在限购、限贷政策放开和央行降息等系列政策的推动下，房地产行业销售现回暖迹象。

中国指数研究院日前发布的百城价格指数显示，11月全国100个城市住宅均价环比跌幅逐步收窄，十大城市住宅均价在连续6个月下跌之后，首次出现微幅上涨。

另外，上海易居地产研究院12月1日发布的11月份十大城市土地出让金收入，环比激增71.9%，土地成交均价创下2011年以来新高。

但从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。

很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。

但就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。

清华大学金融系主任、中国与世界经济研究中心主任李稻葵也认为经济增长速度和人口结构直接影响房地产市场。

李稻葵称，人口结构毫无疑问直接影响住宅性房地产的发展，也影响商业性房地产。中国三拨人影响着整个地产的格局，第一拨人1953年左右；第二拨1963年左右，三千万人口；第三拨1986、1988年，2800万，现在进入50岁的年龄段。

第一拨人是已经60岁出头，一般国外有个说法：房子越住越小。人年纪大了以后住宅需求减少了，房子越住越小，这是国外的经验，两口子孩子走了以后谁愿意住两百平米的房子，收拾不过来。

第二拨人是潘石屹这拨人，仍然处于需求的高峰阶段，但是基本上这些城里人已经有适合自己生活需要的房子了。

第三拨现在26-30岁之间正在结婚，正在生孩子，这拨高峰，现在正在出现，去年房地产之所以这么红火跟这个有关系。

与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？

人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁～64岁）才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。

从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。

过去近四十年的时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。

此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。

中国社会科学院副院长蔡昉在2012年表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。

分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25~49岁）。

根据2010年中国人口普查数据，2010年中国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

从城镇人口看，2012年中国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

再来看农村的城镇化人口，按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

当前有利于房地产投机的基本面因素相对于过去已明显弱化。目前不仅具有刚性需求的20-35岁年轻人购房人口数量面临下降，中国25-50岁购房适龄人口的规模也将于2015年达到顶峰后下降。

受2009年以来政策刺激，房地产经历了大发展，目前除了少部分中心城市的供需压力较大外，大部分二、三线城市的房地产供给压力都普遍偏大。70个大中城市中，大部分城市过去4年当地住宅用地成交建筑面积和住宅销售面积之比都明显高于100%。

随着中国经济进入新常态阶段，管理层更为重视经济结构调整，对于货币信贷刺激经济有着更高警惕，未来货币信贷难以重现过去的高增长，对于楼市投机性需求的刺激力度也将减少。

也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。