对于上周央行发文降息，SOHO中国董事长潘石屹认为，央行降息对房地产一定是利好的消息，但是这并不代表能够改变中国经济整体下滑的局面。这与他的“好基友”任志强的观点不谋而合，降息的第二天，任志强就公开“泼冷水”，此次降息不是强刺激，面对中国房地产庞大的库存压力下，此次降息不会促使楼市的大涨。

“央行降息是一个普惠的行为，对所有的行业都是利好的。”潘石屹表示，此次0.4%降息幅度要大于以往0.2%左右的幅度，对房地产一定是利好的消息，但是利好的力度有多大，能不能改变中国经济整体下滑的局面还无法确定。从整体来看，他继续不看好中国的住宅市场。如果央行都救不了房地产，那么潘石屹如何自救呢？

自从两年前SOHO中国宣布从物业销售转型持有，光华路SOHO二期成为SOHO在北京第二个自持的项目，潘石屹对表示，在出售了上海凌空SOHO一半给携程之后，SOHO中国明年开始将不再销售任何项目。他同时表示，SOHO中国的第二步转型将是开发房地产与互联网的融合产品，就是“通过互联网技术改变人与办公室之间的格局”，具体的产品将在明年的2月1日推出，届时将有20到30个项目参与其中。

转型进入第三年 SOHO中国即将告别散售

2012年08月，SOHO中国宣布转型持有型物业，然而，当年SOHO中国营业额161.43亿元，租金收入为1.59亿元，租金收益仅占到全部0.98%。去年SOHO中国营业额为146.21亿元，其中出售物业单位收益为143.42亿元，其中SOHO中国集中出售了位于上海静安、虹口和海伦路的三个项目，套现约为70亿元，当年租金收入为2.79亿元，租金收入占比1.91%。虽然潘石屹后来曾经表示SOHO中国转型成功，但面对贡献率不足2%的租金收益，业界对此微词颇多。

在宣布SOHO中国转型时，潘石屹曾经表示：“三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，租金年收入将超过40亿元。”明年即将迎来迎来潘石屹的三年之期，那么SOHO中国的持有物业的收益如何呢。

潘石屹表示，随着SOHO中国今年陆续入市的4个项目，包括北京的望京SOHO、光华路SOHO二期以及位于上海的复兴路SOHO以及凌空SOHO，在明年会成为SOHO中国租金收入最主要的来源。“明年租金收入会大幅提高，也将彻底超过销售收入，因为明年基本上已经没有销售了。”

中报显示，今年上半年，SOHO中国营业额为47.5亿元，租金收入约1.64亿元。如何增加租金收入比重，是当前已经度过转型期的SOHO中国需要解决的问题。虽然在潘石屹看来，明年租金收入高过销售收入已成定局，但2年之后租金如何达到40亿元仍是潘石屹面临的最大挑战。

“转型物业持有需要更加精细化的管理，”潘石屹表示，过去购买SOHO中国写字楼的人平均支付大概在5000万元，现在每个租赁SOHO中国写字楼的客户每月支付仅有10到20万元。“原来是用称，现在则是天平。”潘石屹形象的表示。同时未来SOHO中国在新增项目上也将更加谨慎，“拿地肯定也会慢下来”，潘石屹表示，SOHO中国今年陆续入市的项目在明年需要支付的建安成本大概是100亿元。上海200亿元以上的地块，加上税收，成本将超过300亿元了，账面资金压力很大，这样规模的地块SOHO中国不会拿。“因为我们还是把公司安全放在第一位，为了降低负债率，整体投资必须慢下来。”

“销售转出租这个环节最大的挑战就是资金链的断裂，其实我们心目中的净负债率指标是50%左右。”潘石屹表示，SOHO中国转型后是完全的重资产运营，现在账面上有160亿元现金，未来将超过200亿元，当前净负债率约为17%，转型过程是比较平稳的。所以他认为，从现在来看“我们的转型是对的，也是成功的”。

而对于公司转型后在拿地方面的计划，潘石屹称，跟以前不一样了，会放缓拿地速度，甚至减少拿地量。此外，SOHO中国以后拿地规模也不会像以前那么大，像上海200亿元以上的地块，加上税收，成本将超过300亿元了，账面资金压力很大，这样规模的地块SOHO中国不会拿。“因为我们还是把公司安全放在第一位。”

从制造业到互联网 SOHO中国二次转型开发房地产触网产品

11月21日，潘石屹现身于乌镇召开的世界互联网大会，作为网络大V参加了最后一天的网络名人论坛，他认为“未来的新世界秩序，就是建立在互联网的基础之上。”同时表示，明年2月1日，SOHO中国将推出自己的互联网产品。

潘石屹表示，随着SOHO中国第一步转型的成功，SOHO即将开始第二轮转型，而在其中最重要的就是拥抱互联网，开发SOHO中国自己的互联网产品。今年以来，潘石屹以及张欣去美国先后拜访了facebook、苹果以及哈佛和麻省理工，同时派出集团6位高管赴美学习。他认为，房地产行业是传统行业，尽管资金量大，但效率太低，浪费太大，而互联网效率很高。“但是到底如何结合，我们也在思考，但这是一个大趋势。”

“我们在筹备秘密计划，就是房地产和互联网结合的计划，将用互联网来改变传统房地产行业。”潘石屹表示，新计划将在明年2月1日公布，此前将不透露产品细节。而SOHO中国未来将不涉及销售物业，因此所开发产品应该与当前开发商普遍关注的销售类客户端不同，潘石屹表示，产品最核心的还是怎么提升传统行业，“在互联网普及的情况下，人为什么去办公室？这种格局将彻底变化，甚至连销售和财务人员都没有。”所有的一切需要等待明年的揭晓，潘石屹表示，届时SOHO中国将在北京望京SOHO和上海各建一个样板间，预计有二三十个项目参与其中。

目前北京正在招租的望京SOHO中90%以上的入住客户都是互联网企业，“这几年传统行业萎缩，纷纷收缩企业规模，而互联网企业正在急速的扩张期。”潘石屹认为，SOHO中国也见证了中国经济的发展历程，从当年的SOHO现代城以及建外SOHO，购买的业主大多是煤炭老板，而其后的三里屯SOHO则是钢铁企业老板豪掷数亿购买，而到了望京SOHO这两个群体基本已经消失，现在望京SOHO90%以上的客户都是互联网企业，而上海的凌空SOHO出售的部分也是被在线旅行服务公司携程所购买，潘石屹表示：“本来是不想出售的，但是携程看中了这个项目，非要购买一半的面积。”互联网行业的发达，也正坚定了SOHO中国再次转型的信心。

“我们觉得苹果公司是我们的榜样，他就是要颠覆一个行业。”想要颠覆房地产行业的SOHO中国将苹果公司作为了自己的榜样。