12月14日发布了《11月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，11月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，这也意味着市场需要用15.8个月的时间才能消化完这些库存。预计12月份该指标将继续下行。

研究员严跃进指出，今年库存去化周期经历了“倒U型”的走势。一方面，这体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。另一方面，也会使得房价下跌的压力继续趋于缓解，部分去库存效果较好的城市将面临房价止跌反弹的可能。

一、库存高位盘整

（一）35个城市分析

1、库存环比同比值均有上升

截至11月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米，环比增长0.3%，同比增长18.5%。虽然楼市成交行情在继续回暖，但部分城市的房企为了冲刺年度业绩，推盘规模依然在加大，所以库存处于高位盘整的状态。

图135个城市新建商品住宅库存量

数据来源：各地官方房地产信息网

2、30个城市库存出现同比增长

35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、福州和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到82.7%、75.3%和64.6%。同时，35个城市中，有5个城市的库存出现了同比下滑态势。其中太原同比跌幅最大，为31.6%。

图235个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

数据来源：各地官方房地产信息网

3、新增供应量大于新增成交量

11月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2240万平方米，环比增长8.2%，同比减少13.1%。11月房企推盘节奏比10月要快，部分年度销售业绩完成率较低的房企，在推盘上更是会快马加鞭。

11月份，35个城市月度新增供应量大于新增成交量（其中11月份新增成交量为2168万平方米，环比增长6.1%，同比增长5.3%）。部分未消化的新增供应转化成为库存，使得11月份的库存出现环比上升。

图335个城市新建商品住宅月度供求关系

（二）一二三线城市分析

1、三类城市中，二线库存出现环比下跌

截至11月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3859、20154和4098万平方米，环比增长分别为2.7%、-0.3%和0.8%，同比增长分别为38.4%、15.4%和17.9%。

一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌，但11月份库存重新微增，总体仍属高位振荡格局。从同比增幅看，一线城市库存规模依然偏大，这要求一线城市在年底依然要积极去库存。

二线城市库存总体呈现波浪式的上升态势。二线城市11月份新增供应量为1546万平方米，低于10月份1552万平方米的水平，库存总体也属盘整格局。

三线城市库存保持振荡上行态势。11月份，三线城市新增供应量为235万平方米，而新增成交量为201万平方米，这导致库存出现小幅的环比增长。

图4一二三线35个城市新建商品住宅库存量

数据来源：各地官方房地产信息网

二、存销比继续下行

（一）35个城市分析

1、存销比继续下行

11月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，这也意味着市场需要用15.8个月的时间才能消化完这些库存。而在10月份，该存销比数值为16.7个月。这说明11月份去库存的速度有所加快，这和市场成交行情较好有直接关系。各类救市政策的效应在积极释放，存销比继续下滑。预计12月份将继续下行，2014年存销比“倒U型”的走势也将得以确立。

图535个城市新建商品住宅存销比走势

2、温州存销比数值最大，但已连跌四个月

从35个城市的具体数值看，温州存销比数值最大，为37.2个月，但相比10月份的41.3个月，则有所下跌。目前温州已连续四个月出现库存去化速度加快的现象，这对于缓和房价下跌的压力有积极作用。而合肥的存销比数值最低，为6.0个月。相比10月份，该存销比数值略有下降。包括温州、烟台、茂名、天津和西安在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南昌、太原、重庆和合肥的存销比较小。

图635个城市新建商品住宅存销比排序

（二）一二三线城市分析

1、三类城市去化速度都在加快

11月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为14.6、15.0和23.1个月。相比10月份15.7、16.0和23.9个月的数值而言，三类城市的库存去化速度均在加快。

一线城市的存销比有明显的下滑，这和一线城市11月份较好的成交行情有关。相比三线城市，二线城市存销比回落的速度更快。二线城市在限购限贷松绑的大环境下，改善型的购房需求积极释放，使得去库存的动力在增加。

图7一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势

11月份，存销比环比上升的城市只有4个，即天津、烟台、北海和广州。其中，天津存销比出现上升和统计方式有关。今年5月份，受蓝印户口要取消的政策影响，楼市成交行情较好。本报告的存销比公式中，分母值为近6个月销售均值，所以剔除5月份数据将导致存销比出现上升。

在35个城市中，有31个即9成城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以温州和福州的存销比环比跌幅最大，相比10月份水平分别减少了4.1个月和2.3个月。温州库存规模虽然在增加，但近期成交总体较好，所以去库存速度有所加快。

图8一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值

三、全年存销比“倒U型”走势基本确立

从11月份35城库存及存销比的数据可以看出几个特征：一、在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，市场成交显著提升，这有助于各房企和各城市去库存速度的加快。二、从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明各城市涨价的时机还不成熟。尤其是部分去化周期偏大的城市，依然会有较多积极降价的营销活动。

9成城市库存去化速度在加快，说明市场预期趋于好转。从衡量去库存速度的存销比指标能看出，库存去化周期经历了“倒U型”的走势。一方面，这体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。另一方面，也会使得房价下跌的压力继续趋于缓解，部分去库存效果较好的城市将面临房价止跌反弹的可能。

附注：

35个城市按一二三线城市划分如下：

一线城市：北京、上海、广州、深圳。

二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。

三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。