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杨红旭:楼市迎来“开门红” 2016年楼市总体乐观!

要闻 | 来源:杨红旭微博 2016-02-03 09:56:18 我要评论
[导读]2015年,中国楼市总体看,出现温和复苏,全国新建商品房成交量同比增长7.4%。其中一二线城市平均增长二成多。三四线城市拖了后腿,基本持平或小降。

2015年,中国楼市总体看,出现温和复苏,全国新建商品房成交量同比增长7.4%。其中一二线城市平均增长二成多。三四线城市拖了后腿,基本持平或小降。

那么,进入2016年的第一个月,情形又是如何?

国家统计局的全国数据尚未公布,不妨先看下易居研究院监测的30个典型城市的数据(包括四个一线和二三线样本城市),从中基本能看出全国一二三线城市的整体态势。

2016年1月份30城新建商品住宅成交面,环比2015年12月份减少24.2%。虽然降了二成多,但不足为虑,因为基本上每年的1月,都比上一年的12月下降。

主要原因有二:一是新的一年开始,开发商推盘下滑,而12月往往含有开发商为了拼业绩而集中推盘的因素。二是临近春节,购房需求出现季节性收缩。

我国的房地产市场存在短周期波动的规律,每轮楼市的上行或下行,最领先的指标是房产交易量。交易量质变之后,房价才会出现拐点,然后传递到房地产开发、购地、新开工等指标。

本轮房地产市场上行,最早始于2014年10月,市场信号是当月住宅成交量环比9月大增,而政策信号是“9.30”新政,市场信号证实了政策信号的有效性。

之后,30城商品住宅成交量持续保持高位。其中,2015年12月成交量创历史最高月度成交纪录。2016年1月,成交量虽环比下滑,但仍保持在2014年10月之后形成的高位平台上。因此,无忧。

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从同比角度观察成交量,会更有研究价值。2016年1月同比2015年1月,30城商品住宅成交面积同比增长19.4%。说明当前楼市形势,明显强于一年之前。

如果以更长的跨度来看,2016年1月30城的商品住宅成交量创出历史同期新高,也即历年1月份的最高值。相比另一个楼市繁荣期的2013年1月,也高出11.5%。

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从一线城市来看。每轮房地产短周期的上行期,一线城市都会率先反弹,所以2014年四季度和2015年1月的商品住宅成交量已经很高。

2016年1月同比2015年1月,北上广深的商品住宅成交面积同比增幅分别为-15.6%、82.3%、5.7%和-19.8%。从中可知,上海仍然实现了八成的同比大涨,仅看这一指标,北京和深圳略弱,而上海楼市较强。

展望2016年,全国房地产政策仍将保持宽松。比如2月1日,央行和银监会联合出台房贷新政:在不实施“限购”措施的城市,首次购买普通住房,商业房贷最低首付款比例可降至20%(原来25%);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭,购买普通住房的商业房贷最低首付比例调整为不低于30%(原来40%)。

这是继续2014年“9.30”新政、2015年“3.30”新政、2015年“9.30”新政后,再次降低商业房贷首付比例。短短一年多的时间,连续四次放松房贷,可见本轮政策放松、促进住房消费、化解房地产库存的急迫性。

在中央化解房地产库存的方针指导下,房贷新政只是配套政策之一,未来一段时间,中央其他部委和地方政府还将陆续出台其他配套政策。

在这样的政策背景下,二三线城市的市场将会出现弱复苏。而一线和部分强二线城市,受宽松的货币政策驱动和市场本身的“正反馈效应”,楼市总体仍保持较强态势。

在楼市整体继续上行的过程中,也需关注一点:由于当前国内外资本市场再次出现动荡,国内外经济走势存在稳中偏弱的迹象,将对楼高造成一定程度的负面影响。2016年下半年和2017年,需要密切关注外部环境对于中

 

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[编辑:沈柳贤]