在福州，曾经追求“快产快销”的部分写字楼项目开始力推“以租代售”，越来越多的开发商瞄准“租赁”大做文章，而这一模式的流行也引起市场的极大关注。
业内人士认为这种持有物业形式，其赢利模式是靠对未来租金的预期来实现，前期需巨额资金垫付。那么一向追求资金快速流转的开发商为何会纷纷争当“包租婆”？这究竟是营销策略的噱头还是真正的战略转型？对此记者连日来采访了走访了市场与专业人士进行详细了解。
分析：
资金门槛高高端写字楼买主太少
那么为什么开发商近年来还会纷纷转型当“包租婆”？对此，思锐营销副总经理李辉告诉记者，目前在售的高端写字楼价格太高，一般需要上亿身价才能负担如此大的物业资产。能购买写字楼的多数为银行、证券、大型国企、事业单位、跨国公司等，而福州这些机构或是有自己的办公大楼，或是选择租赁，真正购买的极少。而若是切块出售，会对未来租赁造成极大的麻烦，这也造就了福州近年来写字楼纷纷转租。
即便是市场顶级客户，购买写字楼意味着长线投资，而在过去几年，写字楼供应井喷，投资风险加大，如果写字楼价值锐减，可以想像这些资金很难全身而退，因而，即便事实力雄厚的买主面临写字楼市场也变得越来越谨慎。”福州新联康房地产咨询有限公司总经理潘仰星告诉记者。
事实上，现在开发商采用这种模式，可能也是不得已为之。目前经济环境并不好，现在能如此阔绰的高端客户不多，或者说地产市场的大势也增强这部分客户的观望，因为，写字楼是否繁荣与经济大势紧密相连，而福州以‘地产’与‘外向型’产业为支柱产业模式，在这个经济敏感期，会延迟很多人的购买可能。”潘仰星表达了个人观点。
以租代售成缓解存量压力新突破口
一家知名房产代理机构负责人称，虽然住宅的库存总量大，但去化周期也不过一年多，但目前写字楼市场的去化压力尤甚。
面对库存量带来的巨大经济压力，开发商或可尝试借鉴在一线城市已较为成熟的以租代售模式。”该负责人分析称。目前福州写字楼存量大，销售遇阻，同类型产品竞争激烈，写字楼‘以租代售’可以暂时缓解开发商的资金压力。据业内人士介绍，开发商自持写字楼物业产权用于出租的做法在福州并不罕见，只是近几年福州写字楼体量迅速增加，开发商更倾向于对写字楼“半租半售”，即自持一定比例的物业产权，自己承租写字楼，剩余比例的物业则由业主自行出租。
在潘仰星看来，“以租代售”也是开发商在写字楼市场供过于求、销售遇阻的情况下不得已而为之的选择。据不完全统计，目前福州写字楼供应量50万平方米，但成交量仅有15.05万平方米，写字楼市场购买力不足的情况已经显现。与此同时，2015年福州的SOHO供应量也处在历史最高值，在一定程度上蚕食了写字楼的市场空间。
“在销售缓慢、同类型产品激烈竞争的情况下，写字楼‘以租代售’不失为开发商缓解资金压力的好办法。”李辉认为，后期开发商还是可以选择将写字楼“由租转售”，之前写字楼市场也有过租户在租期过后买下写字楼的事例。“如果开发商在自持产权期间，能够有效提升楼盘品质，提升写字楼项目整体的租金水平，后期开发商再将写字楼‘由租转售’会容易得多。”
此外，只租不售还有一个原因估计就是土地储备不足，因为没有后续开发，所以不需要滚动资金。而优质写字楼拿在手上，不仅有现金流及增值空间，还可以拿去抵押。”潘仰星说。
有人当“噱头”炒作有人用心在“转型”
但对于写字楼“只租不售”的做法，也有业内人士持正面肯定的态度，他们认为，虽然不排除部分开发商在炒作，但也有品牌开发商用心在做尝试和创新。
李辉告诉记者，从一线城市的发展经验来看，写字楼出售改为自持是地产发展的趋势，注意到这个趋势的企业都把项目做了相应调整。很容易想象，一个租售自由的商业项目，没有合理科学的规范，楼层单元划分混乱，入驻公司抑或商家参差，同样管理方面都有很大的困难，更重要的是影响受众对该商业项目的信心。
而且据他了解，这些给自己标注上“只租不售”标签的商业地产项目大多是属于商业招商情况良好的项目，而这样的商业回报也越来越多地被品牌开发企业所认同。探究原因看来，一方面是由于开发商项目已经没有资金回流压力，再加上未来商业地产开发将是一个趋势，因而另外一方面开发商也希望通过这样的物业持有，来增加公司操作商业项目的经验。
现在的房地产商都已经不仅仅是房地产商，他们是拥有巨大财富的综合投资者。只要是能获利的市场，他们都会去参与，而不给自己任何界限。这才是房地产行业未来发展的最新方向。”李辉如是说。
“只租不售”更考验开发商的后期经营管理水平
而对于开发商自持产权“以租代售”的做法，潘仰星则坦言这是一把“双刃剑”。一方面，写字楼“以租代售”对开发商的资金链要求更高，因为即使扣除开发商寻找租客耗费的时间成本，写字楼的租金收益在短期内也是很难同销售金额相比；另一方面，福州开发商从事写字楼租赁业务还处在起步阶段，内部管理和物业水平还有很大提升的空间。如何运营和管理，就开发商而言将是巨大的考验。
开发商现在选择只租不售可能更多是考虑将来项目的整个潜力价值的提升，包括对于整个项目品牌的维护。如果将来有更多的开发商要进入只租不售这个大队伍里来，可能在自己团队建设上有一个成熟的团队去进行经营，怎样去进行内部人员提升，来实现集团目标，这是现下开发商们最需要去深究的问题。
投资建议
地段与品牌是回报率保证
虽然写字楼转租也可以作为投资，但是目前写字楼的租金也很贵，相比于租，我更愿意买一些面积小，低门槛的写字楼。”在记者的采访中，不少有投资意向的市民告诉记者。而记者在走访市场时，也发现目前市场上也有部分写字楼产品面积主要集中在60-70㎡之间，这些产品总价在200万元左右，这对之前少则数百万，多则几千万的写字楼产品来说，真可以算是“白菜价”了。
所以潘仰星建议有投资需求的购房者可以考虑低门槛的写字楼项目，此外不论是租还是买，写字楼最重要的要素是地段的选择。好的地段能让写字楼较为顺利地出租出去，升值潜力也较大。在地段选择上，需看重周边的配套资源，当然以市中心为最佳，公司运营需要经常跑行政部门、金融机构等，市中心配套资源丰富，办公方便，因此是投资首选。其次可以选择CBD等项目聚集地，这样的聚集效应会慢慢形成独立区域，慢慢成为热点，未来升值潜力大。而品牌实力强的企业才是选择写字楼投资的重要因素。品牌是高回报率和产品品质的保证，如果一家企业资金组成复杂，整体资金链出现问题，做的产品质量没有保证，根本别提回报率的高低了。
