11月21日周五的晚上，是地产界的狂欢夜。央行降息的消息，让地产人欣喜若狂。许多的经济学家、分析师几乎众口一词，不止地产股要大涨，房价也将迎来量价齐升。

今年以来，国务院8次提出要降低企业融资成本。11月21日央行不对称降息（贷款利率降低0.4%，存款利率降低0.25%），可以视为降低企业融资成本迄今最有力的举措。

房地产作为资金密集行业，是降息的直接受益者。因此，房地产上市公司周一股价上涨，在情理之中。降息后，房贷利率相当于打了94折，所以，房奴受惠不浅。提醒一句，贷款100万20年，每月节省200多元云云，得从明年1月1日开始。

也有业内人士站出来泼点凉水，他们认为开发商和经纪公司奔走相告，情有可原，因为鼓吹房价上涨，对他们最有利。但购房人也跟着起哄，就不够冷静了。在这些业内人士看来，目前的房地产市场，不会因为这次降息迅速逆转。

第一，降息通道是否已经开启？现在下结论为时尚早。仅一次降息，不能判定为降息通道已经开启。对2002年以后历次降息进行分析后的判断是，一次完整的降息通道，需要三次降息或两次降息、两次降准，货币政策方转为宽松。现在的货币政策仍然是中性稳定，只是已经表现出了偏宽松的迹象。

第二，此次开启降息通道，大约需要6-9个月的时间。极端的情况是2008年，2008年9月16日、10月9日、10月30日、11月27日、12月23日，4个月连续降息5次，但我国经济现在面临的情况绝没有严峻到那个地步。距离现在最近的一次降息通道是2012年2月到6月，两次降息、两次降准，用时5个月。

与2008年和2012年降息有所不同的是，当前货币政策的主要任务是防止通缩，并降低企业融资成本，而不是保证经济运行所需要的货币供应。因此，假如开启新一轮的降息通道，再加息一次、降准两次，时间段需要拉得更长一些，最短也要到2015年年中。

第三，此轮降息并不必然带来楼市重现2009年或2012年的大幅增长。有三个理由。A，宏观经济仍在下滑。前不久有媒体透露，2015年我国GDP目标将在今年的基础上继续下调到7%左右。B，未售商品房的库存仍处于高位，已售商品房的空置率偏高。C，2013年可能已经是或接近商品房销售总量的顶峰。主要原因是楼市的人口红利曲线开始掉头。

根据以上分析，得出以下观点：

其一，房地产市场复苏的真正起始时间，可能是2015年5-6月。本来，如果没有此轮降息，复苏起始时间大约是2015年7-9月。因此，2014年年底和2015年年初，仍是购房者较好的入市时间。

其二，去库存当前仍是多数开发商的首要任务。但不排除少数完成销售目标较好的开发商，小步涨价。不过，提醒所有开发商，未来3个月的最佳策略是，千万别涨价，而是趁降息的好时机迅速回笼资金，然后去拿地。

其三，下一轮楼市进入上升通道所持续的时间周期，要短于上一轮。假如是从2015年6月算起，短则仅持续到2015年年底，长则维持到2016年上半年。因此，抢反弹，准备再次投资买房的朋友要注意了，一定要快速获利了结。下一轮房价涨幅也要远低于上一轮。

其四，一二线城市的机会要大于三四线城市，但真正的机会属于人口净流入、且城市人口300万以上的大城市。即使人口净流入但商品房供应量太大的城市慎入。