一、综述

虽然与去年同期相比，传统的“金三”旺市并未出现，但随着《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》的出台，以及前期降息降准等多重楼市利好政策的叠加，房地产市场需求在春节过后得到释放，不仅本月价格指数跌幅放缓，而且成交量和成交均价都有止跌的迹象，部分房企的库存压力得到一定的缓解。在当前整体经济下行、楼市趋于理性的环境下，这无疑给楼市吹来一阵暖风。相信随着“闽七条”的落地，房地产市场会进一步回稳，实现平稳健康发展。

3月20日，距两会落幕还不足一周，福建省就急迫出台了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，共包括七条具体意见，简称“闽七条”。根据“闽七条”规定，所购房屋属于旧房换新房，家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。首改房无论面积大小，房屋新旧都可以享受首套房的有关优惠政策。另外，公积金贷款不再查房；省内银行要支持首套房贷；原则上不再新开工公租房建设，打通商品房与保障房的转换通道；福建自贸区配合产业人才的共有产权房等政策措施。可以看出，该楼市新政的主要目的是去库存，同时也迎合了政府工作报告中的要求—“支持刚性和改善性住房需求，落实地方政府主体责任”。

“闽七条”作为省级单位发布的改革，对于下辖的市区采取了分类指导的政策。各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上，当地财政要予以支持；个贷使用率低于85%的设区市，要提高贷款最高额度；对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。可以使用国家开发银行棚户区改造项目政策性贷款，采用政府采购方式收储商品房，供实行货币安置的棚户区改造项目房屋被征收人采购。

从上述这些政策可以看出，明显是针对住房需求所做的调节。有的是通过一次性货币补偿，提高住房消费能力，还有通过金融手段放松住房公积金贷款和调整首改房认定的利率，这是对月供的支持。

而从供给方面，我省也提出了针对性非常强的房地产政策。针对去年获批的自贸区，提出试行共有产权住房。各级财政可以安排专项资金，通过国有投资公司参股房地产项目或收购库存商品房作为共有产权房，面向在自贸区、各类科技园区工作的产业人才销售。并且产业人才在区内工作满10年即可无偿获得产权。

值得一提的是，“闽七条”是住建厅、财政厅、金融办三部门共同提出的。在文件中，点出兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社等本省地方法人金融机构要支持购买首套房、首改房申请贷款，并要求下浮利率。因此，此次调控政策中对于公积金贷款和住房金融服务的支持和落实力度是空前的。

“闽七条”是福建省面对当前房地产市场整体结构性供过于求的特征所做的政策调控，根据统计数据，本月福州市商品住宅成交量环比增长41.07%，这表明此次房贷新政在一定程度上缓解了楼市短期压力。不过，从中长期的走势来看，楼市的发展主要取决于楼市的供需状况。因此，“闽七条”落地后能否实质性地影响楼市发展，改善当前楼市的困难局面，还有待进一步观察。

二、3月图例分析（市区）

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1、福房指数

2015年3月份的福房指数为156.89，环比下跌了0.08%，与去年同期相比，下跌了6.18%。从趋势图上可以看出，福房指数在经历了去年4月份的微幅上涨后，连续11个月下降，但与上月相比，本月环比跌幅有所放缓，商品房价格有止跌的态势。

2、供求比

3月福州（五城区）住宅签约面积为21.87万㎡，新增住宅上市量为7.01万㎡，供求比值为3.12，本月福州住宅整体的供求关系转变为供小于求状态。从福州五城区各区域的住宅供求比来看，3月份除鼓楼区与台江区无住宅供应量外，其余区域较之2月的供应量均有所减少；而成交方面，各区域的住宅成交量均出现不同程度的增长。

与2月份相比，本月福州楼市成交量表现强势。这与之前的楼市预测基本一致，春节期间的购房需求在传统的“金三银四”得到释放，虽然并未呈现往年的疯狂态势，但在当前高库存的楼市环境下，实现成交量的稳步提升，这表明楼市正逐渐步入平稳运行轨道。

3、月成交量价

3月份福州（五城区）成交面积为21.87万㎡，较上月的15.52万㎡增加了6.35万㎡，增幅为40.91%；本月福州住宅成交1961套，较上月增加了614套，增幅为45.59%。

2015年3月份福州商品房住宅成交均价为15883元/㎡，相较上月增加了341元/㎡，增幅为2.19%，本月福州五区住宅均价持续出现小幅上扬现象。

4、板块成交量价

在成交量方面，闽侯板块以94188平方米的成交量，占本月总成交量的30.10%，蝉联桂冠，相比上月有所上升；东区板块则以61910平方米的成交量位居第二，占本月总成交量的19.79%，成为福州市区成交量最大的板块；仓山板块以50542平方米的成交量位居第三，占本月总成交量的16.16%；金山板块以42757平方米的成交量紧跟其后，位居第四。前四大板块盘踞了成交总量的近八成。

江滨板块以22145元/㎡的均价蝉联桂冠，环比上涨了4.7%，而且同比微幅上涨了0.14%，这也是该板块新年来的首次同比上涨，表明该板块高端房的大幅增加；市中心板块本月以19381元/㎡的均价位列第二，与上月均价相比下跌了4.23%，这是市中心相对普通商品房增加较多的缘故；西区板块以19079/㎡的均价位居第三，环比上涨了17.10%，本月该区域成交套数偏少，且多为高端住宅，因此均价上涨明显；东区板块和金山板块则分别以15625元/㎡和14525元/㎡的均价成交，与2月份相比，东区板块微幅上涨了0.12%，金山板块上涨1.45%；五四北板块以14112元/㎡的均价成交，较上月上涨了12.68%；仓山板块以13573元/㎡的均价成交，小幅下跌了2.19%；闽侯板块则以8963/㎡的均价成交，下跌1.94%。从总体涨跌幅情况来看，上涨板块较多，尤其西区板块上涨幅度最大，高达17.10%。

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三、3月图例分析（闽侯）

1、月成交量价

3月份闽侯县成交面积为9.42万㎡，较上月的6.66万㎡增加了2.76万㎡，涨幅为41.44%；3月闽侯县住宅成交938套，较上月增加了264套，本月闽侯住宅成交量与成交套数均大幅度的增长。

2015年3月份闽侯县商品房住宅成交均价为8963元/㎡，相较上月减少了177元/㎡，跌幅为1.94%，本月闽侯住宅均价持续小幅下滑。

2、板块成交量价

在成交量方面，甘蔗以38327平方米，占总成交量的40.7%夺得桂冠，与上月相比上涨了24.96%；南屿以32655平方米的成交量位列其后，占总成交量的34.7%；成交量的第三名由上街获得，共成交8704平方米，仅占总成交量的9.2%。可以看出，本月成交区域主要集中在甘蔗和南屿两大板块。

竹岐以均价14900元/㎡位列榜首，该板块本月仅有2套大户型商品房成交，均价只能反映其高端住宅的价格水平；上街则以均价11508元/㎡位居第二；南屿排在第三，均价为10342元/㎡。上街与南屿的均价一直都较为稳定，且在闽侯区域内都处于高位。同时与上月均价排名相比，本月前三甲位置没有任何变化。整体来看，上街和南屿无论在成交量还是成交均价上都是闽侯县的前三名，这两个相邻的区域紧靠福州市区，交通便利，经济较繁荣。这些都使得这两个区域的楼盘成为购房者入市的目标。