春节后，市场成交持续低迷，每家企业都感受到寒意浓浓，方方面面信息正陆续传来：

企业A：兄弟，我这次来不了参加你的会了，最近老大召集所有集团和城市高管回来汇报工作，一个一个城市的过关，探讨到底市场真实面是啥情况？我还在候着呢…

企业B：唉，老板扔给我们每个人十二个问题要回答，正在绞尽脑汁的论证老板布置的作业！

企业C：谁说国企舒服的？！春节我才放假一天，年后到现在没休过周末！

从去年的行业走势来看，一季度的低迷是必然的！

我们如果仔细回顾一下去年行业走势，我想可能大家也就很坦然了，自然，谈及市场波动， 房地产业周期演变图 或许可以说明一些情况（如下）！

我和大家分阶段来回顾一下去年以来的市场路径，很自然的也就延伸到一季度的成因！

第一阶段：大 的背景自然是上一轮自2012年6月以来连续20个月的需求集中疯狂释放，我们都知道，其成因是2012年一季度经济出现问题，政府政策救市，促成需求一 波放！同时，由于互联网金融的间接提升了资金使用成本而导致2013年年底以来的银行在住房消费贷支持兴趣不大；需求萎缩和信贷从紧两个因素直接导致 2014年2月19号杭州德信地产降价，市场爆冷！

第二阶段：2014年2月到5月期间，市场持续冷淡，叠加中央政府市场化管理信号释放，4月份铜陵救市、5月份无锡救市等等信息不断传出，使得开发商面对市场始终抱着侥幸心态，不愿果断调价获取现金，但由于需求的萎靡，导致市场迟迟没有明显反响。

第三阶段：2014年6月，众多房企一方面由于连续一季度的成交冷淡，同时也由于资本市场的业绩承诺，主动降价放量，效果比较明显。

第四阶段：2014年7月到9月，房企由于6月份降价牺牲利润，停止调价，同时也由于6月份需求集中消耗一波，后续需求跟不上，也就再度造成整整一个季度的成交低迷！

第五阶段：2012年10-12月，这期间，经过再度一个季度的需求重新积蓄，有了一定的需求量，同时政府分别在9月30日和11月期间连续通过政策推动，迫使需求再度释放出来。

第六阶段：2015.1-3月，需求再度进入萎缩状态！

上面我只是比较简单的描述了一下过程，其实还有很多可以分享的案例和故事，这里就不过多赘述，主要想说的是，2015年一季度的低迷主要成因是三个：其一，是2014年四季度政策利好倒逼需求出手，使得今年一季度的需求规模跟不上；其二，是2014年四季度的房价并没有松动，所以在政策效应释放完之后，需求释放的积极性并不高；其三，就是信贷支持在年初之际并没有适当宽松。

所以，我认为一季度低迷，从行业供求关系角度来看是为必然！

救市政策推动，二季度将是市场回暖期！

假设没有3月30号晚上的政策救市，我们来分析一下行业自身的供求逻辑，基本特征如下：

其一，今年一季度诸多房企业绩数据和去年同比是明显下滑的，因为去年一季度还有2013年市场热爆成交的惯性，而今年一季度则是明显低迷，同比很难看；

其二，既然今年一季度业绩很差，理论上6月份房企必然又会推动以价换量（没办法，现在诸多房企都已经上市，有资本市场的业绩增长承诺，被逼的）；

其 三，考虑到一季度的低迷，本质上也是置业需求再度积蓄的过程，又有了接近三个月的需求积蓄周期。所以呢，初步判断，短期有置业需求，6月有价格竞 争，4-5月就必然是个较好的通过小幅优惠出货的窗口期。（前一阵子，诸多企业纷纷召集各地分公司负责人回集团汇报，我认为最核心的就是为了在4-5月之 间找一个最佳的切入时间点和销售方案，这个窗口期过时不候！）

然后，基于昨晚的政策救市推动，可以想象，必然是全面推动了改善型及投资型需求的释放，更加会强化诸多房企在4-5月的市场攻势，预计各大房企都会加大改善型产品的供货量。但，对房企而言，这个市场攻势中，原来计划的是价格小幅松动为主，现在则有可能价格稳中上行了！因为就是政策已然在激发需求，无需再通过价格因素来引导！

相信二季度总体会是一个不错的行情，成交回暖会一路上行！

下半年的行情总体上不错，预计还有后续货币宽松政策！

下半年向好的三点理由：

一是自2014.2月以来，行业需求总体持低迷状态，尽管中间6月份基于业绩承诺和四季度政策逼迫部分需求释放，但总体来说，需求仍旧是处于重新积蓄的周期，到2015年下半年行业又有将近16/17个月左右的需求重新积蓄量！

二是根据我们的概略统计发现，近两年来，TOP20房企（不含万达）每月土地投资额在2014年的7-9月期间是为两年以来最低位，按照一般经验（通常情况，主流房企拿地到上市大约为一年时间），基本上能够代表主流房企在2015年下半年左右有效供应的相对不足！

三 是从去年7.4%的GDP增长速度，今年骤降到7%，可以视为高层对经济不确定性的担忧，而房地产目前基本维持8万亿左右交易额和9万亿左右的投资额，其 份量在经济保增长过程中自然是不言而喻的，不确定经济状态下继续推动行业稳定基本面很有必要！预计年内必然还有相应的货币宽松（降息降准）政策的配合！

四类城市：四五线将进入房价拐点！

一线城市：不 用怀疑，一线城市注定今年仍将是个房价/地价双上行的趋势；原因很简单，2013年四季度开始，国内主流房企纷纷意识到外围市场的风险不可控性，都开始下 意识的回撤到一线和主要二线城市，尤其是一线城市大家更是看好（毕竟有需求、且有购买力），这就注定一线城市的地价短期很难下行，大家看看这两年一线城市 土地成交价就明白了，没办法，这么多企业携带这么多的资金回撤，地价不可能下行，房价亦然！

刚刚行文间隙，和TOP10一房企营销负责人通话中，他告诉我 “市场很难看，但一线城市反响很积极啊，看来还是那句话啊，越是限购越是有空间…”。同样的，我也一直反对一线城市取消限购，你看看今天这么多资金全国返 回一线，要是再取消限购的话，房价岂不失控？！一线城市房价一旦失控，必然会掀起新一轮全国房价上扬！因为中国房产市场从来都是单边拉动，即核心城市拉动 周边房价上扬，而绝不会因为周边下行带动核心城市降价！

二线城市：分 为三批，分类依据为存量可售周期。其中南京、合肥、郑州等地，由于供求关系良好，可售周期10月以内，我相信仍旧是房价上行通道，供求关系决定了市场趋势 （南京会相对温和一点）；其中沈阳、长沙等地则不然，由于供求关系失衡，可售周期严重超出18月（呼和浩特接近140个月），短期仍旧是有量没价恶性竞争 的行情；而成都、重庆、武汉等地，由于供应大需求也大，可售周期大致在15到18月左右的城市，之前总体属于价格被平抑，这一轮有望借力于房企纷纷杀回主 流二线大势，房价上扬相对以往有望积极一些！（具体各城市供求关系表我就不单独提供了，行文量太大，根据直觉来谈）

三线城市：可 分为两类。分类依据为三个要素：人口规模/产业/核心城市周边，但凡“三不靠”城市（没有人口规模、没有产业支撑、没有大城市房价挤出效应）的三线我个人 很不看好；另一方面，个人认为，这一轮主流房企全面的撤离三四线而回归一二线的决策中有部分跟风成分，其实部分“三靠”城市仍旧是有机会的，我相信，当大 量资金纷纷在回撤过程中要么就是抢地而不得，要么就是地价太高而没利润，过一阵子又会回过头来发现：其实有些三线城市还行！这个还行的判断标准就在于我所 提出的三个基本的支撑！

四五线：个 人很悲观。当大多数主流房企撤离的时候，由于未来战略重心不再在四五线，同时也由于融资成本高企，要撤就痛快点，所以预计不少企业可能会采取果断调价手 法！当然，我相信2015年可能基于需求回升因素表现尚可，2016年之后极可能进入房价拐点！

和大家分享两个传闻：一是据传某专注三四线大型房企在非一 二线的拿地规模从原来的动辄3000/5000/9000亩已经约束到不超过1000亩，相信是为了割一遍韭菜就撤的思路；二是另一个大型企业在一个四线 城市单项目占城市总成交90%！一家独活百家哀，但高兴之余，担忧也来了，该城市就30万人，今年很好，明年卖给谁？！