城镇化率目前只有56%，城镇化只进行了半程;第二，目前中国货币仍然超发，M2增速仍然比GDP增速快6到7个百分点，但这是GDP没有挤水分情况下的差距。
即便按照M2增速(发钞速度)比GDP增速(创造财富速度)每年快7个百分点计算，100元人民币的购买力，也会在10年、20年、30年之后，分别贬值为：48元、23.4元、11元。
也就是说，如果选择等额本息还款方式，在经过10年按揭之后，你的实际经济负担就减少了一半;经过20年按揭之后，你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的九分之一了。
由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松。
那种“买一套房子，当一辈子房奴”的说法，完全是危言耸听的谎言。那种把买房子跟“诗与远方”对立起来的人，也基本上是哗众取宠之辈。想想海子是怎么说的吧，“面朝大海、春暖花开”的前提是：我有一所房子!而这套房子，其实只用你负担前10年。这就是中国式通胀的好处，他是买房者的蜜糖，是不买房者的噩梦。
所以，想买房子的家庭，只要算好最初几年的现金流和偿付能力，以及工作稳定程度就可以了，太远的事情谁也看不清楚。但有一点是肯定的：所有的纸币都是不断贬值的，人民币这样，美元、英镑、欧元也好不到哪里去，至于卢布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是钢筋混凝土做的，只要选对城市和地段，会比纸币坚挺得多。
虽然这轮房地产政策牛市正接近尾声，但不意味着中国房地产会崩溃。因为即便到了最危险的时候，中国也可以在资产价格(比如房价)和汇率之间做出二选一。
汇率显然是最容易被牺牲的，而资产价格必须维持。因为资产价格关联着金融系统的安危，影响社会就业和社会稳定。当然了，这是中国房价的另外一个秘密，这个秘密就连很多砖家、叫兽穷尽一生都整不明白。
