“投”号玩家：什么样的商业才能“一铺养三代”？

在中国，一直有“一铺养三代”的说法
说的是古代人经常把店铺来作为传承的载体
后代人有了能安身立命的店铺
而到了今天，新的时代赋予了它新的内涵。

商铺已经不仅仅赚钱养家糊口
它更是一种新的商业资产
随着国家对于居住房产的严格把控
商业投资已经成为当今社会高端阶层的不二之选。

商业地产是人类经济活动的场所，人们在商业空间里完成衣食住行的日常消费，然而有的地方车水马龙，有的地方却门可罗雀。

那么围绕商业投资，该如何更好的对资产作出选择？

先说分析框架： 

说到底商业投资就是一个“流量为王”的买卖！
 
而流量主要取决于两个因素：
 
一是流量：
这主要取决于商圈人口和外联条件！
先说商圈人口：简单来说，商圈人口的密度和质量越高，商业的价值也就越高，典型的如海岸城；
 
其次是外联条件：简单来说，就是交通网络，交通越便捷，商业的辐射和吸附能力就越强，这些年，优势商业资源越来越向地铁商业聚集，就是因为地铁强大的外联和流量效应。
 
二是留存：
商业的成功，仅仅有流量支撑还是不够的，还需要在流量的基础上，形成习惯性或目的地的消费效应。这主要取决于商业本身的运营能力和业态组合。
 
具备流量优势，但经营惨淡的商业案例数不胜数，不具备天然流量优势，但依靠运营取胜的也并不鲜见。
 
但“流量优势+经营水平”，始终是评价商业投资价值最关键的两大因素！

从这两个角度看@云门
对其“投资”回报乃至其“资产”价值也许就会有更清晰的认知和判断：
 
首先说流量优势：

云街@云门的流量主要来源有三个部分：
 
一是周边人口：

众所周知留仙洞是深圳六大总部基地之一，规划建设面积683万平米，建设规模高于超总湾（红树湾），略低于福田中心区，建成后就业人口超过60万，居住人口超过10万；
 
区内主要人口为科创+总部办公的高级白领和金领，以及区内高端豪宅（公寓）居住者，无论从商圈人口数量、还是质量来说，都是相当相当高的；
 
二是辐射半径：
 
一般来说，集中式商业的区域商圈半径在5公里左右，也就是说作为目前整个留仙洞和西丽板块规模和格调最高的集中式商业——云街商业，不仅将会成为西丽100万人口的一个主要的消费目的地，也将会成为整个大沙河创新走廊最主要的商业和消费节点之一；
 
三是交通导流：
 
地铁节点型商业，即使在全世界范围内都是流量商业的范本，也是商业资产的价值保证；
 
整个留仙洞总部基地5条地铁线（包括建成的5号线和7号线，在建的13号线和规划中的15和29号线），其中换乘站石鼓站与云城无缝连接，加上西丽高铁站每年6000万客流量的加持，为云街的客流提供了巨大的保障！

其次再说“存量”价值：
 
主要从“定位+业态+运营”三个方面来解读：
 
一是项目定位
 
云街依托133万平的云城，占据整个留仙洞总部基地的核心位置，周边总部林立，包括大疆的天空之城、天珑移动、传音控股的总部基地，也是区内定位最高、规模最大的集中型商业。
 
在商业场景的营造上，云街首创“多层次+全生态+全时段”的、以“街区+MALL+绿廊”为组合的第三代商业新形态（相对于1.0的步行街、2.0的集中式商业），集中式消费场景、开放式街区和休闲文化体验于一体。

这对于商业来说，无疑是一次极佳的商业模式的升级和实践。

二是业态组合
 
近年来，在电商的冲击下，不少的传统商业陷入低迷，但以体验型消费为主的目的地型商业，无论租金水平还是资产增值，依然表现出强劲的增长能力；
 
整个云街以“国际美食+轻奢休闲+特色主题饮食文化”为核心业态，因为这样的业态组合，不仅符合现在和未来的消费趋势，对项目的投资回报也会更有保证。

而二期云门则定位“精英的生活主场”，包括云门会馆（引入中外顶级品牌餐饮，涵盖国粹饮食文化和米其林星级品牌）和云门物语（融合“和-风-潮-玩”元素，将时尚、艺术、现代的元素融合，创造独特的享乐体验）。

这样的业态和风格定位，兼顾了传统VS国际的融合，对目前国内的高端消费的发展方向，还是挺有参考价值的。

三是运营支持
 
运营能力对于一个商业项目的成功与否无疑是至关重要的，深圳也存在大量地段和资源优势俱佳的商业，但因为运营水平一般而萎靡不振。
 
云街项目由国际大师级专家团队打造，其前瞻思维、产品规划和场景营造方面的引领性，在目前深圳商业圈中可以说是有目共睹，而10年统一运营，也为商业的持续经营和增值，提供有力支持。