去库存政策要有“加”有“减”，决不能加杠杆促销售。
不出意外，房地产去库存成为当下全国两会的热议题。来自地产业的代表委员们，纷纷就去库存出谋划策。
与此同时，一线城市及周边以及部分二线城市的房价却在大幅上涨，让不少购房者发出“大家都在喊去库存，可我却买不起房”的嗟叹。
是哪里出了问题呢？如此“奇特”的楼市景观，并不是各方想要看到的楼市健康局面。那么，房地产去库存究竟该如何精准施策，才能起到真效呢？
政府加减法
“（楼市）热冷不均，市场极不健康，就像人的体温忽高忽低，肯定就生病了。”全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为，当前房地产政策需要进一步提升“超前预后”的能力。
在黄其森看来，去库存，政府一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等“做减法”；另一方面应针对拆迁、配套难题，通过改善户籍制度等“做加法”。
其认为，当前有关部门和全国逾130 个城市出台的去库存政策，比如公积金新政、降低购置及交易税费等，都是考虑短期的“做减法”，长效机制的构建还有待更多科学举措。
最有效的去库存“减法”，作为地产商，黄其森认为，其一是降低房地产企业经营税负。
“比如土地增值税，预征增加了开发商的资金压力。很多项目最后不赚钱赔本，但预征的土地增值税基本上退不回来。政府希望开发商要降价割肉，但也要减轻开发商一些负担，共同推动，才能起到真正去库存的目的。”黄其森说。
其二，取消房地产企业的项目公司制。
目前，各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，哪怕在同一个城市，如果通过“招拍挂”拿了几块土地，就要成立几个法人公司。
这样，不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担，因为房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补。黄其森认为，应允许房地产企业设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司。
“做加法”方面，黄其森认为，政府要承担起相应义务与责任，完善配套。
“一味强调开发商自我配套，做城市运营商，是不现实的。开发商不是个个有此能力，十八般武艺全都会使的。”黄其森认为，政府应该在配套上“做加法”，如市政交通、周边基础设施、水电气等，与新出让的土地同步甚至提前完成，而不是周边什么都没有就卖地。如此，库存就不容易出现。
“调控政策要有一定超前性，因为今后很可能北上深等地新盘均以豪宅为主，持续下去也会有去库存的问题。”黄其森同时认为，一线城市总价1000 万、2000万以上的豪宅应该解除限购，因为这与民生保障无关。
决不能“加杠杆”促销售
对于当前楼市，购房者可谓“悲喜交集”。
在那些真正亟须去库存的三四线城市，人们仍然不敢出手买房；而在一线城市及周边以及部分二线城市，房价居高不下且“一天一个价儿”，人们又买不起房。
对于一二线城市房价暴涨，知名媒体人秦朔认为，这不过是“实体经济不景、优质的实体资产荒芜”这枚硬币的另一面。尤其是在股市泡沫破灭之后，房产似乎已成为最佳投资标的。
对于当前楼市状况，在重庆代表团讨论时，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆也指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。
黄奇帆认为，当前银行房贷首付已降到30％，有些已到20％，如果房产商或中介再给购房者提供首付贷款，实际买房人就变成5％到10％首付甚至零首付，这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。
黄奇帆表示，政府要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存，这跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。
此外，黄其森还建言，去库存，开发商也不能“坐等靠”指望政府救市，应主动在房价上“做减法”，在品质上“做加法”。要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。
