近期著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测。

大重点城市数据显示,2015年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。

中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市(中金2.5线城市定义为,除开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014年),限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

存量住房户均超过1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。

国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。

进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径:纵览各国/地区开发商发展历程,我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。

开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市:基于我们详细数据挖掘结果,40个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。