有人预测，“未来3-5年，多数小二房东都会转行”，国家队和房企队的到来，是本土公寓的“噩梦”吗?
2017年11月21日，应花分期与杭州公寓俱乐部联合主办的线下沙龙：公寓知道第四期——《公寓本土化经营新出路》在杭州西溪圆满落下帷幕。
此次沙龙邀请到了数十位公寓行业一线实战精英，包括应花分期CEO曲元元、杭州公寓俱乐部发起人徐诗亮、橘果公寓运营部主管项渊博、哈租客公寓总经理叶洪亮、全房通创始人刘运华、莫卡领寓创始人陈忠红、杭州快乐寓总经理吴安洪、蘑菇租房联合创始人龙东平等。
本次沙龙就“国家队、地产队杀入本土公寓市场，究竟是好是坏?”进行了激烈地开场辩论，在激辩中寻求出公寓企业新出路。
▌本土公寓 VS 资产大鳄
这可能是公寓最好的时代，也可能是最坏的时代。
租房刚需旺盛、利好政策落地，住房租赁市场的发展动力愈发强劲。数据显示，2030年我国住房租赁市场规模将达到4.2万亿元，并且未来我国一二线城市将持续占据市场最大份额，市场规模有望翻番。
但同时，随着国家队、房产队的入场，对于杭州本土公寓而言，未来市场空间收窄，经营压力会随之越来越大。
相关行业人士表示，未来三到五年内，多数的小二房东都会转行。甚至，国家队、房产队不计成本的拿房策略，对于本土公寓而言是一次“降维打击”。对此，沙龙现场杭州公寓俱乐部发起人、达人嘉公寓创始人徐诗亮也提出了相关话题：“国家队、房产队入场，是好事还是坏事?
(杭州公寓俱乐部发起人 徐诗亮)
橘果公寓运营主管项渊博认为，政策导向和国家队的入场，使得行业步入正轨，以往“黑中介、吃押金、暴力退房”等租赁灰色地带已经越来越少。规范化的市场运作，对于公寓品牌的稳定发展将起到关键性作用。
哈租客总经理叶洪亮也提到，从短期而言，国家队、房产队的入场，将会严重挤压小二房东的生存空间。从宏观角度出发，政策和社会的重视，有利于整体公寓市场发展，包括消防、装修、出租条例等方面都亟待规范化。
那么本土公寓如何在巨头中杀出血路?应花分期CEO曲元元认为，未来将会转向寻找更为细分的市场领域，所以将企业定位成专而美，将是刺破市场重压的机会点。
生存环境日益收窄，中小公寓品牌联合是必然趋势，包括品牌、资源、系统、金融等个方面的共享。
▌公寓需要内外兼修
细分市场、高科技、强运营是未来公寓市场的必然趋势，而收房难、装修成本上升、团队运营效率低、租后服务不完善则是急待解决的市场现状。
首先针对收房难，项渊博认为这需要公寓经营者更加深耕区域经营，达到一定的区域定价权。
对于租后管理的不完善，这与缺少标准化的运维体系相关。未来公寓企业在租后管理中可以采取区域划分、明确团队责任制(包括业务员、管家、保洁员)和定制岗位职责与绩效考核。
同时，房源系统、智能门锁、智能水电表等互联网技术，对于目前公寓运营效率的提升尤为重要。
(橘果公寓运营主管 项渊博)
其次， 本土公寓尤其是小二房东们更能体会外界竞争压力，莫卡领寓创始人陈忠红认为“运营能力强的二房东任何时候都能立于不败之地” 。
在他看来，当下二房东们需要做到以下六点：1、锁定区域，先下手为强;2、系统搭建、团队作战;3、自我迭代、与时俱进;4、提升品质、加强管理;5、差异化运营;6、金融合作，夯实基础。
做到这些未来公寓市场并不可怕，甚至还将是商机无限。
(莫卡领寓创始人 陈忠红)
再次，公寓行业的共有趋势就是加大对金融服务地引进。随着金融服务平台的增多，对于公寓方而言，选对并用好金融服务，是能否快速扩张的重要因素。
曲元元从第三方分期服务平台的角度出发，剖析金融服务提供商在公寓行业发展进程中扮演的角色。在她看来，正确运用金融服务，能够有效帮助公寓方提升市场竞争力。
应花分期作为第三方服务平台，通过为公寓方提供持久有力的信息科技服务，帮助公寓方有效降低获客成本，并实现从重资产到轻资产的产业转型。
(应花分期CEO 曲元元)
最后，住房租赁是一个重资产薄利润的行业，甚至于很多盈利都需要从各个环节中“抠出来”。在全房通创始人刘运华看来，打造一份完善的收房合同在公寓盈利方面有着至关重要的作用。
刘运华表示：“租房租期约定至少三个月以上;房间内餐具、挂画、植物等让房东搬走，并一律不要写进合同里;写清楚退房时以当前状态交给房东，房东不得要求恢复……。”
这些都是公寓收房过程中细枝末节的“潜规则”，但能直接避免在交接房时可能引起的纠纷，从而减少不必要的损失。这些看上去很小的损失累积起来，或许会成为公寓经营入不敷出的元凶。
(全房通创始人 刘运华)
▌未来公寓本土化经营新出路
虽然互联网趋势已经势不可挡，但是对于公寓经营而言，本土化、区域化、快速适应依然是发展的根本，所以在此次公寓知道沙龙现场就“公寓本土化经营新出路”这一话题展开了热烈的讨论。
(沙龙圆桌讨论)
在讨论中徐诗亮认为公寓经营需要关乎到不同的方面，“未来公寓经营中，团队、资金、管理永远是协同发展，呈现螺旋式上升趋势。”
“应花分期基于优质的产品体验和严苛的风控体系，在2018年将推出更多的公寓行业衍生产品。而对于合作的公寓方，需要更为了解自身的盈利情况，房间的利润率，和企业的现金流情况，才能更好的应对未来市场浪潮的冲击。”这是应花分期租房项目负责人田丹提出的，对于公寓企业本土扩张前需要思考的问题。
对于做深服务这件事，叶洪亮提到，“哈租客选择做集中式公寓主要的考量点就是，如何能将公寓的服务植入到每个租客每天的租房体验中?这对于公寓企业塑造品牌影响力和加深租客黏性有着至关重要的作用。”
地产大鳄纷纷高姿态杀入租赁市场，这对“土生土长”的公寓中小运营者产生了冲击与挑战。但只要找到自我定位、做稳公寓运营，未来公寓市场前途似锦。
