茶语福州大小楼市，倾听本土业内声音。11月13日下午3点，蓝房网以“‘解限’‘松贷’当下 榕城楼市迎来‘黄金时贷’”为主题的业界沙龙活动，在素有行业精英聚集地的熹茗会顺势展开。

楼市多方博弈。“解限”、“松贷”的初衷是什么?对于购房者来说，这样的政策松动有没有带来实质性的福利?解限、松贷后，福州四季度的楼市又将如何趋向?是否到了该出手的节点了？房地产市场扑朔迷离，真真假假很容易混淆大众的视线，且看福建日报房产专刊部主任颜东明、禹洲集团福州地产常务副总经理杨静等知名业界人士揭秘解限松贷下的福州楼市真相，让你一窥福州当前房地产的真实状况。

蓝房网在业界素有“福州第一团”之誉，其新闻传播影响力亦日渐强大。尤其当福州同行尚在做着简单的“复制粘贴”工作，蓝房网的原创新闻愈发突显，凭借着“见你所见，见你所未见；想你所想，想你所未想”的理念在业界独树一帜，屡屡被收录为百度新闻房产评论头条。国家统计局例行的每月70个大中城市住宅销售价格指数通报，蓝房网的解读分析往往福建首发，甚至我们同行——不在少数的福州地产网媒也会予以转载。

2014，蓝房网无处不在。

看银十“金色十足”

楼市多方博弈。一反上半年的一片肃杀，解除限购、松绑限贷，当前劲吹利好，尤其是松贷，9月30日，央行、银监会联合发文放松楼市限贷政策，为年内持续低迷的福州楼市注入强心剂，被解读为是到目前为止的最大利好，此举无疑将刺激投资客加速入场。

福州楼盘客户到访量开始活跃已然是不争事实，成交量数据会“说话”——靠着下旬以来的小爆发，福州五城区楼市“银十”月商品房成交量定格在了1618套，同比猛增了77.6%，赶超“金九”月的1563套，攀上了年度第二佳月度的位子，金九为成交量第三佳月度。（相关阅读：“房贷新政”满月 榕楼市“银十”翘尾暴涨收官超“金九” ）

而若是加上闽侯的走量，刚过去的“银十”月，五区+闽侯，无论是成交量，还是成交金额，抑或套数，“银十”都冲上了状元的宝座，且大有一骑绝尘的意味。

来自业内的反馈是，10月份市场成交中，改善型购房需求的积极释放是重要的推手。在其看来，10月份的市场行情说明，央行政策效应在显现，这会进一步改变市场预期。从房企角度看，在10月份销售业绩改善的情况下，对第四季度的乐观情绪会略有增加。此外，购房者也会积极入市，总体上看，第四季度楼市成交量回暖可期。

房地产依然是“政策市”

从“取消限购”，到“松绑限贷”，福州楼市成交数据已在10月初现亮点，还能出什么招？还在等什么？

中原地产市场研究部统计数据显示，近两个月，已有济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。

公积金调整将与之前央行放宽信贷、普宅标准调整、各地的财税减免等形成的政策叠加效应，将在一定程度上提振购房者入市信心，促进年内楼市成交的回暖。四季度整体市场的供应增加，需求也将受到信贷政策的松绑释放，因此四季度市场的成交量值得期待。

不得不提的还有，10月29日，国务院会议部署推进消费扩大和升级，重点推进6大领域消费，明确提及：稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。明眼人不难发现官方措辞很微妙，“稳定住房消费”，说明当前不稳定，暗指住宅市场低迷。房地产依然是“政策市”，是不争事实。当前和未来一年，政策怎么走？上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其个人微博中说道，“答案是惟一的：放松、放松、再放松！就是一头死猪，也会被救活的。”

在政策利好的情况下，福州楼市成交明显回暖，创年内新高。业内预计后市随着政策叠加效应的释放，库存高企、资金短缺等问题将逐步改观，但大幅度反弹现象或许不会出现，量增价稳将是年底楼市的主要趋势。2015年市场行情将得到好转，加上市场潜在供应量巨大，新盘量依然不减，2015年市场热度或将高于今年。

看库存：刚需并不高

是时候跑跑售楼处了

价格走势是业内外关注的又一个核心。之所以判定福州房价不会暴涨的一个缘由，即当前福州商品房库存依旧高企。依据福州市房地产交易登记中心显示的，截至11月13日，五城区可售商品房住宅29704套，面积达到了372.51万平方米。按照今年前10月的月均成交套数、面积计算，存销比达22。这意味着，偌大一个福州五城区市场需要用逾22个月的时间才能消化完毕现有库存。

一个主流观点是，去化周期超过20个月即被看作是超高库存城市。尽管身处高位，但蓝房记者注意到，较稍早前的峰值28降低不少。此外，在禹洲集团福州地产常务副总经理杨静看来，库存还得撇除不在少数的大户型以及近来蜂拥而上的写字楼，因此，对于真正的刚需而言，福州楼市库存并不高。

此外，上述国家新近的表述已经态度异常鲜明——稳定住房消费，暴涨暴跌都不在国家相关部门的“计划”内。

来自国家统计局通报的月度例行70个大中城市住宅销售价格指数显示，福州商品房价格已经连跌5个月，重回一年前。但有数据显示，依旧横亘在13500元/平方米的高位上，“稳居”全国第11位。据悉，全国房价当前“万元户”（注：指均价过10000元/平方米）有且仅有19城，福州继续高居第11位，次于北京、上海、深圳、厦门、广州、三亚、温州、杭州、南京、天津。

从数据上看，目前一线城市市场已经见底了，第四季度量会增，价格慢慢企稳之后往上走。全国整体来看，在明年会见到一个底部，然后往上走，这个往上走的节点很可能会出现在明年的春季，也就是3月份之后。"这意味着，在福州这样的二线城市，今年底明年初，“淘宝式抄底”或恰到好处。说得更直白点——购房者是时候跑跑售楼处了。

“买房还是得趁早。”杨静如是说道。