由福州大学房地产研究中心统计的《2015年12月福房指数市场分析报告》近日出炉，其中，2015年12月福州及闽侯商品住宅均价为14147元/平方米，相比上个月价格上升了518元/平方米，涨幅约为3.80%。在成交量方面，12月份福州楼市以46万平方米的成交量收官，较上月的29.18万平方米，有大幅度的上涨。
专家分析，12月份，市场需求有所释放，加上房企大力助推，成交量的有所增长，此前处于观望阶段的潜在购房者预期福州房价坚挺或震荡上行会持续，纷纷趁早进行购房置业，市场升温，迎来交易暖冬。以下是详细分析：
[福房指数分析] 福房指数环比上扬
表1：2014年6月—2015年12月福房指数与福房价格
表2：12月福房指数与价格涨幅情况
注：平均涨幅以当前月份之前的一年为计算周期。
图1：福房指数及其趋势线
表1表2的数据显示，表1表2的数据显示，2015年12月的福房指数与上个月相比上涨了0.97%，与去年同期相比却上涨了1.76%。 从图一反映的福房指数变动趋势来看，福房指数自去年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于今年5月份，并以此为起点出现连续上扬。岁末房地产市场继续发力，福房指数环比上涨。
本月18日，国家统计局正式公布11月份70个大中城市住宅销售价格指数，数据显示，福州一手住宅环比再次上涨0.9%，实现年内“六连涨”。目前，福州市区一手房价格指数为去年同期的1.02，交易均价全面超过去年。此前，福州房价曾连跌10个月，5月首度止跌持平，6月环比上涨0.4%，7月微涨0.2%，8月微涨0.1%，9月上涨0.3%，10月上涨0.3%，12月的福房指数同比、环比都在上涨。
[量价分析] 成交量、成交金额环比上涨
表3：福州及闽侯商品住宅成交量、金额、单价、套数统计
注：本交易包含福州市区及闽侯县的楼盘，不含保障房项目。由于不同质楼盘的均价不能反映房价走势，此处注意使用，以免误导。
图2 ：福州及闽侯商品住宅成交量走势图
从表3可以看出，2015年12月福州及闽侯商品住宅均价为14147元/平方米，相比上个月价格上升了518元/平方米，涨幅约为3.80%。
在成交量方面，12月份福州楼市以46万平方米的成交量收官，较上月的29.18万平方米，有大幅度的上涨。值得注意的是，在成交量与成交套数于6月创下年内新高的态势下，7、8月出现一定幅度的下跌，属于淡季中的正常调整，“金九银十”两月，市场热度有所回升。11月份市场进行再度调整，量价下跌，而到12月份，市场需求有所释放，加上房企大力助推，成交量的有所增长，此前处于观望阶段的潜在购房者预期福州房价坚挺或震荡上行会持续，纷纷趁早进行购房置业，市场升温，迎来交易暖冬。
[板块分析] 成交均价市中心夺魁，成交量东区折桂
表4：12月份福州各板块均价 单位（元/平米）
友情提示：板块均价是不同质楼盘的平均价格，不能作为房价涨跌指标。
表5：福州各板块均价和成交量情况
2015年12月各板块住宅交易量分析图
分析表4、5，市中心板块以23914元/㎡的均价在福州各区中最高，但较上月却下跌了5.90%，相对于去年同期均价上涨18.64%；江滨板块以21697元/㎡的均价位居第二，与上月相比上涨22.20%；西区板块均价16606元/㎡，环比下跌了1.95%，相对于去年同期上涨4.96%。其他板块情况，闽侯板块均价环比上涨19.78%；金山板块环比上涨7.27%，仓山板块涨幅2.25%，东区板块环比下跌22.31%，五四北板块下跌12.51%。本月呈现出板块分化的现象，江滨、闽侯、金山板块有较大幅度的上涨，而东区、市中心和五四北板块均价下滑幅度较大。
在成交量方面，东区板块以126180平方米，占本月总成交量的27.43%夺魁，结合东区板块均价下滑的情况，可以判断房企采取了降价销售策略，去价求量。闽侯板块以106383平方米的成交量位居第二，占本月总成交量的23.13%；仓山板块以90114平方米的成交量、19.59%的成交占比位居第三。成交量排名前三的板块成交占比总和达七成。
[闽侯区域分析]成交量南屿夺冠，均价竹岐夺魁
表6：2015年12月闽侯各地区成交情况
2015年12月闽侯各地区成交面积分析
从成交量上分析，由表6和交易量分析图可知，在成交量方面，12月份南屿以43882平方米的成交量夺得头筹，成交量占比约41.24%。上街12月的成交量为26613平方米，占比为25%；成交量的第三名由荆溪获得，共成交11491平方米，占总成交量的10.8%。
从均价上分析，由表6可看出成交均价排行榜中，竹岐以均价15800元/㎡位列榜首，但竹岐成交量小，均价主要由高档的商品房拉升。上街以均价12560㎡位居第二，南屿则排在第三，均价为11177/㎡。上街和南屿这两个相邻的区域紧靠福州市区，交通便利，经济较繁荣，特别是在大学城的辐射作用下，不断带动周边的土地升值，这些都使得这两个区域的楼盘在市场上备受追捧。
[市区楼盘排行榜分析]
成交金额榜仓山雄踞，成交量榜马尾夺冠
表7：2015年12月福州市区楼盘住宅金额排行榜
表8：2015年12月福州市区楼盘住宅总面积排行榜
由表7可见，12月份的市区楼盘成交金额排行榜分布于四个区域，分别是仓山、晋安、马尾和台江，其中，仓山区有六个楼盘上榜，领先其它区域；台江区则有两个楼盘上榜，位居第二；马尾和晋安各有一个楼盘上榜。仓山区的闽江世纪城楼盘夺得桂冠，成交金额为46465万元；台江区的融信双杭城楼盘摘得探花，成交金额为41133万元；马尾区的城开中庚香海世界楼盘位居第三，成交金额32969万元。
从本月市区楼盘成交量排行榜（表8）来看，12月份的楼盘成交量排行榜集中在仓山区。其中，仓山区有七个楼盘上榜，晋安区、台江区、马尾区各有一个楼盘上榜。马尾区的城开中庚香海世界占据榜首，成交面积为47098平方米，仓山区的闽江世纪城和融信白宫占据了排行榜的第二、三位置，成交面积分别为32045平方米、18819平方米。
[闽侯楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量榜上街称雄
表9：2015年12月闽侯楼盘成交金额排行榜
表10：2015年12月闽侯楼盘住宅成交面积排行榜
由表9可见，12月份闽侯县楼盘成交金额排行榜中，上街镇的中海寰宇天下以19307万元的成交金额夺冠；南屿的正荣财富中心位列第二，成交金额为14916万元，竹岐的金湖水岸位列第三，成交金额为14694万元；排行榜的第四名则由上街的万科又一城夺得，成交金额为12829万元。
从本月楼盘成交量排行榜（表10）来看，12月份的楼盘成交量排行榜共有五个板块上榜。南屿板块有五个楼盘上榜，上街镇有两个楼盘上榜。上街镇的中海寰宇天下楼盘以14851 平方米的成交量摘得桂冠；南屿的正荣财富中心楼盘位居第二，成交量为13318平方米；上街的万科又一城楼盘则以10691平方米的成交量位居第三。
[福清楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量榜竞争激烈
表11：2015年12月福清楼盘成交金额排行榜
表12：2015年12月福清楼盘成交量排行榜
由表11可见，12月份福清市楼盘成交金额排行榜分布在五大区域，竞争出现多元化的趋势。其中音西街道占据五个席位，龙江街道、新厝镇、龙田镇、宏路街道和阳下街道各有一个楼盘上榜。音西街的中联天玺楼盘夺得桂冠，成交金额为19326万元；龙江街的壹品江山楼盘以7942万元的成交总价收官，位列第二；排行榜的第三名位置则由音西街的利嘉中心A区占据，成交金额为5771万元。
从本月福清楼盘成交量排行榜（表12）来看，音西街道有三个楼盘上榜，其余各区域分别有一处楼盘上榜。其中，音西街的中联天玺楼盘以14753平方米的成交量夺魁；龙江街的壹品江山楼盘夺得第二名，成交量为8448平方米。新厝镇的盘昇新港花园楼盘位居第三，成交量为5796平方米。
[热点分析] 全国楼市分化，去库存成为“国策”
过去几年住房需求的“同跌同涨”的局面，在2015年终结，楼市进入了一个全面大分化时期：一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房需求持续高涨，总体上呈现“量稳价增”的局面；其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化，总体步入“量减价稳”阶段，有一定的库存压力；部分三线城市和四线城市需求总体乏力，“有量无价”，库存压力大。
作为中央经济工作会议之前的定调会，12月14日召开的中央政治局会议将“去库存”纳入2016年结构性改革五大经济任务之一。继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后，本次会议再次明确提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
12月18日至21日举行的中央经济工作会议强调在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆，从供给侧提出了多项制度性改革措施，特别是落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，扩大市场需求。
这意味着，面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战，2016年，在房地产政策层面，中央将通过组合拳帮助稳定房地产的预期，从而在某种程度上稳定中国经济，避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融等领域。
根据社科院报告，当下房企库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。楼市疲软不是周期性问题，如今，我国家庭户均拥有住房已接近1.1套，供求关系已经逆转。
楼市稳定不仅关系千家万户的资产价值，还直接影响宏观经济的平稳运行。受高库存影响，房地产投资下滑，与房地产相关的钢铁、水泥、建材、家具等众多产业面临极大挑战，间接带来了就业和财政压力，并加重银行等系统性风险。
回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了行业转折点：在全国层面上，住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。
尽管预期中央可能出台房地产刺激政策政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但靠政府刺激需求来消化的效果已不再明显，2015年下半年以来政府陆续取消各种限制性政策，出台降息、降低首付比例、减免税费等优惠政策，楼市回暖依然缓慢，而且城市分化持续加剧。化解楼市库存还得靠开发商本身，适当以价求量，走向供需平衡。
