日前，中国社会科学院发布最新报告，认为2015年中国的住房限购政策有望全面退出。在全国大部分城市已松绑限购的情况下，北上广深四个一线城市一旦放开限购，可能出现的情况无非三种：1、楼市现状无大变化，投资者信心全面崩溃，楼市只大涨不大跌的神话将就此破灭；2、一线城市火爆，带动全国楼市回暖；3、一线城市火爆，但市场分化，对其它城市无带动作用。想知道哪个答案正确，请看分析。

2014年如果要为楼市选择一个关键词，那就是“库存”。许多城市库存屡创新高，照现在的去化速度，要去化几年乃至10年。

2014年下半年，全国各城市逐渐放开限购。吊诡的是，精明的房企们非但不在放开限购的城市加大投资，反而纷纷撤离，到仍在限购的一线城市去买地甚至拍地王。很明显，他们已经认为决定楼市销售状况的根本不是一两个政策，而是其它条件。

在明源君看来，楼市里的“库存”已经多到了惊人的程度，决定其“去化”速度的，就是城市的常住人口数量和其吸引外来人口的能力，而一线城市资源的集中能保证这些。未来，楼市的两级分化不可避免，楼市神话在许多城市乃至一线城市的边缘地区终结也不可避免。实际上，“限购”不是最大的调控，资源的配置才是最大的调控。

按流行语来说，楼市正在进入“新常态”……

一、压得人喘不过气的“库存”

我们先看一组数字。也许可以让认为限购政策是房价决定因素的人清醒一点。

根据媒体报道：

6月26日，呼和浩特全面取消限购，7月份其房价为7057元/㎡，环比6月下跌了0.1%，而6月份时房价还环比上涨了0.86%。

济南市7月10日取消限购，7月份房价为8765元/㎡，环比下跌了0.84%，跌幅比6月份扩大了0.41个百分点。

7月23日海口取消限购，7月份海口房价为10100元/㎡，环比下跌了2.04%，而6月份海口房价则只下跌了1.83%。

也就是说，在放开限购当月，这些城市的房价反而出现了下跌。类似的城市还有很多。普遍情况是，放开限购后，短期内销售量会上升，但价格下降或持平。这一切都是因为，开发商手里的房子太多，急于卖出去。

房子多到了什么样的程度呢？据国家统计局数据，截至2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。另外，截至2014年12月20日，CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量继续走高，涨幅为0.8%。

说全国大家可能没感觉，我们来看一些城市的情况。

11月份，35个城市新建商品住宅存销比达到15.8个月，这意味着市场需要用如此长的时间才能消化完这些库存。

35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长现象。截至11月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3859、20154和4098万平方米，同比增长分别为38.4％、15.4％和17.9％。

也就是说，大部分城市房子增长的速度超过去化的速度。

11月份，广州楼市库存仍高达15万套，创下近五年以来的历史新高。截至12月7日，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。

截止11月末，全国商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。住建部政策研究中心主任秦虹介绍说，截至10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点，意味着在建房屋中90%未卖出去！

二、用不多的资金抢占一线城市

在去化艰难的情况下，房地产企业的现金流出现了不小的问题。

11月份,房地产开发景气指数为94.30,比上月回落0.46点。

根据明源君了解的情况，国内一些房地产企业的现金流不容乐观。公布前11月销售业绩的上市企业有33家，其中25家企业完成年度任务不足九成，超过19家完成率不足85%，甚至有几家企业完成年度任务不足四成。

在这种情况下，众多房企却在一线城市展开了夺地大战。格力地产24日以16.14亿元竞得浦东新区前滩地区某宅地，溢价率127.0％，楼板价65832元／平方米，刷新上海单价地王纪录；仅仅不到四个小时，该纪录就被再度刷新，三湘地产以18.61亿元竞得前滩地区另一幅地块，溢价率113.8％，楼板价66629元／平方米。11月初，中海地产经42轮竞拍，以溢价28％、总价59亿元获得北京石景山一旧城改造项目。广州今年的总价地王则在11月24日由越秀地产以64亿元摘得。深圳近日推出的地块也引发了众多房企的争夺。

有多位地产老总表示，他们正逐步撤离二三线城市，“回归”一线城市。

为什么会这样呢？因为西部某些城市人口过少库存过高，得去化十年以上，再投资完全就是陷阱。而一线城市，库存虽然高，但去化相对也快，更重要的是，他们觉得，一线城市是有未来的。比如，一旦放开限购，将有大量外地有钱人前往购房。

问题来了，人们到底根据什么做出选择？为什么许多人喊着“逃离北上广”，却最终无法离开。他们为什么不在自己房价非常便宜的家乡购房？

三、资源的非常聚集导致“无法逃离”，这才是最大的调控

大量人口向北京、上海、深圳等大都市聚集，已经成为一个不争的事实。深圳的非户籍常住人口已经超过1000万，有统计认为已经达到1400万。

国家发改委中国城市和小城镇发展研究中心副主任袁崇法认为，一线城市房价高的背后是资源的非常聚集，这种聚集并不单纯是由市场规律造成的，比如：只能在北京找到工作机会，说明经济等资源聚集在北京；在北京能上好学校，说明教育资源聚集在北京；在上海能看到好医生，说明那里聚集了医疗资源。在大城市的超市能买到好东西，在小城市买不到，一是因为低收入区域供应商不会把同样的东西送过去，二是因为许多产品生产基地靠近大城市……之所以用户口作为限购标准，因为户口是一个制度，一个资源配置制度，教育、医疗、社保全部捆绑在这个制度上。

而大量资源都聚集在北京、上海等市，原因是“中国城市的发展不是完全根据市场机制来配置发展要素的，而是和行政权力有很大关系”。比如说土地，之前大的城市就有权力搞大的工业园区；项目指标每年分配到省，省会最先，一级级往下；资金也是一样，比如市里有分行，县里就有支行。中国地方权力的大小和城市的大小有很大关系，权力越大，积聚的资源越多，土地、项目、资金的安排都是跟着权力在走。”北京上海广州深圳的特殊历史地位，加上这些特殊配置，日积月累，就成为无可动摇的资源优势。

而青年无法“逃离北上广”，是因为他们无法在自己的家乡找到实现自己梦想的资源。比如大城市资源相对丰富，因此也就比较公平公正，比如好工作公开招；而小地方资源相对缺乏，也就比较看重人情，用潜规则调配，不找关系就找不到好工作。

四、限购一旦全面放开，市场将两极分化

如果限购全面放开，会出现什么问题？

决定商品价格的，除了供需之外，更重要的是对未来的预期。明源君认为，一线城市的限购一旦放开，会有两个作用：一方面，大众对楼市整体的评价变低，因为大家都觉得楼市不景气才需要全面放开限购；另一方面，许多人会把这看作抢夺一线城市稀缺资源的机会。

因此，明源君认为，限购一旦全面放开，一线城市核心区域的房价将不会下降，很有可能还将上升。

而这种上升并不会产生对二线三线城市的带动作用，因为之前这些城市已经放开限购，大众对楼市的心理预期已经形成。古斯塔夫·勒庞在《乌合之众》中指出，个人一旦进入群体中，他的个性便湮没了，群体的思想占据统治地位；而群体的行为表现为无异议、情绪化和低智商。“楼市不景气，房价一定会降的”已经成为许多城市的群体心理，除非国家层面有大动作，这种群体心理轻易是不会发生变化的。而一线城市，也并非铁板一块，其边缘区域，特别是北京的某些边缘区域，其缺乏配套，要利用市区的优势资源很困难，房价也有可能会下降。

而且，靠近一线城市的许多地区，可能还会遭遇“抢客”。之前曾有一老总表示，他认为鄂尔多斯的第一轮衰落，就是因为最有钱的一帮人被北京的优势资源吸引走。同样，在资源相对聚集的今天，一旦放开限购，不管是开发商还是购房客，大家将继续往资源聚集的地方扎堆。虽然一线城市的房价是如此之贵，但中国的有钱人也已经如此之多。而资源不占优势的城市，唯有利用本地常住人口进行艰难的去化，还要防止本地人口被吸引走。