蓝房网报道

“闽八条”摆满月酒。8月8日，福建省住房和城乡建设厅正式发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。这个被业界称为“闽八条”的全国首个省级救市政策，可谓“一石激起千层浪”。有知名地产专栏作家给其的评价是：“闽八条”火气有点大，实属给楼市吃猛药。

“满月酒”个中滋味究竟如何？多方博弈下的福州楼市何时是底，又该何时出手？

新政尚存滞后性

8月榕房成交量价齐跌，金九开局也喊跌

福州各板块均价涨幅及成交量情况

一众开发商、置业顾问冷暖自知。数据会说话。蓝房记者获悉，福州8月份商品住宅（包含福州市区及闽侯县的楼盘，不含保障房项目）成交均价为13096元/平方米，相比7月减少7元/平方米，微跌0.05%。尽管成交均价与7月相比基本上变化不大，但需要说明的是，价格的下降主要来自于市区，闽侯县的成交均价则由7月的9680元/平方米上升到9745元/平方米，涨幅为0.67%。尽管均价不能反映房价的动态涨跌，但至少它说明当月成交楼盘的价格水平。

福州商品住宅成交量、金额、套数统计

在成交量方面，8月份福州楼市以26万平方米的成交量收官，较7月的31.27万平方米，大幅下跌了20.27%。“金九”开局也不乐观，数据显示，9月1日-7日，福州楼市住宅成交量回落，五区总体成交322套，较上个统计周降了62套，环比下降16.15%；闽侯县成交量也呈下滑趋势，由上个统计周的259降至106套，环比下降59.07%。

在福州大学房地产研究所所长王阿忠看来，与7月份相比，近期福州楼市成交表现相对低迷。简言之可概括为“福州楼市冷淡，榕房成交量价齐跌”。虽然8月省住建厅出台了“闽八条”这样的救市政策，但由于时滞性，政策效果无法立即显现。[page]

超高库存急需以价换量

买房关键还得看信贷政策

王阿忠告诉蓝房记者，今年福州市房地产市场整体表现明显较去年低迷，市区商品房供应量和成交量均呈下降态势。此次政府救市行动在消费层面上进一步释放了产品购买力，引导性消费机制的增强将会更加有利于去库存化。

采访中，诸多业内均对蓝房记者提及了“去库存化”。一个不争事实是，福州楼市库存量一路攀升，今年以来，存量房数据一直雄踞在2万套以上，当前更是直逼3万套大关。依据福州市房地产交易登记中心显示的截至当前五城区可售商品房住宅套数与面积，蓝房记者参照今年前8月的月均成交套数、面积计算，存销比均超过了23。这意味着，偌大一个福州市场需要用逾23个月的时间才能消化完毕现有库存。而一个主流观点是，去化周期超过20个月即被看作是超高库存城市。

尽管“闽八条”新政落地已满月，其核心在于促进需求，对去库存做了有力支撑，鼓励有效需求的住房消费，不过，主流观点是未来该政策能否实现预期效果仍然要看开发企业、银行以及消费者等多方的反应和措施。尤其是信贷，蓝房记者走访市场中获悉，福州楼市的首套房贷款仍维持现状，多数银行的首套房贷款利率上浮5%以上，部分银行甚至上浮15%。业内称，在限贷放开的信号出来之前，楼市成交不会出现大幅上升。

再加上，由于当前市场主要由卖方转向买方，而很多购房者的观望情绪仍比较重，因此市场的交易量要出现明显变化，仍需要一段时间，这既需要政策配套措施到位，也需要开发商将价格调整到合适的水平。王阿忠对此表示了认同，他说，只有进行有序的市场需求引导，通过以价换量配合政府来激发有效需求回归才能真正产生良好的效果。

何时出手？

今年四季度或是好时机

多方博弈下的楼市究竟走向何方？愈发有乱花渐欲迷人眼的意味。进入“金九”，越来越多房企推盘入市，降价促销跑量。近日“万科重庆项目单价跳水两千”的消息，更是被不少业内视为“金九银十”降价大潮开始的信号。在福州，也出现了业主因降价而“围攻”某知名房企营销中心的闹剧。

这是否意味着“金九银十”将成为购房者“抄底”买房良机？对此，有观点认为，高库存、产能过剩等问题并不会在短期内发生改变，市场回暖尚需时日。

不过，也有人士表示出了不同的声音。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就分析称，在新一轮房企降价促销中，今年四季度至明年，为较合适的购房时机，明年房价将见底企稳。在他看来，在一线城市，今年上半年属于近十年以来成交量最低迷的时候，目前住宅成交量已基本见底，9月将会继续回升，而二线城市则会相对滞后。

另外，杨红旭认为，“一线城市和部分二线城市，在房价上涨拐点来临之前，只要遇到房价下跌二三成的优质开发商楼盘，就可以出手。”不过，他也表示，对于不同城市，应区别看待。

稍早前，任志强“任大炮”也曾放言说，“这一轮房屋价格出现下滑，北京也出现了，如果全国70个城市里头包括了保障房这部分资本，房屋价格肯定还是会下滑，但我不认为绝对值是下降的。”“如果其他因素不变，明年9月以后房价会再次上涨。”

福州则有房地产学者告诉蓝房记者，开发商越来越频繁的暖场活动，虽然会刺激销量，但也会造成市场供大于求的局面，更会加速市场向下趋势。对购房者而言，应学会谨慎，在选房时应有一些原则，比如市中心好于郊区，小户型优于大户型。