楼市值得看好的“强二线城市”之十四：福州

编者注：今天探讨的城市是福州，这也是我们目前的城市系列开始以来，第三座来自的福建省的城市，也是最近几年发展最快的几座城市之一。

一、失意的省会

福州历史悠久，从古至今一直都是福建省的省会、政治文化中心。也是屯兵重地、军事要塞，如今东部地区的陆军机关驻地，更是海峡西岸城市群的中心城市，战略位置极其重要。

但是福州却不是福建省最知名的城市，影响力不如省内的厦门。

这是所有人对福州最直观的影响，因为厦门、泉州的强势让福州与自己的省会头衔显得黯然失色。论知名度，福州不如厦门，论GDP总量，福州和泉州相比稍显不足。

福州也是华东沿海城市中最失意的省会城市，整个华东沿海的省会城市，南京、杭州、济南都是副省级城市，而福州却被抛弃。而5个非省会计划单列市所在省份中，福州也略显尴尬，是唯一没有被确定为副省级的省会城市。福建省也是唯一一个在省内有城市比省会城市行政级别更高的省份。

因此福州的城市地位较低，我们平台也多次提过，在中国，一座城市的城市地位，代表了这座城市能上升的高度。城市的行政级别越高，社会地位和整体影响力也越高。随着权力地位上升，这个城市聚集各种资源要素的能力更强，配置资源的权力也会更大，从而也会极大促进城市经济的发展。

但抛开省会的头衔，福州就是一座地级市。

来源：百度百科

1、福州为何被“看不起”？

ps：这个标题没有地域攻击的意思，只是这个标题更能说明福州的尴尬处境。

首先，福建省一直都不是一个富裕的省份。福建省是全国土地面积较小的省份之一，全省土地面积占全国土地面积的1.3%，居全国第23位。

而福建是一个多山的省份，素有“八山一水一分田”之称，海拔80米以下的平原台地只占总面积的10%。平原主要分布在沿海地区，较大的有漳州平原、泉州平原、福州平原和兴化平原等四大平原。

福州平原是福建省排行第二大的平原，但是本土多丘陵，在古代时，农业发展处处受制，到了工业时代，也由于地域狭窄，交通不便等因素，造成了驻厂困难，发展受阻，因此落后于整个华东沿海地区，诸如江苏、浙江、山东等。因此福州发展受挫的首要原因就是其本身的地貌特点。

改革开放后，浙江依靠上海，蹭上了热点，苏州、无锡、南京飞速发展，浙江省也达到了强市如云的境界。而广东，依靠港澳互动良性发展，也是目前唯一一个拥有两个一线城市的省份，还有佛山、东莞等强力地级市的助阵。山东，土地肥沃，加上青岛这座GDP大户、优良港口，因此也一路腾飞。

而福建省，虽然有厦门，但那是中央的。而另一面，泉州虽然也多谷地、丘陵，但只是一个地级市，没有带动周边城市的责任，因此肩负了制造业的大旗。对比之下，福州要辐射整个福建省，因此负担较重。

作为福建的省会，福州的门户职能却逐渐被政治职能所取代，港口贸易的建设发展逐渐衰弱。而泉州、厦门没有政治职能的束缚，把重心全部放在门户贸易上。

加上长三角以及珠三角的快速崛起，相比于夹在中间的福州来说，国家的海上贸易市场已有了更好的继承者。

因此，福建省拥有各种滞后发展的负担，也错失了规模性发展工业的最佳时机，一直没有强有力的支柱产业和人口流量。

从古至今，上层只喜欢产粮基地和纳税大户，因此整个福建省就显得不那么讨喜。另外一点，福建省距离台湾太近，这有一部分政治上的原因。

2、源动力不足，夹缝中求生存

福建省只有不到四千万的人口，流入人口也不多，这也是福建省另外一个软肋。

福建地区狭小，供可建设、农作的土地不多，因此人口稀少，流入量也不大。因为贫瘠，福建人也是最早出海的那一批人，也是如今华侨最多的省份，但这也说明福建省的人口源动力不足。

人口和土地，一直是城市发展最重要两个源动力，福建省在与华东沿海的几个邻居的人口争夺战中，一直处于被动的状态，福建人基本上自力更生，几乎无外省外力可靠。而县域经济体也由此而发，比如泉州市的崛起。

综上所述，福州虽贵为省会，但整个福建省都是处于滞后的发展状态，而福州的处境也略显失意，因此福州也是一座尴尬的省会。

二、崛起的榕城

福州的别名是榕城，也就是榕树之城。榕树也是亚热带地区的常见植物，树干粗壮，生命力顽强。榕树是福建省的省树，而从古至今，福建一直是民风彪悍的一个地方，福建人敢于下海闯荡，善于拼搏。因此福州虽然处于被动的局面，但是一直乘风破浪，开始迎头赶上。

整个华东沿海的省份，近几年福建省的崛起速度不容小视，尤其是在近几年互联网发展中，福建省仅次于广东、浙江、江苏的省份，也是腾讯的战略基地之一，而福州的发展也不逊于任何一座副省级城市。

*GDP前十五强省会城市概况

制表：卡若特；数据来源：各地统计局（注：合肥、西安统计口径有变化。合肥在2011年参与了“瓜分巢湖”，户县在14年并入西安）

根据2016年全国百强城市GDP排行中，福州名列29位，在GDP前十五强城市中位列13位。但是福州强势的地方在于增速达到了101.9%，在整个华东沿海地区，仅次于南京，击败了杭州、济南。

*福建省三大中心城市GDP概况

制图：卡若特；数据来源：各地统计局

在省内，福州在过去六年的时间，GDP总量实现了翻番，发展迎头赶上，距离超越泉州、打造福建一哥的局面只差一步之遥。

*典型省会城市财政收入概况

制图：卡若特；数据来源：各地统计局

而另一方面，福州在财政收入上，也取得了惊人的成绩。财政收入是指政府为了满足实现其职能的需要，具体表现为资源配置、经济稳定职能及经济发展职能等，同时也是评判一座城市城市发展状况的有力指标。

在我统计调查的前十五强的城市中（不含合肥、西安），福州的财政收入增速位列第四位，整个华东沿海地区位列第二，仅次于济南。

三、崛起的原因

1、区域中心，福州的使命

首先国家“十一五”规划纲要明确提出：支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区的经济发展。海峡西岸城市群在国家政策的支持下，城市发展、经济合作、对台交流等都会取得更快更好的进展。

而福建省一直以来都是华夏的大门，大陆最重要的屏障，因此福州近几年逐渐重回国家战略发展的核心位置，成为推动海峡西岸经济区的核心城市之一，有不可替代的区域中心的职责。

担子越重，被赋予的权利和地位也就随即提升。

2、高铁为福州发展提速

十三五期间，国家发改委公布《中长期铁路网规划》，规划主要包括三个方面，构建“八纵八横”高速铁路主通道、拓展区域铁路连接线以及发展城际客运铁路。

其中高速铁路三条通道与福建有关，福州将与北京、上海、广州、乌鲁木齐等地一并纳入综合铁路枢纽。

来源：网络

另外初步统计，2016年福州有12条高速铁路线路开工，开工线路里程为3157.63公里，投资额达4713.27亿元，而这些还不足“十三五”规划初步方案的六分之一。福州未来在铁路交通上将发生翻天覆地的变化，而高铁能带来的经济效益不言而喻。

福州也立志成为国际化航空大都市。

到2020年，海丝门户枢纽机场初步建成

年旅客吞吐量突破2000万人次

年出入境旅客突破300万人次

国际（地区）中转比例达20%以上

作为往来台湾地区、东南亚、东北亚门户枢纽

以及东南亚往来东北亚桥梁枢纽的框架初步形成

基本实现以福州为中心200公里范围机场专线全覆盖

而这些也将让福州成为最具有竞争力的城市之一，因此，榕城的崛起也将指日可待。

2016年，福州新房均价为18688元/平米，同比上涨28.51%。另一方面，福州的二手房房价在今年三月，同比更是上涨了35.72%，上涨速度可谓惊人。

事实上，福州和合肥类似，一直以来都是华东地区的楼市洼地，是附近几个省会城市里房价较低的，房价也一直被低估，经过去年的楼市热潮，房价因此也扶摇直上，处于补涨的阶段。

而为什么说福州仍然有上涨的势头，一是相比于福建省其他地区，福州的容量更大，发展潜力更强，对人口的虹吸也会进一步提高，因此楼市仍然有发展空间。

一、本外币余额存款

*典型省会城市本外币余额存款概况

制图：卡若特；数据来源：各地统计局

在我统计调查的这12座省会城市中，福州的本外币增速名列第六，也是这份榜单里房价涨幅较大的几座城市之一。

二、小学生指数

*典型省会城市小学生概况

制图：卡若特；数据来源：各地统计局

在小学生榜单中，福州不占优势，但考虑到福建省本来就是人口稀少的省份，再加上旁边几个强势的邻居，因此福州12%的增速已经合格。另外，福州虽然城区不大，但拥有734万的常住人口。并且在十三五期间，福州计划人口将达到890万，中心区域人口将达到410万。

人口的大幅度增长，以及资金的充足，也会进一步提高住房需求，福州的楼市仍有潜力。

三、区域点评

福州辖内共5区、2县级市、6县。市区有鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾；县城有闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县；以及福清、长乐2个县级市。总面积12251平方公里，其中市区面积1786平方公里。

1、买房指南：地铁

福州目前规划9条地铁线路，其中地铁一号线已经开始运营。

来源：百度百科

来源：网络，仅供参考，具体请以官方为准

2、各区域排名

（福州行政区划图）

1、鼓楼、台江、仓山、晋安

2、马尾、长乐、闽侯、福清

3、连江、罗源、闽清、永泰、平潭

（1）：鼓楼、台江、仓山、晋安（领涨片区）

鼓楼是福州的行政中心区域，也是目前房价最高的片区，也是地铁最为密集的片区。台江距离鼓楼最近，房价仅次于鼓楼，另外，台江房价高的另外一个原因是版图面积太小，可供建设土地不多。

苍山是整个福州二手房房价上涨最快的片区，未来房价可能会和台江平行。晋安版图面积最大，跨度也较大，也是这几片区里最弱的。

这四个区都是福州目前的核心区域，辐射中心，属于领涨片区，未来会受楼市整体的大环境而变动，房价一但上涨，会波及整个福州。

（2）：马尾、长乐、闽侯、福清（跟涨片区）

这个梯队里的片区在行政级别上各有不同，但是由于所处地理位置距离市中心较远，因此是受辐射区域，属于跟涨片区。

首先，马尾是市区，但是属于郊区，距离鼓楼的中间隔着两个片区，因此发展稍微滞后，也是福州市里唯一的洼地。在去年跟涨过后，房价一直处于微涨的状态，马尾也是这个梯队里唯一一个限购的片区，马尾也可能是整个福州未来上涨空间最大的片区。

长乐市是福州的门户县级市，民营企业的大本营，也是福州长乐机场的所在地。长乐市拥有空海陆三轴交通，是国内屈指可数的空海“两港”城市，因此长乐对于福州的重要性显而易见。

闽侯县是目前福州房价最贵的县区，均价达到了13081元/平米。也是福州向西扩张的必经之路，而闽侯县也是规划里唯一有地铁的县区。

福清市是第三批国家新型城镇化综合试点地区，有一定的高新产业。靠近长乐、闽侯，被这两个片区的房价所影响，房价在去年也成功破万，但是波动较大，买房投资要靠近长乐、闽侯。

（3）：连江、罗源、闽清、永泰、平潭（跟涨片区，目前增长力不足）

首先这几个都是县区，距离中心区域辐射较远，因此房价处于福州洼地。

连江的情况稍好，因为背离晋安，因此房价是这几个片区里最高的，但其他的几个县城相比之下就弱了一截，并且在去年跟涨之后，楼市在严控之下，热度已经减弱，房价也一路下滑。未来可能会有增长，但是具体要看福州整体的楼市状况。

ps：刚需可以根据自己的实际情况购买，参照新的城市规划设计。另外楼市有风险，短投请谨慎！

最后：28日晚，福州调控升级，取得不动产权证未满2年的不得上市交易，并将于3月29日起实施，以下为详细细则：

1、非福州本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格。

2、本市五城区户籍居民家庭在本市五城区已拥有一套住房，购买第二套住房商业性住房贷款首付比例不低于50%。

3、本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房。

4、取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

5、贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，打击投资。

6、加大公共租赁住房供给。

7、严厉查处房地产开发企业和房屋中介机构恶意哄抬房价、发布虚假广告、制造市场恐慌、炒买炒卖等违法违规行为，一经查实，立即曝光，顶格处罚。