为缓和宏观经济下行压力，近期我国稳定住房消费政策措施有密集出台态势。近期，国土部和住建部联合印发优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，央行、银监会、国税总局、住建部等部门相继发布房贷首付新政和营业税新政。应该看到，政策刺激是稳定当前住房消费的必要条件而绝非充分条件，只有房价适度回落，才能真正改善刚性住房需求购房能力，也是政策措施能否取得预期效果的前提。

刺激政策难以明显整体提升刚需购房能力。无论是增加住房公积金贷款额度，还是降低按揭成数和个人住房贷款利率等，都需要以有效购买力为前提。而经过十多年住房需求集中释放，我国住宅需求收入中枢下移趋势较为明显。2014年，我国房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款同比下降2.6%；定金及预收款与个人按揭贷款之比为2.21∶1，同比下降0.25，表明定金及预收款规模下降更为明显，反映出住宅需求收入中枢下移态势，而这也是当前出台刺激政策的逻辑基础。但要看到，个人住房贷款是以贷款到期偿还本息为前提，短期购买成本需要长期分摊，且要承受利率波动、房价演化、家庭收入增长变化等风险，绝非“货款即时两清”交易。大量并不具备购买能力的中低收入人群集中入市，有可能会引发我国特色“次贷”风险集聚，给我国房地产市场健康运行增加新的风险。由此可见，以改善短期贷款能力为目标的刺激政策，很难显著提升刚性住房需求人群整体购买能力。

只有房价适度调整才能真正提升刚需支付能力。从消费心理分析，固然有“买涨不买跌”从众行为倾向，但也要具体情况具体分析。对刚性住房需求而言，既没有“追涨”能力，也不会轻易放弃低价“接盘”良机。当前我国城镇住房价格已经明显超过刚性住房需求支付能力，使得刚性住房需求对房价变化高度敏感，房价小幅上涨就可能会将大部分刚性住房需求排除在外。因此，房地产开发企业配合地方政府刺激政策适度降价销售，才有可能刺激刚性住房需求释放，加快住房去库存化进程。不仅如此，房地产开发企业自身也存在持续上升去库存压力。截至2015年2月末，全国商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米，库存继续增加。由巨大库存所引发的巨额资金沉淀，已导致个别房地产开发企业资金链条断裂。尽管政策暖风频吹，去库存压力也是与日俱增，无论从哪个方面分析，加快销售和资金回笼均是当前房地产开发企业第一要务。

今年开年以来，我国主要宏观经济指标出现了明显回落，房地产市场主要运行指标下滑更为明显，房地产业增长放缓对宏观经济增长的拖累也更加显著。稳定住房消费支持刚性住房需求，既可以改善民生，也能缓和住宅库存上升压力，并盘活楼市巨额沉淀资金，减缓楼市调整对宏观经济运行的冲击。而要实现这一目的，除了刺激性政策措施外，更需要房地产开发企业审时度势，利用政策暖风适时适度调整房价，刺激刚性住房需求入市。