一、综述

岁末，持续萎靡了大半年的房地产市场，终于因为央行的一纸降息政策再次躁动。央行于21日宣布，自22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6％，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75％。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

降息首日，榕城大部分银行都在第一时间上调了存款利率，截至11月27日，福建海峡、福建农信社、恒丰、稠州银行、平安银行、中国银行，各档次存款利率一浮到顶，全线上浮20％；工行、农行、建行、交行、招行，三个月定存利率均上浮10％。此次降息，是继2012年7月以来的首次降息。央行相关负责人也再三强调，此次利率调整的重点是要发挥基准利率的引导作用，有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行，促进实际利率逐步回归合理水平，缓解企业融资成本高这一突出问题，为经济持续健康发展提供中性适度的货币金融环境。在当前经济形势下，物价涨幅较低，也为央行降息提供了一定空间。“非对称性”降息对于房地产市场而言，无疑是一极大利好消息。

从下半年福房指数的走势来看，福州楼市仍然呈现不断下降的态势。在国家双限松绑、“闽八条”政策出台、央行降息的多重政策刺激下，“金九银十”表现不佳，仅仅是成交量上的小幅上涨。11月下旬，随着央行突如其来的降息政策，整个房地产市场又一次躁动，各个房企随即推盘、放价，月底更是出现11个项目开盘推售。理论上讲，央行降息会对房地产企业的资金面带来一定好转，但面临去库存等压力，福房价格却依然延续前几个月的下降。

此轮降息是否意味着楼市即将迎来新一轮回暖？可以看出，下半年陆续出台的各项楼市政策成效一般，地方政府“救市”和央行降息的组合拳也只能暂时解决年底的去库存压力，楼市的本质问题是供需不平衡，供给大于需求。而且在没有货币供应及信贷增长的情况下，要想持久的拉动楼市的销售，仅靠降息显然是不够的。

二、11月图例分析（市区）

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1、福房指数

11月份的福房指数为159.16，相比上月下降了0.78%，与去年同期相比已明显开始出现下滑、降幅为1.98%。从趋势图上可以看出，自今年4月份起，福房指数已连续第七个月出现小幅下降情况，而11月份降幅略低于上月，综合平均降幅为0.17%。

2、供求比

11月福州（五城区）住宅签约面积为21.63万㎡，新增住宅上市量为53.5万㎡，供求比值为0.4。本月持续供销双双上涨现象，福州住宅整体的供求关系仍为供大于求状态。从福州五城区各区域的住宅供求比来看，较之2014年10月，福州五城区的住宅成交量与供应量均保持稳定并小幅增长，除台江区与晋安区双量齐涨外，其余区域的住宅成交量均出现下滑，而仓山区的供应量表现活跃、出现大幅增长。  

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3、月成交量价

11月份福州（五城区）成交面积为21.63万㎡，较上月的19.04万㎡增加了2.59万㎡，涨幅为13.6%；11月福州住宅成交1820套，较上月增加了202套，涨幅为12.48%。

2014年11月份福州商品房住宅成交均价为15526元/㎡，相较上月减少了509元/㎡，跌幅为31.46%，本月福州五区住宅均价又开始呈现下滑状态。 

4、板块成交量价

在成交量方面，闽侯板块以100835㎡的成交量，占本月总成交量的31.80%夺魁，相比10月跌幅较明显；东区板块则以78087㎡的成交量位居第二，占本月总成交量的24.63%，成为福州市区成交量最大的板块；市中心板块以45240㎡的成交量位居第三，占本月总成交量的14.27%；仓山板块以28798㎡的成交量紧跟其后，位居第四；本月前四大板块盘踞了成交总量的八成，而西区板块的成交量延续上月为零。

本月江滨板块以20546元/㎡的均价夺得桂冠，相对于去年同期均价下跌13.47%，与上月相比下跌了8.60%；而市中心板块本月以19156元/㎡的均价位列第二，与上月均价相比则下降了4.06%；东区板块以14412元/㎡的均价位居第三，与上月相比下跌了13.52%；仓山板块和金山板块则分别以14208元/㎡和14096元/㎡的均价成交，与10月份相比，仓山板块下跌4.06%，金山板块小幅下跌了0.73%；五四北板块以13256元/㎡的均价成交，涨幅为5.07%；闽侯板块则以9485元/㎡的均价成交，上涨2.53%。从总体涨跌幅情况来看，下跌板块占多数，东区板块跌幅最大，五四北板块连续两个月上涨。 

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三、11月图例分析（闽侯）

1、月成交量价

11月份闽侯县成交面积为10.08万㎡，较上月的12.81万㎡减少了2.73万㎡，跌幅为21.31%；11月闽侯县住宅仅成交967套，较上月减少了229套，跌幅为19.15%，本月闽侯住宅的成交量有所回落。

2014年11月份闽侯县商品房住宅成交均价为9485元/㎡，相较上月增加了234元/㎡，涨幅为2.53%，本月闽侯住宅均价有小幅上扬。 

2、板块成交量价

在成交量方面，南屿以58578㎡，占总成交量的57%夺冠，与上月相比上升了21.39%；上街以18996㎡位列其后，占总成交量的19%；成交量的第三名由甘蔗获得，共成交13802㎡，占总成交量的14%。成交均价排行榜中，上街以均价10786元/㎡位列榜首；南屿则以均价9654元/㎡位居第二；竹岐排在第三，均价为9600元/㎡。南屿和上街表现不俗，本月分别蝉联成交量、成交均价的榜首。这两个地区相较于别的地区靠近福州市中心，地段优越，坐拥旗山、乌龙江大道，风景宜人、交通便利。大学城综合体的发展，也为此地带来巨大商机。这使得两个区域的楼盘不断受到关注，成为市场上的热销货。