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8月福州楼市稳速增长 榕城房价渐趋回暖

2016年8月福房指数市场分析报告

要闻 | 来源:蓝房网 2016-09-13 09:11:09 我要评论
[导读]8月8日,由福州大学房地产研究中心统计的《2016年8月福房指数市场分析报告》出炉,其中,8月福州及闽侯商品住宅均价为16482元/平方米,与上个月相比下降了1221元/平方米。

9月13日,由福州大学房地产研究中心统计的《2016年8月福房指数市场分析报告》出炉,其中,8月份福州及闽侯商品住宅成交量为42.89万平方米,与上个月的38.14万平方米相比,上涨了12.45%。与此相比,8月份的成交金额也出现上涨,总成交金额达到706834万元,环比涨幅为21.43%。

专家表示:8月份出现的这种成交量与成交额双双上扬的情况与房地产市场渐趋升温有关。同时,新地王的出让价格屡屡刷破新高促使房价和交易量升高。8月份的市场热情稍微有所高涨,市场上展现出供小于求的现状,最终体现在成交量与成交金额上。以下是详细分析:
 

[福房指数分析] 价格指数环比小幅上涨

12015年8月—2016年8月福房价格指数

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2:8月福房价格指数涨幅情况

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注:平均涨幅以当前月份之前的一年为计算周期。
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1:福房指数及其趋势线

表1表2的数据显示,2016年8月的福房指数与上个月相比上涨了1.06%,与去年同期相比大幅上涨了9.05%。从图一反映的福房指数变动趋势来看,福房指数自2014年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于2015年5月份,并以此为起点出现连续上扬,说明趋势线已从前年的大幅下跌转为近一年的反弹。

8月份的福房指数与价格呈现的上述变化说明了福州楼市在这个月内继续发生了一些积极的变化。与去年同期相比,8月的房地产市场发生较大程度的进展,指数与价格双双出现了上涨,且从幅度上看较上月有小幅上涨,说明市场热度不减。而且对比近年成交水平,总体还是偏高的。同时在年后国家和省政府出台的多项政策和其他各种原因的刺激下,上海南京等一线城市房价的暴涨说明这种市场热度很大程度上会保持上升趋势,并很有可能继续加大对福州房市的影响。第三季度中包含着楼市传统的“金九银十”的购房旺季,8月份的数据表明我们对于第三季度市场的乐观预判是正确的。

 [量价分析成交量、成交金额环比下跌

3:福州及闽侯商品住宅成交量、金额、套数统计

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2:福州商品住宅成交量走势图

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从表3的数据可以看出,2016年8月福州及闽侯商品住宅均价为16482元/平方米,与上个月相比下降了1221元/平方米,降幅为8%,但这并不能代表榕城房价的动态趋势。

从成交量上看,8月份福州及闽侯商品住宅成交量为42.89万平方米,与上个月的38.14万平方米相比,上涨了12.45%。与此相比,8月份的成交金额也出现上涨,总成交金额达到706834万元,环比涨幅为21.43%。8月份出现的这种成交量与成交额双双上扬的情况与房地产市场渐趋升温有关。同时,新地王的出让价格屡屡刷破新高促使房价和交易量升高。8月份的市场热情稍微有所高涨,市场上展现出供小于求的现状,最终体现在成交量与成交金额上。

[板块分析]成交量闽侯摘得桂冠、均价江滨夺魁

4:8月份福州各板块均价    单位(元/平米)

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友情提示:板块均价是不同质楼盘的平均价格,不能作为房价涨跌指标。

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5:福州各板块均价和成交量情况

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从表4表5可以看出榕城住宅市场供求结构的变化情况。市中心板块本月以30141元/㎡的均价夺得榜首,与上月均价相比大幅上涨25%,同比上涨35.52%;江滨板块以25162元/㎡的均价位列第二,和上个月相比小幅下降了12.56%;五四北板块以21239/㎡的均价位居第三,与上月相比上涨20.92%;仓山板块以19563元/㎡的均价成交,较上月上涨了20.16%;东区板块和金山板块则分别以18248元/㎡和18032元/㎡的均价成交,与7月份相比,东区板块和金山板块分别上涨了4.45%和9.57%;西区板块以17000元/㎡的均价成交,与上月相比较小幅上涨了1.99%;闽侯板块则以10960 /㎡的均价成交,较上月小幅下跌了1.48%,基本持平。从总体涨跌幅情况来看,与上个月相比,上涨板块数远远大于等于下跌板块数,尤其市中心板块上涨幅度最大。

在成交量方面,闽侯板块以145534平方米的成交量,占本月总成交量的33.93%,拔得头筹;东区板块则以109849平方米的成交量位居第二,占本月总成交量的25.61%;金山板块以84183平方米的成交量位居第三,占本月总成交量的19.63%;仓山板块以45056平方米的成交量紧跟其后,位居第四。前四大板块盘踞了成交总量的八成。

[闽侯区域分析]成交量南屿蝉联桂冠,均价上街夺魁

62016年8月闽侯各地区成交情况

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由表6分析可知,在成交量方面,南屿以55861平方米,占总成交量的38.38%蝉联桂冠;上街以28055平方米的成交量位列其后,占总成交量的19.28%;位居第三的是荆溪,共成交27292平方米,占总成交量的18.75%。青口以成交量为25875平方米占总成交量的17.78%位居第四,可以看出,与上月相比,本月成交区域仍然主要集中在南屿和上街两大板块。

由表6还可得到成交均价的排行,上街以均价14427元/㎡位列榜首;竹岐则以均价12000元/㎡位居第二;南屿排在第三,均价为11796元/㎡。本月成交均价前三名与上个月相比基本相同。表明上街与南屿的房价处于福州较高水平且较稳定,两者都在闽侯区域内都处于高位。整体来看,南屿无论在成交量还是成交均价上都是闽侯县的前三名,此区域紧靠福州市区,交通便利,经济较繁荣。这些都使得这个区域的楼盘在市场上备受追捧。

[市区楼盘排行榜分析成交金额、成交量仓山独占鳌头

2016年8月福州市区楼盘住宅金额排行榜

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2016年8月福州市区楼盘住宅总面积排行榜

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由表7可见8月份的市区楼盘成交金额排行榜主要分布于仓山、晋安和马尾。其中,仅仓山区有五座楼盘上榜,排名第一;晋安区有二座楼盘上榜,屈居第二,紧随其后的是马尾区,有二座楼盘上榜。仓山区的泰禾福州院子楼盘获得桂冠,成交金额为64343万元;仓山区的闽江世纪城楼盘摘得榜眼,成交金额为51264万元;晋安区的保利金香槟摘得探花,成交金额为43277万元。

从本月市区楼盘成交量排行榜(表8)来看,8月份的楼盘成交量排行榜和上月一样主要集中在仓山、晋安和马尾。从榜单可以看到,仅仓山区就有五座楼盘上榜,马尾区和晋安区有三座楼盘上榜。排行榜的三强位置由仓山和晋安瓜分,依次是仓山的泰禾福州院子、仓山区的闽江世纪城、晋安区的保利金香槟楼盘,成交面积分别为35746平方米、25632平方米、18816平方米。综合来看,闽江世纪城楼盘由于该楼盘地处林浦会展中心,临近地铁4号、6号线,地理位置优越,同时具备一定的投资价值,表现一直较为出色,近三月都占据榜单前三。

[闽侯楼盘排行榜分析成交金额、成交量榜竞争激烈

表9:2016年8月闽侯楼盘住宅成交金额排行榜

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表10:2016年8月闽侯楼盘住宅成交面积排行榜

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由表9可见,8月份的楼盘成交金额排行榜表现出四个区域的争夺。其中南屿镇继续保持着出色的表现,仅南屿镇就有五个楼盘上榜,远远超过其他地区位列第一,上街、荆溪各有两座楼盘上榜,青口则有一个楼盘上榜。其中,上街的碧桂园十里江湾以24384万元的成交金额夺魁;位于南屿镇的三盛托斯卡纳位列第二,成交金额为20592万元;排行榜的第三名由同样位于南屿的群升江山城夺得,成交金额为16184万元。

从本月楼盘成交量排行榜(表10)来看,8月份的楼盘成交量排行榜共有四个板块上榜。其中,南屿板块有五个楼盘上榜,上街、荆溪各有两座楼盘上榜,青口仅有一个楼盘上榜。综合来看,青口的恒宇首府楼盘以19563平方米的成交量摘得桂冠;上街碧桂园十里江湾楼盘紧随其后,成交量为16817平方米;南屿的三盛托斯卡纳楼盘则以16474平方米的成交量位居第三。

[福清楼盘排行榜分析成交金额、成交量榜竞争激烈

表11:2016年8月福清楼盘成交金额排行榜

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表12:2016年8月福清楼盘成交量排行榜

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由表11可见,8月份福清市楼盘成交金额排行榜分布在八大区域,竞争出现多元化的趋势。其中石竹、音西街道各占据两个席位,阳下街道、宏路街道、渔溪镇、龙山街道、龙江街道、玉屏街道各有一个楼盘上榜。音西街道的利嘉中心获得桂冠,成交金额为8580万元;龙山街道的三福龙景楼盘以7954万元的成交总价位列第二;排行榜的第三名位置则由石竹街道的御园楼盘占据,成交金额为7131万元。

从本月福清楼盘成交量排行榜(表12)来看,相比成交金额排行榜,同样有八个区域上榜。渔溪镇有两个楼盘上榜,阳下街道、石竹街道、音西街道、宏路街道、龙山街道、沙埔镇、玉屏街道和龙江街道各区域分别有一处楼盘上榜。其中,龙山街道的三福龙景楼盘以9700平方米的成交量夺魁;渔溪镇的凯景又一城楼盘位居第二,成交量为7747平方米;音西街道的利嘉中心楼盘夺得第三名,成交量为7091平方米。

 

热点分析:

楼市政策轮回:三四线去库存 一二线城市加码

在最近的2年里,楼市调控经历了一个从放松到收紧的轮回。

自2010年开始实施限购政策后,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。

但2014年,楼市下行带来的库存压力高企、房地产开发投资增速下降、土地出让金减少,进而影响区域经济的发展,由此限购政策也开始土崩瓦解。2014年年中之后,二线城市纷纷取消限购政策,到2014年底,除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外,其他城市均取消了限购。

不过,光取消限购还不够,紧随其后的是楼市信贷新政、救市新政的纷纷出台。尤其是2015年3月30日,中央就房地产政策接二连三放出“大招”,为房地产市场回暖助力,简称“3·30新政”,主要内容包括二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成首付、营业税免征5年改2年等。到2015年11月,在房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下,从中央到地方,去库存新政陆续出台。

就在三四线城市库存高企、大力去库存的同时,不仅北京、上海、深圳这些一线城市,包括南京、苏州、合肥和厦门这些热点二线城市的楼市也急速升温。到今年 3月,上海和深圳的楼市政策纷纷加码。其中,3月25日,上海公布了被称为“史上最严”楼市新政的“沪九条”,包括对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务 的要求将从2年提高到5年,买二套普通房首付五成,二套非普通住宅首付七成等内容。

在上海、深圳的楼市调控加码之后,大量的资金转战二线热点城市和环一线城市地区,以厦门、合肥、苏州和南京为代表的二线四小龙接棒上涨,地王频出,地王推动楼市进入量价齐升的状态,不少城市如厦门等地的楼市进入“全民炒房”时代。

这种情况下,南京、苏州等二线城市也开始收紧购房信贷、土地出让等政策。

例如,今年4月南京就明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%~12%,同时南京将采取6项措施遏制房价过快上涨势头。到了5月,南京更是宣布将实行土地出让最高限价办法,其后又推出土地出让熔断机制,至8月,南京调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例。

除了南京,苏州、合肥、廊坊、厦门等地也先后发布了不少楼市调控加码的政策。例如,合肥就出台了差别化信贷政策,首付门槛提高,地王一个月内付清地款等。

尽管如此,目前这些收紧的政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。目前这些热点城市地价依然一路走高,房价上涨的压力仍然很大。因此在三四线城市去库存的同时,一二线城市政策将继续加码。

 

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[编辑:曾凡博]