上海易居房地产研究院2月12日发布了《易居七彩快报之一线城市》。报告指出，2015年1月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24138元/平方米，环比增长0.4%，同比增长8.1%。经历年底“翘尾”后，进入新年一线城市新建商品住宅成交均价继续攀升。

易居研究员姚腊表示，1月份，受春节效应影响，无论是一二手住宅、还是商办物业成交量均有所回落。但除办公以外，其它物业成交均价均有小幅微涨。同时，从去库存周期看，住宅类物业的去库存速度明显加快，这反映了住宅市场去库存压力得到了进一步的释放。

随着降准效应的释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃，这对于一线城市库存压力的继续释放有积极意义。同时，这也会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。

一、商品住宅

1、供求双双回落,并呈现供小于求的态势

2015年1月份，一线城市新建商品住宅供应量和成交量双双回落。其中,新增供应面积仅为164万平方米，环比下降69%,同比上升28%;新增成交面积为316万平方米，环比下降36%,同比上升40%。1月份呈现出供小于求的市场关系。

2015年1月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为95、76、75和70万平方米，环比增幅分别为-44.3%、-44.7%、-32.8%和-7.2%，同比增幅分别为27.1%、6.8%、20.7%和311.4%。从环比值看，1月北京和上海市场跌幅较大。而从同比值看，深圳市场的反弹力度较大。

2、成交均价略有上升

2015年1月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24138元/平方米，环比增长0.4%，同比增长8.1%。经历年底“翘尾”后，进入新年一线城市新建商品住宅成交均价继续攀升。

2015年1月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为27510、28588、14176和27146元/平方米。环比增幅分别为6.4%、-4.8%、-3.2%和2.4%，同比增幅分别为3.9%、11.1%、7.5%和-6.9%。其中北京和深圳环比增幅较大，上海的同比增幅较大。

3、存销比下滑，去库存速度继续加快

2015年1月份，一线城市新建商品住宅库存量为3748万平方米，环比降低3.9%，同比增长35.5%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市1月份新建商品住宅存销比为11.4个月，相比2014年12月份12.6个月的数值出现了小幅下跌，说明一线城市去库存的速度在继续加快。

2015年1月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1073、1283、967和424万平方米。环比增幅分别为-3.5%、-3.5%、-2.7%和-8.5%，同比增幅分别为52.6%、29.6%、31.0%和26.7%。四个城市均出现了库存环比下跌的态势。

2015年1月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.1、13.6、12.6和8.3个月，相比2014年12月份11.0、14.2、13.6和10.8个月，4个城市均有下滑。总体上看，目前4个城市的存销比数值已从高位逐渐回落，其中北京和深圳的存销比已低于12个月，深圳的去库存速度明显快于其他三个城市。与之相对应，深圳的房价反弹态势更明显，这可以从全国70城房价指数中看出来。

4、存量商品住宅成交回落

继2014年年底存量商品住宅（二手房）成交面积“翘尾”后，在农历新年前这一传统淡季的节点，2015年首月一线城市二手房成交回落，成交面积为387万平方米，环比增长-8.1%，同比增长19.6%。而从目前二手房的价格指数看，1月份北京、深圳均出现了微幅上涨，预计春节后楼市有望回暖，价格仍会小幅上扬。另外，一线城市1月新房成交量环比下跌36%，二手房环比下跌仅8%，由此也可证明新房明显下跌是由于供应量大幅萎缩，而非需求面再度恶化。

二、商业营业用房

1、成交均价总体上升

2015年1月份，一线城市商业营业用房供应面积为38万平方米，成交面积为19万平方米，呈现出供大于求的市场关系。进入新年，卖方的入市情绪明显高于买方。

2015年1月份，一线城市商业营业用房成交均价为28514元/平方米，环比增长10.8%，同比增加4.2%。观察近几个月的成交均价走势，自2014年11月开始成交均价持续上涨。

2、存销比持续攀升

2015年1月份，4个一线城市商业营业用房库存面积为1493万平方米，环比增长1.1%，同比增长17.2%。2015年1月库存继续呈现稳步攀升的态势。

2015年1月份，按照“存销比=库存量/近12个月成交面积均值”的公式，4个一线城市商业营业用房存销比为56.9个月，较2014年12月份的54.8个月出现上升。

三、办公用房

1、成交均价出现下滑

2015年1月份，一线城市办公用房供应面积为62万平方米，成交面积为29万平方米。1月份办公用房新增供应大于新增成交，从而使得库存量进一步上升。

2015年1月份，一线城市办公用房成交均价为25083元/平方米，环比降低27.4%，同比降低3.5%。一线城市办公用房成交均价下滑受春节效应影响较大。

2、存销比出现攀升态势

2015年1月份，4个一线城市办公用房库存为1174万平方米，环比增长4.4%，同比增长31.3%。在供大于求的态势下，库存量持续上升。

2015年1月份，按照“存销比=库存量/近12个月成交面积均值”的公式，4个一线城市办公用房存销比为33.0个月，相比2014年12月31.4个月的数值有所上升。

四、春节后供求双方将保持活跃态势

1月份，受春节效应影响，无论是一二手住宅、还是商办物业成交量均有所回落。但除办公以外，其它物业成交均价均有小幅微涨。同时，从去库存周期看，住宅类物业的去库存速度明显加快，这反映了住宅市场去库存压力得到了进一步的释放。

随着降准效应的积极释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃，这对于一线城市库存压力的继续释放有积极意义。同时，这也会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。