在国土部和住建部抛砖引玉之后，前天央行、住建部、银监会联手再度出台楼市新政，救市政策密集度和力度之大前所未有，连中宣部都出来站台，这更是绝无仅有之事。

我在前两周的文章《从“两会”透露出的三大楼市政策方向中央这次下决心了》中，便提出了“刺激需求政策将会超过预期”的观点，但以如此密集的频率出台新政，还是出乎我的意料。

以下是这次新政的变化：

为践行“两会”精神，看得出来，各部门也是拼了。最近，除了楼市新政夺人眼球外，还有“一路一带”战略的实质性推进，也在不断爆刷各路资讯平台。

中国经济正在挣扎于巨大的增长陷阱——新经济模式尚在娘胎，旧模式日薄西山。不得已，只有再打强心剂。刺激房地产和推行“一路一带”如出一辙，都是靠投资来拉动经济增长。

在房地产方面，眼下最重要的任务是追加投资和大规模建设吗？当然不是，横亘在眼前的是史上最大的库存量。不把过去的消费掉，怎么才能开始新的拉动？

截至2014年末，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算，全国待售商品房约有600万套。

以上对比的是2013年的数据。2013年是怎样的行情？那是压抑了两年多的刚性需求集中爆发。记得那时北京买房子的人，动不动就得托关系找人才行，出来一个新盘便被抢光。如今，北京相对低价的自住房都乏人问津，目前有近10个项目都变更成了一般商品房出售。北京尚且如此，何况大部分地方。

商品的价格是由供应和需求双方博弈的结果。出台的新政明显有利于刚需和改善型需求的释放，尤其是后者。但是，有一点需要注意的是，在放大需求的同时，也在放大供给。

如今执行满2年普通商品房交易免征营业税，过去要满5年，这对过去投资和炒房的人来说是一个极佳变现出逃的机会。不动产登记和收房地产税的日子很快就会来到，何况如今还出现了股市等很多新投资渠道，为什么不跑呢？

事实上，之前二手房早已经暗流涌动。上海某机构研究发现，从自去年10月份开始，四个一线城市二手房价格开始止跌，在12月份继续上涨，其环比增幅达到0.4％。

进入2015年，数据显示，很多地方二手房抛售规模不断升级，一些地方2月成交数据比1月高出10%之上的增长。

新政出台后，税费减少，二手房交易必将更加活跃。面对涌出的存量房，加上新库存，市场短期内消化压力无疑更加巨大。

当然，新政也会刺激释需求的释放。但其中不能忽略的是，一部分改善型需求是卖次房买好房，这样便不属于增量消费，对减缓善库存问题无益。所以，对需求大幅增加的期望值不能太高。

总体来看，在近期内，也就是在去库存周期内，房价会大涨的概率并不大。在存量本来就巨大的三四线城市，一段时间内房价下降的风险依然存在。

何况，房价大涨也是管理层不能容忍的事实。新一届管理班子思路很明显，就是要弱化房地产在国民经济中的支柱地位，这从连续三年中央级会议不提房地产就可以看出，目前的刺激实是不得已而为之。

他们的目标其实很简单，就是想要房地产稳定，不要大涨，也不要大跌。大涨，百姓麻烦；大跌，经济麻烦。