1月12日，房地产市场传来了两个大消息，从中我们或许可以看清“房地产调控长效机制”的端倪。
住宅用地是保障住有所居，不能用来炒作投机。买不买房都要看！
房地产税有了新提法
今天出版的《人民日报》在头版头条位置发表了这样一条消息：中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。
在这个指导意见里，有这么几句话值得我们高度重视：
（二十八）鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法，及时加以推广。
这就是官方关于“房地产税”的最新提法，其核心是“支持各地区探索创新”，总结之后“及时加以推广”。
众所周知，开征房地产税目前有巨大的争议，一是合法性的问题，二是如何收取的问题，三是征税会不会对经济发展产生负面效应的问题。
所谓合法性的问题，其实是土地产权问题，目前的商品住宅都缴纳了70年土地使用权，房子是业主的，但下面的土地是业主向国家租赁的。在缴纳了70年租金的情况下，再征收房地产税，是不是合适。
其实如何收很简单，只要全国电脑联网，就可以开征。但问题是，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致人口进一步下降，房屋库存量进一步上升。最终，过剩的住宅只能拆除、或者炸掉。
疯狂的中国楼市：究竟为什么两年会产生8万亿的按揭？
08年次贷危机虽然过去这么多年，但回忆起来还是令人心有余悸。在危机发生之前，美国房价经历了几十年的持续上涨，这和我国过去几十年的情况完全一样。
从2014到2016年，全中国的新房销售均价从2014年的5932元涨到2016年的7339元，涨幅是22%，但是，大家感受到的却是北上深合厦苏郑们的疯狂，被点名的16城，两年房价涨幅翻倍的不在少数。
与此同时，这两年个人购房贷款狂增8万亿，要知道14年底中国的按揭余额还只有11万亿，凶猛的按揭增长导致民间“中国次贷危机”的说法流行了开来。那么中国会有这一劫难么？
1. 两年8万亿的新增个人购房贷款
如果说2015年的年增长率23%还不够高，那么2016年的38%肯定是非常高的，其实，如果分半年看，2015年下半年增速就加快了，这个完整周期是从2015年开始的，所以，我们看这两年个贷的增长，两年共增长了约8万亿人民币，从1998年开始按揭制度以来，直到2014年底16年来，按揭余额是11.52万亿，2016年变成了19.54万亿，两年增长了8万亿，增长了70%，如果这都不算凶猛，我不知道什么可以算。
可以说，是个贷的暴增支持了这轮房产大牛市。
2. 热点地区城市个贷增长状况
（注：最准确的数据是个人住房贷款，但是各地人民银行披露的数据不够详细，很多只披露了近两年的住户中长期贷款，有的披露的是住户消费贷款，都会与个人住房贷款有出入，但是近两年的趋势是，住户部门的贷款增量很大部分是个人住房贷款，所以，采用住户中长期贷款余额还是比较接近的。）
如果说全中国70%的增长率还不够震撼的话，请看热点城市的增长率，各省和直辖市以及深圳的数据可以在在人民银行查到，杭州南京苏州地方数据是从其统计年鉴找到的，别的城市都没有直接数据，只有省的数据。
2016年的数据是根据前10个月或者11个月的数据推测得出的。
从杭州南京苏州对照其全省数据来看，中心城市增长率超过全省平均，杭州增速大约是浙江省增速的1.23倍，南京增速大约是江苏省增速的1.35倍，大致感觉中心城市增速是全省平均的1.3倍左右，因此采用1.3乘以全省平均数据来得出其余几个热点省会城市的增速。
厦门数据，没有2014年的，只能看2016年一年增量，是1401亿元，一年增长率是62.87%，两年应该超过90%了。
可见，深圳，上海，天津，北京，杭州，南京，苏州，郑州，武汉和厦门的增速都超过了70%，这些城市也是房价增长幅度大的。
3. 会发生次贷危机吗？
美国的次贷危机让大家记忆尤深，全美房产跌了30%，个别城市价格腰斩，那么，中国这么高的个贷增速会发生次贷危机吗？回答这个问题之前，我们先看看次贷相关数据吧。
Remarks by Governor Edward M. Gramlich
At the Financial Services Roundtable Annual Housing Policy Meeting, Chicago,Illinois
May 21, 2004
泡沫不是一年两年积累的，美国次贷经历了十几年的积聚，到2003年底就达到了1.5万亿美金，据说，最后破裂前其相关金融衍生产品达到了8万亿美金。所谓次级贷主要是指按揭客户没有还款能力，而且首付低，大部分是浮动利率。
美国从1950年前就有按揭制度，一直有比较高的按揭成数，但是正常的按揭利率是固定利率，一般而言，符合要求的客户不会出现太大问题的，出现问题的就是首付又低又无还款能力的次级贷客户。
次贷危机发生前，美联储实施了一轮叹为观止的减息又加息的过程，如图所示，左起红圈代表2000年5月16日美国联邦基金目标利率达到阶段高点6.5%，此后一路走低，中间红圈代表到2003年6月25日降至1.0%，此后又一路走高，右边红圈代表到2006年06月29日升至5.25%。6年多时间，联邦基金利率坐了个过山车，利率曾达到前20年未曾出现的1.0%这样的极端情况。
因为大部分次级贷是浮动利率的，随着美联储的连续大幅度加息，没有偿还能力的次级贷泡沫纷纷破裂。所以，要判断中国会不会发生次贷危机，我们来看一看次贷破裂的三个要素，1）首付比例，2）偿还能力，3）连续加息。
首先看看第1）项，首付比例吧，我前面说过，美国居民一直使用比较高的按揭比例来购房，下面第一张表是美联储的全美按揭贷款余额，我们看到，截止到2016年第三季度，美国按揭余额达到14.18万亿美元，大约是100万亿人民币，这个数据里面包含公司的住房按揭款，但主要是居民的按揭款。中国的个人住房贷款2016年底余额是19.5万亿人民币，所以，就余额来看，美国的按揭款总量还是远远大于中国的。
再看美国从1963年以来的按揭比例，基本上都是在75%左右，还是比较高的，美国人喜欢用杠杆，这就是当年中国按揭启蒙时大家耳熟能详的中美两个老太太的故事。
看完了美国的数据，我们来看一下全中国以及热点城市2016年按揭率是多少，数据如下表：
最高的深圳和苏州接近50%, 全中国大约是37%，深圳去年楼市疯狂时曾达到65%，当时统计的3400亿的数据含公司的购房贷款，不仅仅是个人的购房贷款，据人民银行深圳支行金融年报，2015 年全年深圳市居民中长期贷款累计新增 2629.3 亿元，这2600亿可以看做是深圳的居民按揭款。
综合而看，中国整体甚至各热点城市的按揭比例都还在可控范围内，首付比例基本都超过50%，说明很多二手房卖掉后资金又重新进入了市场。
个贷余额别的城市都有直接的数据推导，南京和杭州数据是间接得出的，准确性要差一些。
新房二手房全年销售数据是根据前面时间点披露的数据推出来的，跟最后的统计数据会有误差。
再看第2）项，贷款偿还能力，从人民银行的贷款监测数据来看，按揭款的违约率非常低，说明到目前为止还没出现很多无法偿付的状况，下面的表展示了热点城市今年平均每套房的按揭贷款额度，深圳最高，每套贷款大约是210万人民币，天津最低，大约每套是80万元，跟各自城市房产价值有关系。深圳有93.7%的房子使用了按揭贷款，别的城市没有找到数据，我统一使用了85%。
深圳平均每个按揭客户每月还款额是11,665元，因为深圳销售的房子也比较少，只有14万套，比别的城市少一半还不止，所以，风险不一定比别的城市大很多。
第3）项，就是中国是否会连续大幅度加息，这个各自判断吧，我认为中国的经济基本面不支持连续加息。
所以，综上所述，中国按揭贷款的首付比例，偿付能力这两项指标都还没有显示严重问题，如果基准利率也保持相对平稳，中国不会发生次贷危机。
这轮按揭贷款的暴增，目前来看，还没有出现大的问题，但是，这种暴增是不可持续的，所以，中央政府现在的每月监控主要是看热点城市按揭款的增量状况，增长较快的城市会持续施加调控政策。
4、不只是在买房，是在做空人民币
个人贷款突然大增，导致了房价大涨，以前的年度，上海还有按揭贷款余额微增甚至减少的状况，说明大家还是尽量还掉贷款的。为什么今天中国人突然这么愿意使用杠杆了？
我认为，大家是源于对人民币贬值的强烈预期，变得不愿意加大储蓄，更愿意抛掉人民币换得实物资产。为何20个热点城市以外的房子没有被追捧？试问，你抛人民币会换成美元，你抛人民币会换成津巴布韦元吗？
下面的表是中国住户部门存贷款余额，可以看出来，从2014年以来，住户净值并没有增加，如果以美元计，住户净值已经从4.6万亿美金减少到3.9万亿美金，到了2016年底，平均每个中国人存贷净值只有2万人民币。
下面的表说明在2014年使用100万按揭款与2016的还款区别，说明杠杆更便宜，如果加上汇率的考量，人们会更加毫不犹豫的使用。
按揭贷款100万元人民币，在2014年底时每月还款相当于1050美元，2016年底时，相当于每月还款795美元，相当于两年前的76%，说明杠杆变便宜了。
试想一下，如果汇率变成8.5，那杠杆价格就相当于2014年的62%了，香港7-11连锁店换港币已经是1：1了，隐含了美元兑人民币是8.27，也许，很多人认为，10年后人民币变得像日元了呢，大家简单的认为，今天借人民币，若干年后还“日元”，也说明对自己未来的收入充满了信心。
结论：
是什么造成了这次暴涨？是供需吗？是房地产周期吗？是城市化进程吗？我觉得不是，这次暴涨不是房地产本身正常的涨幅，这次暴涨直接原因是按揭贷款的凶猛增长，两年8万亿的按揭增量造成了20城市房价的暴涨。
这不是普通的房地产本身的增长，深层次原因是人民币贬值，对外体现在抛人民币换美元，对内体现在抛人民币换房子，贷人民币也是抛人民币的一种形式，对应的是存人民币，存人民币是持有人民币。
所以，大家不仅是在买房子，大家主要是在抛售人民币，不仅把自己的首付款抛掉还要借按揭款抛掉，有人说这是“融币做空”
有资产的高阶层人士或者机构可以购买海外资产，所谓“国内配置债务，海外配置资产”，普通群众只能“国内配置债务”，大家面对有强烈贬值预期的人民币，选择的是配置人民币债务换得实物资产，在大城市，没有比房子更稀缺的实物了。
为何选择20城而不是广大三四线城市，试问，你愿意用人民币换美元，愿意用人民币换津巴布韦元吗?
一套房子能改变你的阶层
小时候那些牛逼哄哄的梦想，长大后都变成了买房
01
大学毕业三年，班级微信群很少响了，偶尔响一下，是某某买房了，晒几张新家的照片，招呼大家说，以后就在xx安家了，同学们路过可以来玩啊。
你在底下恭喜啊恭喜地接着，脸上却划过一缕忧伤，心想，我他妈什么时候才能有套房啊？
同学见面，不是在聊房价，就是在说房贷，你嘴上虽然说终究是过客，买房干嘛呀，但还是偷偷地去交了首付。
你说你受够了租房，在北京每个月房租4000元，一年下来房租都顶小5万，你说且不说你一年能不能挣5万，就说你每天省吃俭用，钱没给你爹没给你妈，全交给了陌生人——房东，你憋屈。
你终于如愿在五环上买了一套房子，你说银行每天都催你还钱，想死都不敢死。
我看着你，回忆式地问，你以前的梦想不是当一个舞蹈家？
你脸一拉，瞪我一眼说，小孩子才有梦想，我只想买套房。
02
我想起了一个故事。
一个北京人，1984年为了圆出国的梦，卖了鼓楼大街上一个四合院的房子，凑了30万去了意大利。
在意大利他艰辛节俭地度过了30年，终于攒下100万欧元（折合人民币768万），准备回国安享晚年。
回到北京，他去了原来的老房子看了看，发现当年被卖掉的四合院现在中介挂牌8000万出售，他刹那间崩溃了......
故事告诉我们，选择比努力更重要。所以有人说决定我们现在生活的就在于我们10年前有没有选择买一套房。
根据瑞信研究院的2016年财富报告， 我们可以得出拥有超过约515万人民币净资产的人，已经属于全球最富裕的人这一结论，据说这一类人只占全球的1%。我曾经读过一篇文章名字叫《我只过百分之1的生活》，那么现在我想问，你有500万吗？
毫无疑问，那些在北上广深任何一个城市有套房子的人，都已经站在了全球财富金字塔的顶端。但是我相信，他们中的很多人，都只是赶上了好时机，他们早我们10年，15年在城里买了房。
我的同事老朱给我讲过一件真实的事。
十几年前，老朱在深圳富士康打工，跟他一块在流水线上工作的有一个男孩，这个男孩叫小赵。
那个时候，大家下班后都是窝在宿舍里睡觉，只有小赵下班了还去夜市摆地摊，即便休息也去打零工，他花了大概有两年多的时间，攒够了首付的钱，在深圳买了套房。
10年过去了，现在小赵身家起码有3000万了。
我悠悠地对老朱说，如果当初你也在深圳买套房就好了，那你就不用和傻逼的我做同事了，老朱叹息了一声笑了。
转了个笑脸，我在心里想，房子真的能给人带来翻天覆地的变化，对，是翻天覆地。
03
有人做过调查， 说如果时间倒退10年，你最想做的事是什么，其中排名非常靠前的就有买房。
我不禁要问一句？我们到底为什么买房？
房子给人安全感。
安全感，这是一个人人内心都会遇到的问题，没有房子，我们是不敢谈安全感的。
就比如说我，在郑州3年，住过5个城中村，平均半年搬一次家，你跟我谈什么安全感？
没有一套房子，在这个城市待再久，都很难有切切实实的归属感，它就像一场盛大的暗恋，我在你怀里，但是我不能说我属于你。
中产阶级也缺乏安全感，除了买房他们不知道要干什么？
每天早上醒来，习惯性地打开手机，看看自己的房子有没有涨？
虽然手里不缺钱，但在人民币加速贬值的当下，他们害怕自己的钱被稀释的没有购买力，他们每天在思考我的第N套房子应该买在哪里？
所以，只有不断地买房，才能暂时缓解他们的焦虑。
人生大事都与房子有关。
结婚要房子，因为女人需要物质基础做保证。
80后已经成为住宅消费的主要群体，而他们正处于结婚或者生子的人生重大转折阶段，中国人的传统观念将家庭和房子绑定，结婚需要房子，小孩成长，小孩教育依然需要房子。
投资需求。
近些年房地产市场的快速发展，使得很多人已经从中受“益”，这种钱和辛辛苦苦日复一日工作赚钱相比来的太轻松了，人人都有不劳而获的心理，但是房子助长了它。
投资是财富积累的最重要手段之一，而房地产现阶段仍然是最好的投资品。
04
最近看到一句话，说一套房子能改变你的阶层。
对于我们普通人来说，摆脱阶层的一大驱动力就来自于房子，如果你没有买房，哪怕你工作不错，薪水不错，你基本就是底层。
但是一旦你在一线城市有套房子，你就很容易是中产阶级了，也就是上面所说的百分之一的人。
仔细观察，你会发现整个社会都在“人以群分”，比如飞机有头等舱，高铁有头等座，一等座，二等座，酒店也有商务套房，豪华大床房，普通标间等等，这说明未来社会的等级只会越来越严格。
要打破这种局面，很多人选择赌一把，买套房。
BBC的一部纪录片《人生七年》也用49年的时间揭露了一个残酷的事实，穷人的孩子依然是穷人，富人的孩子依然是富人，这种阶层是很难打破的。这其中只有一个叫Nicolas的男孩，成功打破了阶层的天花板晋升为精英。纪录片说，这个概率仅约为7%。
但是生活中的我们，很多都不会将希望放在这7%上，这也是我们义无反顾选择买房的原因。
当所有的青涩心事，都变成了衣柜与化妆品之上的灰尘，当仗剑走江湖的豪情都冷却成但求安稳，当所有牛逼哄哄的梦想，都变成了买房。你终于承认，小时候那些，画家，科学家，发明家，老师，医生等崇高的梦想，如今好像跟你没有任何关系了。
为了买上一套房，你的日常生活变成了加班熬夜，你每天的生活费加上吸烟预算是20快，你说你算了算，除去房贷，还剩600块，固定的生活标配不能变，否则就不够了。而我终于明白，为什么我喊你去吃黄焖鸡你都不去了。
偶尔你也会感伤，说房子取代了梦想。
其实呢，我们都清醒地知道，买房让梦想实现的更好了，给父母的安心晚年，给孩子的五彩斑斓的童年，给爱人的温暖小窝，你看，你都在慢慢实现，不是吗？
