由于网购的兴起，综合体里的非体验类业态生意普遍清淡，特别是百货商店生意最清冷。

周末人气较旺的一些综合体平日也是客流稀少。

住在市中心，白天在小区旁的写字楼上班，休息时间步行去附近的健身馆跑步跳操，晚上呼朋引伴在周边的特色饭馆聚餐，周末就在附近的百货商场里逛街购物，或者再去看场电影。这就是城市综合体给人们带来的休闲生活新体验。

但是，随着一个个城市综合体的扎堆出生，质疑的声音也接踵而至：对于常住人口只有300多万的福州城区来说，福州的消费市场能否承载得起城市综合体的密集问世？在互联网零售和跨境电商蓬勃发展的挤压下，福州城市综合体的未来发展空间有多大？

城市综合体新贵多

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。当然，并非所有综合体都面面俱到，业界通常认为，上述5种功能中具备3种以上的即可称为城市综合体。

“城市综合体是城市商业发展到一定阶段的产物，对于丰富城市生活、拉动内需、促进第三产业发展，将发挥重要的作用，可带动客流、物流、信息流和资金流的全面汇集。”福州市商务局相关负责人表示，城市综合体这一多功能、高效率的商业模式，因为还具备较高的投资性而备受地产开发商的青睐。

宝龙城市广场、万象城的崛起，成为搅动传统商业模式的第一条“鲶鱼”，交通快捷、停车便利，商业集聚度高、辐射面广，可提供购物、餐饮、娱乐、办公、居住等一站式服务……据不完全统计，目前万宝商圈的日均客流量达10万人次，周末及节假日的客流量超过20万人次。

紧随着，城市综合体在福州遍地开花。市区西线，苏宁广场加入万宝梯队；东线金融街万达、世欧广场双雄并起；南面金山万达、乐都汇相继开业；北部的五四北泰禾广场也颇具人气。福州商业格局由此出现了城市中心、区域中心等不同模式的综合体。同时，在周边经济较发达县市，城市综合体的身影也频频闪现，如福清的万达广场、长乐的中天恒基广场等。此外，在建、拟建的综合体还有不少。

扎堆出生遭冷遇

2014年，不少城市综合体在开业黄金期过后，陷入了门可罗雀的尴尬境地。有的综合体平时冷冷清清，周末或节假日才有些许人气。由于客流量减少，一些商铺的销售和利润双双下降，亏损过大的，只好关门或转让。尽管业主一再降低租金、转让费，也应者寥寥。一些在建的综合体或是遭遇招商难，或是一再推迟开业时间。

3月29日，记者在福州市区东部某综合体步行街看到，即使是周末时间，这里的购物人群也是稀稀落落的。沿街店铺人气清冷，二楼的零售门店更是乏人问津。附近麦田房产经营二手商铺买卖的中介小陈告诉记者：“一楼沿街一间36.5平方米的商铺要转卖，在麦田挂了大半年都还没成交。总价从360万元降到了310万元，几乎接近业主5年前购买的原值。这间每月租金有1万元，年投资回报率接近4%，在这个区域算比较高了。”

作为综合体的主力店之一，大型百货也难以幸免。王府井百货日前发布2014年年报称，公司去年实现营业收入182.77亿元，同比下降7.64％。株洲、福州、抚顺等地8家门店合计亏损1.78亿元，其中，福州店亏损进一步扩大。其他百货也有类似的情况。王府井百货方面表示，营业收入的下降主要受到宏观环境以及相关政策的影响，此外互联网零售和跨境电商的迅猛发展也是一个重要原因。

当下，淘宝、京东、唯品会等电商平台快速发展，越来越多人对网购这一高效便捷的消费模式情有独钟。阿里巴巴集团最新财报显示，2014年平台零售业务交易额达2.3万亿元，全年成交额同比增长47％。在电商的剧烈冲击下，不少城市综合体的实体店实际上沦为了人们的体验店，客流量、销售额双双下降。

缺乏个性成通病

福建商贸业联合会副会长林建德表示，不少城市综合体遭冷遇，除了电商的挑战外，更大的压力还来自于同业间的激烈竞争。一方面，福州的城市综合体项目不断上马，已经出现过热的趋势；另一方面多数综合体定位雷同，目标群体类似，导致恶性竞争，抢占消费人群。

“合则两利，斗则俱伤。各个城市综合体不能一味地追求表面上的高大上，应进行差异化定位，与周边项目合作，形成功能互补的区域共同体。”林建德说。

以人气火爆的万宝商圈为例，已有宝龙广场、万象城、苏宁广场三足鼎立。再过不久，中央第五街、中防万宝城也将杀入重围，开业运营。往北10分钟，是华润万象城。往南10分钟，北江滨CBD的融侨中心等项目鳞次栉比。这么多项目一哄而上，是做大市场蛋糕还是加剧商业竞争？林建德认为，万宝商圈各综合体的定位和目标客户群各不相同，比如宝龙定位中端消费群，万象城瞄准中高端家庭客户，苏宁广场主打家电，中防万宝城是商业和交通枢纽，中央第五街吸引电商龙头入驻，华润万象城定位高端客户，融侨中心则引入五星级皇冠假日酒店填补真空。因此，各个综合体通过功能互补，共同打造成为福州市区体量最大、功能最全、发展最成熟的集中商业群。

而去年底开业的世欧广场，因为具有全市首个国际赛事级真冰溜冰场、全市最大的IMAX影院、知名穆斯林餐厅北疆饭店等独特卖点，为其集聚了大量人气，开业当天人流量达54.8万人次。至今日均客流量仍保持在10万人次以上。“在同质化的市场竞争中，城市综合体如果单纯追求高大上，自然难以收获高人气。这两个案例说明，只有进行差异化定位，才能形成个性化特质和比较优势；有了个性化特质和比较优势，才能一方面吸引人气和流量，另一方面与周边形成竞合发展之势。”林建德表示。