第一太平戴维斯福州房地产市场2019年回顾和2020年展望

甲级写字楼 – 市场升级迭代，需求定向分流
· 2019年，福州整体经济发展保持稳中有进，产业结构亦将继续优化。尽管2019年全年经济数据尚待公布，但上半年内，地区生产总值同比增长8.5%，至3,528.5亿元，排名全闽第二。其中，第三产业占比52.4%，同比上升2.5个百分点。
· 年内，位于鼓楼区五四路的福建外贸大厦交付入市。截至2019年底，全市甲级写字楼市场总存量累计达175.8万平方米，同比增长3.5%。
· 2019年福州甲级写字楼市场去化显著，全年全市净吸纳量上升至10.8万平方米。虽然新增企业数量有限，但现有企业为升级办公环境而从非甲级写字楼物业搬迁至优质甲级写字楼物业之举为数可观。租赁成交中，来自金融、零售及贸易和专业服务业企业的需求强劲。
· 在新兴商务区与传统商务区纳客博弈之际，新兴商务区因优质甲级写字楼物业相对集中，更受租户青睐，市场租赁表现亦有所分化，由闽江北和金融街（即新兴商务区）对全市净吸纳量贡献率逾八成可见一斑。诚然，目前新兴商务区租金低于传统商务区，且楼宇品质更优，使其对企业租户展现出更强的吸引力。
· 鉴于部分子市场的业主积极提供租金优惠，全市平均租金结构性同比下跌2.6%，至人民币每平方米每月102.7元。
· 在市场升级迭代的发展过程以及具竞争力的租用成本的共同作用下，企业对办公环境升级的诉求得以释放，甚有部分企业衍生扩租需求。2019年，福州甲级写字楼平均空置率同比下降3.7个百分点，至25.1%。
展望
· 2020年，福州甲级写字楼市场将迎来供应高峰。预计约29.6万平方米新增甲级写字楼面积将于年内交付，落成量主要集中于新兴商务区。随着优质项目陆续入市，写字楼市场整体品质将进一步提升。
· 依托写字楼市场升级迭代的发展趋势，企业租户的搬迁升级需求有望持续，但鉴于2020年新增供应压力，预计空置率将有所上升。
· 由于新增供应主要集中于新兴商务区，加之新兴及传统商务区之间竞争激烈，新兴商务区以价换量的租赁策略料将延续，2020年全市平均租金料将继续下调。
· 随着福州正在推行的“东拓南进”之城市规划，未来更多新兴商务区将会涌现，届时子市场存量有望进一步上升。
 
零售 – 市场升级提速，国际品牌渗透度进一步提高
· 截止2019年11月，福州市1-11月社会消费品零售总额同比增长9.8%，至4,644.3亿元。
· 2019年，市内共录得三个优质购物中心开业（包括仓山万象里、苏宁广场二期B区和三盛i33城市广场），合计约22万平方米零售供应。截至2019年底，福州全市零售物业总存量达到229.8万平方米。东二环及万宝为存量占比最大的两个商圈，存量分别达到64.5万平方米和59.3万平方米，占比分别为28.1%和25.8%。
· 消费力的持续增长以及消费习惯的改变吸引了更多国际品牌入驻，同时也促进了品牌级次及市场的加速升级。中高端美妆品牌成为多数业主或经营者在年内争相引进的对象，国际品牌在福州市场的渗透率进一步提高。此外，来自网红餐饮、家居及生活方式、超市及百货、体育及户外和亲子设施等业态的需求保持平稳。
· 2019年全市净吸纳量达21.2万平方米，约为2018年的两倍。全市平均空置率为4.9%，同比微降0.1个百分点。
· 由于品牌档次有所提高，购物中心资产表现稳中有升。2019年，全市购物中心首层租金同比上涨4.3%，至人民币每平方米每月465.7元。
展望
· 2020年，预计将有两个优质零售项目开业，分别是位于万宝的苏宁广场二期A/C区和东二环的宜家，届时将为市场带来共计约29.6万平方米的新增供应，所在商圈配套将更趋完善。
· 优质购物中心的开业将推动福州零售市场的升级，零售品牌租赁需求料将维系活跃。
· 受新增供应影响，预计2020年零售市场空置率或将小幅攀升。
· 新入市项目仍需经历必要的培育期，其过程将影响到租金收益水平。预计2020年全市平均租金料将出现结构性下调。
 
住宅 – 一手住宅量价齐升，明年或趋平稳
· 政策导向仍以“稳”字当头，2019年一手住宅整体市场较去年呈现稳定增长。
· 2019年1-11月，一手住宅新增供应面积约为242.1万平方米，同比微涨1.3%。房企之间的销售策略出现分化，资金流承压的房企多采取促销策略以加速去化库存；资金流充沛的房企则采取多种手段以期获得更高利润。
· 购房需求以改善型和刚需型为主。1-11月，一手住宅成交面积约为257.2万平方米，同比增长24.3%。
· 2019年1-11月，一手住宅成交均价同比上涨3.0%，至人民币每平方米25,685元，涨幅较2018年放缓13.9个百分点。
展望
· 2020年，预计政策收紧态势将会延续，继续贯彻“房住不炒”的政策定位，以维持市场稳定。
· 开发商推盘节奏预计将会加快，市场供应或将增加。但其中预计有大量安置型商品房陆续入市，普通商品房数量减少，短期内将挤压一手住宅销售市场。
· 在政策调控下，预计来年一手住宅成交量将与2019年相若，同时成交价格增长趋稳。