一、综述

7月本是传统的楼市淡季，相较全国其他各城市的销量、价格齐下现象，福州7月的楼市却一反上半年的低迷，连连爆出成交量惊人数据。尤其是月末一周，保利逍邦·懒人公寓、首山·新都汇、华润·橡树湾、阳光城领海·闽江院子、福晟国际中心等五大楼盘齐开、加推，推出针对刚需族的低价精品住宅，也对攀升的成交量起到作用。市区住宅签约数更是爆出成交888套的惊人数据，创69周来新高。签约面积更是突破十万平米，报出107213㎡，环比前一周增加77330㎡，环比增幅达到258.77%，目前市场开始步入“以价换量”的时期。

随着第三季度到来，许多开放商一方面需要根据自己的项目工程节点做出开盘的决定。同时也由于库存压力、业绩指标和下行的楼市态势必须抢占更多市场先机，抢开新楼盘，不断蓄客，火拼销售量，集中于本月开盘。尤其对于新开盘地产商而言，经过两三个月积累客户资源，也可赶上“金九银十”的销售旺季。另一方面，在本月底的开盘项目中，许多口碑房地产企业推出低总价、低首付房，成为刚需购房者首选。随着市区和闽侯多处新盘即将进入销售阶段，会给市场库存量带来更多压力，开放商也只能继续实行“低价跑量”策略。

今年第二季度开始，楼市逐月处于下行态势，而7月为止福州楼市的限购政策，并未通过官方的正式发文明确。同时，在全国限购松绑的大趋势下，福州也已经在暗中放开限购，对于本地户籍购房者一不限购，二是即使已经有两套住房，如果一次性缴付房款，则不受限购的限制。由此看来，在政策尚未明确前，对于住房投资者大多数依然保持观望心态。但在定向降准（货币未全面宽松）、限购松绑、较大的市场库存以及开放商业绩等因素的综合作用下，房价持续性走低似乎已成必然趋势。

二、7月图例分析（市区）

1、福房指数

7月份的福房指数为163.03，相比上月下降了0.85 %，与去年同期相比，仍上涨了4.49%。自今年2月份始，福房指数连续两个月小幅攀升后，连续三个月出现小幅下降情况。值得注意的是，7月降幅略低于上个月，同比涨幅仅为0.37%。[page]

2、供求比

7月福州（五城区）住宅签约面积为22.29万㎡，新增住宅上市量为59.84万㎡，供求比值为0.37。本月住宅签约量与供应量双双上涨，福州住宅整体的供求关系仍处于供大于求状态。从福州五城区各区域的住宅供求比来看，较之2014年6月，仓山区与马尾区供应量大幅增长，其余区域均有不同程度的上下浮动；福州五城区的住宅成交量与上月对比，晋安区与仓山区稍有增长，其余区域的住宅成交量基本与上月持平。[page]

3、月成交量价

7月份福州（五城区）成交面积为22.29万㎡，较上月的13.09万㎡增加了9.2万㎡，涨幅为70.28%；7月福州住宅成交1808套，较上月增加了818套，涨幅达到82.63%，本月的成交套数再次冲破千套大关，成绩较为理想。

2014年7月份福州商品房住宅成交均价为14480元/㎡，相较上月下降了2774元/㎡，跌幅达16.08%，本月住宅均价出现大幅度下跌情况、跌幅超过15%。[page]

4、板块成交量价

在成交量方面，闽侯板块以89704㎡，占本月总成交量的28.69%夺魁；五四北板块则以59967㎡的成交量位居第二，占本月总成交量的19.18%，是福州市区成交量最大的板块；仓山板块以59262㎡的成交量位居第三，占本月总成交量的18.95%；金山板块以33004㎡的成交量紧跟其后，位居第四；前四大板块盘踞了成交总量的近八成。

本月江滨板块以23363元/㎡的均价再次夺得桂冠，相对于去年同期均价上涨10.07%，与上月相比上涨了9.89%；市中心板块本月以21918元/㎡的均价位列第二，与上月均价相比上涨了13.29%；东区板块以16627元/㎡的均价紧跟其后，位居第三，与上月相比上涨了5.21%；闽侯板块也以9680元/㎡的均价上涨0.91%；仓山和金山板块分别以14380元/㎡和14419元/㎡的均价成交，与6月份相比较分别下跌10.53%、9.80%。其他板块情况中，五四北板块跌幅较大，跌幅达到47.46%，仅以8013元/㎡的均价成交，西区板块跌幅为4.51%。从7月份的数据来看，市区内各板块本月均价涨跌不齐，存在较大幅度的价格波动。[page]

三、7月图例分析（闽侯）

1、月成交量价

7月份闽侯县成交面积为8.97万㎡，较上月的6.76万㎡增加了2.21万㎡，涨幅为32.69%；7月闽侯县住宅仅成交887套，较上月增加了211套，涨幅为31.21%，本月的成交套数虽有增长单仍继续处于千套以下。
2014年7月份闽侯县商品房住宅成交均价为9680元/㎡，相较上月增加了87元/㎡，涨幅仅为0.91%，本月住宅均价有小幅上扬。[page]

2、板块成交量价

在成交量方面，南屿以47216㎡，占总成交量的55%夺冠，与上月相比上涨了13.36%；甘蔗以21234㎡位列其后，占总成交量的24%；成交量的第三名由青口获得，共成交8318㎡，占总成交量的9%。由表6可看出成交均价排行榜中，上街以均价12000元/㎡位列榜首；南屿则以均价10533元/㎡位居第二；竹岐排在第三，均价为9500元/㎡。南屿和上街表现不俗，继6月份分别蝉联成交量、成交均价的榜首，这两个地区相较于别的地区靠近福州市中心，地段优越，坐拥旗山、乌龙江大道，风景宜人、交通便利。大学城综合体的发展，也为此地带来巨大商机。这使得两个区域的楼盘不断受到关注，成为市场上的热销货。