[福房指数分析] 价格指数小幅下跌

表1：2014年1月—2015年1月福房指数

注：本价格指数同时包含福州市区及闽侯县的数据。

表2：1月福房指数涨幅情况

图1：福房指数及其趋势线

表1数据显示，今年1月份的福房指数为157.55，环比下跌了0.55%，同比下跌了5.66%。结合表1数据和图1可以看出，福房指数在经历去年四月份的微幅上涨后，已连续九个月下降，尤其新年伊始，却面临环比、同比、均幅齐降的尴尬局面。

结合去年下半年的福房指数来看，福州楼市下行态势明显，今年1月份福房指数走势疲软亦在情理之中。刚刚过去的2014年，是2003年以来在没有政府主动调控情况下由房地产市场力量引发内在调整的一年，同时2015年将是我国房地产市场进入理性发展的一年。虽然在去年年末，央行出台降息政策、除四大一线城市外其余各城市纷纷宣布取消限购等房市利好消息传来，但面临供大于求的市场状况，开发商纷纷降低商品房销售价格，以价换量，争取消化去年过剩的库存量。

 [量价分析] 成交量和成交均价下降明显

表3：福州商品住宅成交量、金额、套数统计

注：本交易包含福州市区及闽侯县的楼盘，不含保障房项目。由于不同质楼盘的均价不能反映房价走势，此处注意使用，以免误导。

图2   福州商品住宅成交量走势图

从表3可以看出，2015年1月份商品住宅成交均价为13899元/平方米，相比上个月下跌了918元/平方米，下跌幅度为6.2%。本月成交均价环比下降明显，主要原因在于福州市区成交量在本月占比较大，而福州市区的上月成交均价由16216元/平方米下跌到15156元/平方米，跌幅为6.54%。尽管均价不能反映房价的动态涨跌，但至少它说明本月成交楼盘的价格水平。

在成交量方面，1月份福州楼市以28.97万平方米的成交量收官，较上月的39.5万平方米，大幅下跌了26.66%。与去年12月份相比，本月福州楼市成交量表现相对黯淡。可见，去年年末央行的降息政策并未提振房市，房地产市场运行更趋理性。

[板块分析]成交量金山夺魁，均价江滨蝉联桂冠

表4：各板块均价    单位（元/平米）

友情提示：板块均价是不同质楼盘的平均价格，不能作为房价涨跌指标。

表5：各板块均价涨幅及成交量情况

分析表4、5，可以看出江滨板块以20891元/㎡的均价夺得桂冠，环比下降4.06%，同比上涨6.51%；而西区板块本月以17500元/㎡的均价位列第二，与上月均价相比则上涨了10.61%；金山板块以15283元/㎡的均价位居第三，上涨了5.06%；东区板块和市中心板块则分别以15023元/㎡和15004元/㎡的均价成交，与去年12月份相比，东区板块下跌了1.12%，市中心板块下跌了25.25%；仓山板块以12993元/㎡的均价成交，跌幅为8.69%；五四北板块以11727元/㎡的均价成交，下跌4.48%；闽侯板块则以9661元/㎡的均价成交。从总体涨跌幅情况来看，下跌板块占多数，只有西区板块和金山板块有所上涨。

在成交量方面，金山板块以98031平方米的成交量，占本月总成交量的33.84%夺魁，相比去年12月上涨了5.06%；闽侯板块则以66268平方米的成交量屈居第二，占本月总成交量的22.87%，相比去年12月下跌了2.31%；东区板块以40267平方米的成交量位居第三，占本月总成交量的13.9%；仓山板块以32415平方米的成交量紧跟其后，位居第四。可以看出，本月前四大板块盘踞了成交总量的八成以上，成交区域较为集中。

[闽侯区域分析]成交量南屿蝉联桂冠，均价竹岐位列榜首

表6：各区域交易情况

由表6和交易面积分析图可知，在成交量方面，南屿以36534平方米，占闽侯总成交量的55.1%夺冠，但与上月相比下降了6.03%；甘蔗以9028平方米的成交量居次席，占总成交量的13.6%，但同比下降了一半多；上街则以9003平方米，占总成交量的13.6%屈居第三位。

由表6可看出成交均价排行榜中，竹岐以均价14800元/㎡位列榜首；上街以均价11132/㎡位居第二；南屿则排在第三，均价为10027元/㎡。从整体上看，相比去年年末，新年首月的成交量和成交均价都有所下滑。一方面，由于去年的商品房库存量过剩，今年去化压力大，开发商纷纷降价促销，导致商品房价格走低；另一方面，去年年末释放了大部分需求，相比之下，今年首月的商品房需求则颇为不足，成交量随之下降。

[市区楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量榜仓山板块雄踞

表7：2015年1月市区楼盘成交金额排行榜

表8:2015年1月市区楼盘成交量排行榜

由表7可见，1月份的楼盘成交金额排行榜集中在四大区域，分别是仓山、马尾、晋安和台江区。其中仓山区有七座楼盘上榜，遥遥领先其它区域，马尾、晋安和台江区则分别有一座楼盘上榜。同时仓山区域的泰山·红裕、闽江世纪城、星海湾包揽了排行榜前三甲，成交金额分别达到78112万元、27208万元、19592万元。

从本月楼盘成交量排行榜（表8）来看，1月份的楼盘成交量排行榜集中在仓山、马尾和晋安区。其中，仓山区有七座楼盘上榜，马尾区有两座，晋安区仅有一座。理所当然，包揽了成交金额排行榜前三甲的泰山·红裕、闽江世纪城以及星海湾楼盘占据了本月成交量排行榜的三强位置，成交面积依次为48217平方米、19093平方米、13061平方米。

[闽侯楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量榜竞争激烈

表9：2015年1月闽侯楼盘成交金额排行榜

表10：2015年1月闽侯楼盘成交量排行榜

由表9可见，1月份的楼盘成交金额排行榜表现出四个区域的争夺。南屿区域有六个楼盘上榜位列第一，甘蔗区域占据两个席位列第二，上街、荆溪区域各有一个楼盘上榜。其中，南屿区域包揽了成交金额排行榜前三甲，该区域的顺华乌龙江大区楼盘以6795万元的成交额夺魁，博士后悦府楼盘以6136万元的成交额居次席，群升江上城楼盘则以5372万元的成交额位居第三。

从本月楼盘成交量排行榜（表10）来看，1月份的楼盘成交均价排行榜共有四个板块上榜。其中，南屿板块有6处楼盘上榜位列第一，甘蔗板块以2处楼盘上榜排名第二，上街板块和荆溪板块各有一处楼盘上榜，并列第三。南屿板块占据了排行榜前三位的两席，其中顺华乌龙江大区楼盘以7229平方米的成交量排名第一，荆溪板块中铁城以6715平方米的成交量排名第二，博士后悦府楼盘则以6261平方米的成交量位列第三。

[福清楼盘排行榜分析]成交金额榜竞争激烈

表11：2015年1月福清楼盘成交金额排行榜

表12：2015年1月福清楼盘成交量排行榜

由表11可见，1月份福清市楼盘成交金额排行榜分布在六大区域，仅音西街区域就占据了5个席位，稳居第一，阳下街、石竹街、宏路街、融城镇以及龙田镇则各据一席。音西街的福清万达广场楼盘以25988万元的成交金额列于榜首；阳下街的融侨新城楼盘则列于第二，成交金额11855万元；石竹街的红星美凯楼盘则以11242万元的成交金额位列第三。

从本月福清楼盘成交量排行榜（表12）来看，相比成交金额排行榜，新增了三山镇一个区域。音西街依然位居第一，占据四席。其中福清万达广场楼盘以21656平方米的成交量列于榜首；福清市惠民花园居于次席，本月成交量为17735平方米；而阳下街的融侨新城楼盘则以16466平方米的成交量摘得探花。整体来看，福清万达广场位于福清市南临福清市清昌大道，西接西环路，交通便利，地理位置优越；而且作为目前福清市的地标建筑、未来的高档次商业中心，升值空间广阔。因此，该楼盘夺得本月成交金额、成交量排行榜的“双冠”也是实至名归。

[热点分析] 楼市理性回归，“去库存”成“主旋律”

“理性回归”是2014年我国楼市的关键词，也是房地产市场的运行主线。据中国指数研究院公布的数据，2014年12月份全国100个城市新建住宅平均价格为10542元/平方米，环比连续8个月下跌。虽然2015年1月份止跌，微涨0.21%，以平均价10564元/平方米收官。但可见在过去的一年中，整个楼市状况并不乐观。与此同时，2015年1月福州新建住宅均价为13764元/平方米，环比下跌1.44%，而且福房指数也已连续9个月下跌。这些表明我国房地产市场已告别野蛮生长的时代，展望已迈入理性回归轨道的2015年楼市，楼市的风险偏好回落有可能会进一步降低楼市运行中枢，我国房地产市场将更趋合理化、秩序化。

“去库存”将是2015年楼市“主旋律”。截至2014年末，商品房待售面积62169万平方米，相比2013年末增加了12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。从满足需求情况上来看，2014年房地产开发企业房屋施工面积为726482万平方米，比上年增长9.2%，预期将在2015年全部形成实物供应。如果将2014年全国商品住宅销售面积12亿平方米作为当年实际实物商品房需求，那么2015年形成的供应大约可以满足6年全国新增实物商品房需求。当然若考虑到期房销售因素，且不考虑2015年新开工面积，2015年所形成的实物商品房库存可能也需要2至3年消化。因此，去化将成为各房地产商的主要任务，“去库存”也将是今年我国楼市的“主旋律”。

面对楼市的新局面，继去年年末央行出台降息政策后，今年1月14日住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，指出要建立住房租赁信息政府服务平台，支持房地产企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。这一举措不仅在于完善租赁市场，而且也将有助于房地产企业摆脱当前“销售难”的困境。而本省的厦门市于1月16日宣布思明区、湖里区144平方米以下商品住房取消限购，至此，厦门已全面取消商品住房限购措施。福州市则于1月24日下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》（下称《意见》）。按照该意见，开发商的房源或福州居民多余的商品房或安置房，可以卖给政府。《意见》中明确，由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。有部分业内人士指出，政府统购商品用房这一做法可能会重回福利分房时代。不过，笔者认为，在市场相对较冷的时候，这个政策对开发商去库存、回笼资金方面来说或许是件好事，至少说明政策环境是相对宽松的。

从整体来看，当前楼市是趋于饱和的，供大于求的现状仍未改变。但受需求释放，供应减少影响，短期内主要城市的库存压力将得到缓解。展望未来，政策环境和货币环境趋于宽松，市场信心增强，我国楼市将进一步回暖。