使用多年的《商品房买卖合同》要换新版本啦!!!

来自省住建厅消息，我省将按照全国统一安排，从2015年1月1日起启用新版《商品房买卖合同》，原《商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)》停止使用，届时仍使用旧版本合同的将不予网签或备案。

全省一律使用新版合同示范文本

据悉，新版合同示范文本针对商品房交易双方的实际情况，明确规范了商品房预售、现售两类商品房买卖情形，其中新版预售合同示范文本适用于正在建设中且已取得《预售许可证》的商品房买卖;新版现售合同示范文本适用于己竣工验收合格的商品房买卖。

从2015年1月1日起，全省一律使用新版商品房买卖合同示范文本。省住建厅表示，由于对预售、现售情形执行政策的差异，各市、县可结合本地实际情况对新版合同示范文本附件部分进行格式细化。已实行商品房买卖合同网上签约的市、县，应当及时更新相关系统软件内容。此外，经济适用住房等保障性住房及车(库)位等房屋的买卖，可参照执行新版合同示范文本。

新版合同将约定公共服务和配套设施

新版《商品房买卖合同》在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面，作了进一步细化明确;增加了质量担保、抵押、预售资金监管、买受人信息保护等条款。省住建厅相关负责人介绍称，新版合同是对2000年商品房买卖合同示范文本的修订和完善，并与《物权法》等相关法律法规进行有效对接。推行新版合同示范文本，有利于维护买卖双方利益，减少和有效解决商品房买卖纠纷;有利于规范房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展。

另外，在商品房买卖过程中，如果该项目的房地产企业已确定商品房质量要创省优的，应在商品房预售(现售)合同有关质量条款中明确:商品房质量达到创省优要求。

据悉，新版商品房买卖合同将公共服务和配套设施已经约定清楚了，开发商虚假宣传违反合同是要赔偿的。

新版《商品房买卖合同》亮点解读

亮点一：开发商违反合同承诺，最高赔偿双倍的总房价款

新版合同第5条要求，开发商要对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，购房者就可以主张退房、退本金和利息，最高再可获赔一倍的房价款。

解读：这样的规定在最高人民法院的司法解释中已经出现过，但在司法审判实践中存在是否适用的争议，判例比较少，明确将它写入合同，就是减少规则适用的争议。比如，商品房价格300万元，开发商一房两卖导致购房者办不了房产证，购房者可以依据此条款主张退房，要求开发商支付600万元，再加上300万元本金部分的利息损失。

亮点二：交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用

新版合同的第9条、第10条中，约定了商品房的交付条件，除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外，这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告。另外，在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应。

解读：这样的交付条件，许多城市的边郊楼盘根本就做不到，所以这个文本一旦施行，开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目，否则就是等着赔钱了。这在不少城市的交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。

亮点三：空气质量、建筑隔声、节能措施整改不达标，有权退房

新版合同第16条，除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者直接有权退房。

解读：这三项措施，可以说都是现在开发商不太重视的内容，特别容易构成违约。稍有不慎，“开发商学费清单”将被列出来。

亮点四：质量担保措施首次列入合同房

新版合同第18条及附件8中，特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。

解读：目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

亮点五：补充协议的约定要更谨慎

新版合同特别强调，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本(主)合同为准。

解读：现实中，开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，这个条款的内容对开发商的杀伤力会相当的大。何为“不合理”的减轻、免除、加重责任，这个度即使对于专业人士来说，也会非常难把握。

亮点六：合同附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况

新版合同文本专门设了一个附件10，要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况，并举例说明，如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。

解读：销售实践中，这种信息披露方法在一些品牌开发商里已有所涉及，但也做得不够全面成熟，而一些缺乏经验的开发商根本就不知道如何去做这个信息披露附件，但这个附件做不好，将会引起不少的诉讼。

新版《商品房买卖合同》六大保障

保障1 消费者可选择由谁监管预付款

保障2 楼盘配套未按期交付，开发商要担责

保障3 增加先验房再收房合同条款

保障4 楼盘预售开发商要有连带责任人

保障5 开发商30日内必须办预售合同登记备案

保障6 开发商有义务保密购房者信息