继京沪之后，广州近日也收紧房贷政策，首套房贷利率全面提升至基准利率。
至此，四大一线城市已全部上调房贷利率，提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。
有业内人士认为，随着调控的层层深入，未来进入"四限"(限购、限贷、限价、限售)的城市还将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四、线城市，或面临调整风险。
记者从广州当地房产中介机构及相关银行获悉，从5月8日起，广州四大国有银行首套房贷利率全面上调，全部按照基准利率执行。最早宣布上调首套房贷款利率的是建行，从5月6日起，建行对广州首套房贷客户贷款利率上调至按基准利率执行。
随后工行、中行、农行等国有大行纷纷跟进，从5月8日起四大国有银行在广州全部取消首套房贷优惠利率。其他中小股份制银行目前还有首套房95折优惠利率，但不排除接下来向国有大行看齐，提高利率的可能性。
而在深圳，据记者了解，虽然银行方面没有明确政策出台，但在具体操作中优惠利率已很难通过审批。"我们送进银行的单子，目前几乎没有优惠利率能批下来的。也就是说，在实际操作中，首套房贷基本都是按照基准利率执行。"深圳中原地产相关人士告诉记者。
目前来看，四大一线城市已全部上调房贷利率，提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。其中，北京信贷政策最为严格，从5月2日起，包括几大国有商业银行在内的北京主要银行已陆续收紧房贷政策，首套房将执行基准利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%。上海、广州、深圳目前二套房政策变化不大，按照首付七成、1.1倍基准利率执行;上海国有四大行仍维持首套房9折优惠利率暂无变化，部分中小银行将首套房优惠利率从9折上调至95折；广州、深圳首套房利率已普遍按基准利率执行。
部分二线城市也将收紧信贷政策作为新一轮调控组合拳的重要内容。据深圳中原地产统计，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。
有地产研究中心认为，房贷收缩，或将是楼市调整"拐点"到来的导火索。在去库存、去杠杆的情况下，实体经济增速企稳并有所回升，央行明显调降了货币投放力度，M2增速回落。国内资金整体趋紧。
同时，进入楼市调控"四限"的城市将持续扩容，部分城市调控政策将愈加严厉。从目前的成交数据来看，深圳、苏州等城市已经出现"有价无市"的迹象，楼市成交持续缩量。克而瑞房地产研究中心认为，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已经出现衰减迹象。
易居中国执行总裁丁祖昱预计，随着调控进一步铺开和升级，部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。房企需慎之又慎，考虑市场、货币政策等诸多因素，谨防高价拿地带来更大的投资风险。
国内楼市格局在“逆转”
国内整体楼市格局正在发生“逆转”。中原地产数据显示，五一假期前两天北京商品房住宅签约84套，相比2016年五一假期的807套大幅下跌。有记者实地探访发现，北京周边的河北等地，中介声称“不太忙”。而其他热点城市如厦门，在小长假首日甚至首次出现二手房零成交的记录。
中原地产首席分析师张大伟表示，从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，小长假是2015年来一二线城市实际签约最冷清的一个假期。
北京科技大学管理学院经济贸易系主任何维达指出，对于一二线热点城市来说，楼市调控日趋严格，导致成交量萎缩，甚至部分价格下降，且因为前期涨得太多，目前市场处于观望状态。以北京为例，据北京市住建委的数据显示，4月上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。据经济观察报报道，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%。
“五一”假期后，多家银行调整房贷利率折扣。从5月1日起，北京市多家银行以网签时间为节点，5月1日及之后网签的，首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；二套房房贷执行基准利率的1.2倍。
对于房贷利率折扣越来越少，有人认为，这是一种“定向加息”。在业内专家看来，折扣少了并非加息，这是在前期调控政策之下，银行根据市场变化、调整资产负债结构的结果，利率调整针对的是增量，以抑制“炒房”行为，对于存量房贷，居民的负担没有加重。
今年以来，全国首套房房贷平均利率折扣变化明显，自1月份以来，居民首套房房贷实际利率已连续4个月上升。
“房贷利率折扣少了，这既受到各地出台房地产调控政策的影响，也有银行自身业务调整的因素。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为。
去年以来，为抑制房价上涨过快，多地出台了差别化的房地产调控政策。
“一方面，银行要配合各地出台的住房金融政策，抑制房价过快上涨；另一方面，住房按揭虽然风险较低，但并不是银行较赚钱的业务。”曾刚分析，此前大多数银行的房贷利率都是有折扣的，这无论与个人消费信贷还是企业贷款相比，银行发放住房按揭贷款的收益率水平要低得多。
去年，不少银行将住房按揭贷款作为贷款投放的“大头”，不少银行2016年新增贷款中超过一半都是住房按揭贷款，还有的住房按揭占比超过六成。
现在，情况发生了变化。一季度，我国宏观经济数据亮点频现。与此同时，货币市场利率中枢上行，导致银行资金成本上升。
融360分析师李唯一认为，对于银行来说，房贷业务回笼周期长，收益较低，房贷业务量过大将会降低银行的资金回笼速度，加剧银行现金链压力。
“从负债端看，银行成本上升，因此首套房房贷折扣越来越少也是银行根据市场变化调整的结果。”曾刚说，尤其是对资金成本较高的小银行来说，在当前市场利率之下，房贷折扣越多，其收益率也就越低。
银行随着市场的变化调整资产负债结构，这从一季度的数据中也能看出端倪。一季度，个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。与此同时，更多的信贷资金投向了企业。一季度，企业部门新增中长期贷款占全部新增贷款的63.3%，较上年末大幅上升，提高了30个百分点。
资金成本上升，导致银行需要寻求“更赚钱”的资产。因此，曾刚认为，今年银行的资产负债结构会发生较大变化，这意味着房贷在其中的占比会明显下降。“如果成本上行，资产收益率不跟着上去，那么银行利润就难以保证。”
利率作为宏观调控的重要手段，能够起到抑制房地产价格过快上涨的作用。从资金面来看，银行成本上升，会影响房贷的价格，进而影响需求。由于各地住房金融政策及限购等政策相继出台，从而给过去非理性的房地产市场“泼了盆冷水”。
“目前市场预期趋于平稳，购房需求可能有所下降。”曾刚认为，无论是资金面还是购房预期的变化，都会影响购房者的意愿和交易量。目前看，在稳定预期上，前期房地产调控政策起到了明显作用，此前购房者普遍预期房地产价格会较快上涨的恐慌性情绪大幅缓解。
有人担心，房贷折扣少了、利率高了，会不会误伤刚需？住房按揭利率折扣变少直接提高了购房成本。“目前来看，调整针对的是增量，对于存量房贷，居民的负担没有加重。”曾刚表示，从中长期看，房地产市场涨幅放缓，对于刚需购房者来说是好事，尤其是部分城市房价出现了小幅回调。总的来算，成本说不定不升反降。
从后期看，房贷利率在部分城市上调至基准利率的基础上，仍有上浮的可能。曾刚认为，房贷利率是否会继续上浮要看接下来市场利率的变化。“对于银行来说，如果资金利率继续走高，那么房贷利率可能会继续上涨。”李唯一预计，房贷利率继续上调可能性较大，银行会继续收缩房贷业务、控制房贷增量，并在满足刚性需求和控制资金成本之间寻找平衡点。但从总体来看，房地产调控一系列“退烧药”已初见成效。
规范发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,是实现住有所居的重大民生工程。为使越来越多的百姓实现“安居梦”,我国各地正在建章立制、多管齐下建立购租并举的住房制度,满足多元化住房需求。
购租并举促“新市民”安居城市
30岁的张先生日前向北京燕保·马泉营家园项目处提交了个人及家庭资料,签下《配租申请表》和《承诺书》。作为在北京工作9年的秦皇岛人,他享受到了北京市为“新北京人”提供的“新福利”。
这个“新福利”来自北京市住建委日前在公租房自住房中为非京籍无房人士开展的专项分配试点,试点旨在形面向非京籍无房人士专项分配公租房和自住房的长效制度。
像张先生这样的“新市民”,我国约有1.6亿人之多。他们主要是新就业大学生、跨城市流动人口或城镇化进程中的转移人口,在城镇租房居住,以青年人为主。在城市房价居高不下的情况下,要满足新市民的安居需求,构建规范的住房租赁市场不可或缺。
根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,要推进供给侧结构性改革,增加教育、医疗等公共服务供给,通过鼓励农民工购房、针对新市民购房的信贷政策调整、建立购租并举的住房制度等刺激新需求入市,真正让新市民融入城市,在城市安家立业。
多措并举支持租赁住房建设
实现“住有所居”,买房不是唯一答案。多层次、市场化、稳定规范的租赁市场也能提供可行的解决方案。目前,各地正在通过土地、税收、金融等多种举措,扩大住房租赁供给,鼓励住房租赁消费。
住建部和国土部近日联合发文要求,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。广东明确将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,并鼓励各地政府盘活城区“三旧”和城市更新用地等存量土地。
北京公布的未来五年供地计划提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,优化完善住宅用地供应结构,未来五年加快供地租赁类约占30%。
此外,为鼓励个人出租住房,我国还出台了税收优惠政策:个人出租住房由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税,对出租住房月收入不超过3万元的,暂免征增值税。
住建部有关负责人表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
借助“无形之手”发展规模化住房租赁
专业租赁企业少,住房租赁市场发育不成熟,是我国租房市场供给不能满足需求的一个重要原因。目前我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租。
梳理福建、广东、青海、广西、湖北等地出台的有关培育和发展住房租赁市场的实施意见可以发现,充分发挥市场作用,规模化、机构化、专业化经营是各地鼓励的主要方向。这其中包括发展住房租赁企业,也包括鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。
在租赁政策利好的激励下,住房租赁服务市场不断扩大,为越来越多企业提供商机。目前住房租赁市场涌现了魔方、青客、优客逸家、YOU+等一批住房租赁企业。以万科为代表的房地产开发企业,拓展业务范围,将其持有的房产用于租赁经营。
房价过高除了让工薪阶层买不起房，也带来泡沫破裂的巨大风险，为经济的发展埋下隐患。所以，楼市早就到了必须实实在在进行调控的时候。
北京师范大学董教授曾表示，房价下跌，约占家庭总数的4%~6%的无房家庭会高兴；未婚但考虑买房的人，约占城市人口10%的家庭会高兴。而剩下的86%的家庭、银行、地方、财税部门都不会高兴。
在某论坛上经济学家李先生，针对市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测，房价上涨不可能，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。
在笔者看来，房价下跌最不高兴或者抱怨的无非是那些投机客、是那些赚惯了暴利的开发商、是那些拥有多套住房伺机抛售的专家学者！
今年的房价上涨是不可能了，中-央明确提出了“房子是用来住，而不是用来炒的”在调控之下必然恢复理性，但暴利依然是楼市的常态，靠挣钱购房的老百姓依然只能望楼兴叹！房价仍远远超出普通民众的购买能力和承受能力。因此，需要更多的长效机制出来！
现代经济学家茅教授表示，中国的楼市肯定要出问题。房价逐渐往下掉，掉一半以上，这是必然的。只是不知道哪天爆发，目前还没到那个时候。
综合来源：腾讯房产、新华社杭州交通918（hzfm918）、央视财经（cctvyscj）、每日经济新闻、上海证券报
