由福州大学房地产研究中心统计的《2016年02月福房指数评析》近日出炉，其中，2月份福州（五城区）成交面积为16.91万㎡，较上月的25.87万㎡减少了8.96万㎡，跌幅为34.63%；本月福州住宅成交1461套，较上月减少了811套，跌幅为35.7%。以下是详细分析：
2月份的福房指数与价格呈现的上述变化说明了福州楼市在这个月内发生了一些积极的变化。与去年同期相比，2月的房地产市场发生较大程度的逆袭，指数与价格双双出现了上涨。但从幅度上看较上月有所减小，说明市场热度不减。而且对比近年后成交水平，总体还是偏高的。同时在年前和年后国家和省政府出台的多项政策和其他各种原因的刺激下，上海南京等一线城市房价的暴涨说明这种市场热度很大程度上会保持上升趋势，并很有可能继续加大对福州房市的影响。2月份的数据表明我们对于第一季度市场的乐观预判是正确的。
最近一线城市房价暴涨引起社会居民的广泛关注。伴随着去年深圳房价的飙升，还有年后上海房价的快速上涨，市场对当前的房地产局势关注度越来越高，房地产最热的话题就是房价，特别是媒体，这段时间对房价上涨的报道可谓全面开花。从统计局数据到交易中心，到一手楼盘，再到二手房价看到的，都是涨！涨！涨！那么，房价是否真的出现了不理性的暴涨？房价上涨的真正原因是什么呢？
近来中国楼市的表现出现明显分化，一方面是二三四线城市努力去库存，另一方面是一线城市房价疯涨。现在一般认为造成北上广深房价持续居高不下的因素主要有四点：（一）政策支持。各种优惠政策出台刺激购房需求。尽管2016年才刚刚过去50多天，但是各种房产利好政策却早已迫不急待的推出，节前是“降首付”，节后是“降契税和营业税”，同时还伴有1月份的2.51万亿新增天量信贷的很大一块流向房地产市场。（二）供求关系。一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大。具体来看，截至 2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。（三）一线城市的吸泵效应。之所以这三个城市的楼价会如此疯狂，完全是资金推动所致，无论是开发商还是购房客的资金大量涌入一线楼市，或刚需也好，或投资也好，或投机也好。再加上由于负利率和人民币贬值的影响，一线城市楼盘成为财富保值的重要手段。（四）房产中介因素。随着一线城市的楼市升温，目前房产中介市场乱象重重。为抢夺市场，有大牌中介推出签约独家房源、办短期借贷、虚构房源等种种招数，这在一定程度上也推高了房价。
近期重点城市房价暴涨确有上述基本面因素的作用，但笔者认为，此类置于任何时期和场合都成立的观点不无迷惑性，用来解释近期房价暴涨缺乏说服力，最近一线城市房价暴涨的原因仅仅拘泥于此吗？笔者认为不尽然。上述的几个原因只是大环境背景下的必然趋势，这些房价上涨的有利条件早已于去年甚至更早时期就存在，为何房价至今才突发性暴涨？这背后是否隐藏着背后人为推手？早在年前就传言的年后房价会暴涨的消息从何而来？
笔者认为，这次出现的上海南京等一线城市房价同一时间统一上涨的现象显得异常诡异，不应当排除人为操纵的原因，上海等地的房价很可能正被“某些房产做市商”玩弄于鼓掌。也就是说，这次房价的暴涨在很大程度上有可能是人为作市，是有预谋的、开发商联合统一的串联合谋提价。现在高价大房拥有者大部分有实业，实业普遍存在着可活动现金流紧缺的情况。年初信贷开闸，中央下任务去库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标，皆大欢喜。最后房子留给坏账，不过那也是几年后的事。中国的房产市场很有可能已经完全金融平台化！也就是说，今后房子不是单纯地拿来给人住的，而是给金融市场提供炒作工具的！对城镇化而言，虽然楼市是“促转型”的发动机，重视楼市无可置疑，但炒作风险和高房价会产生对资金的虹吸效应，不仅不利于全国“去库存”，而且可能造成大起大落。
短期看，部分城市房价可能还有一定程度上升，北京、上海，深圳市场相对比较火爆，且价格涨幅仍有可能攀升。房价暴涨到一定程度，一旦开始下跌，则必定对金融体系造成负面影响。不同于三四线城市楼市的高库存，北京上海深圳广州楼市需要差异化调控。笔者认为，对公共色彩浓重而又具有要素管制的楼市，在发挥“市场决定资源配置”作用的同时，是时候该强化政府的积极作用了。
1、福房指数
2016年2月的福房指数与上个月相比上涨了0.68%，与去年同期相比却上涨了4.42%。从图一反映的福房指数变动趋势来看，福房指数自2014年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于2015年5月份，并以此为起点出现连续上扬，说明趋势线已从前年的大幅下跌转为近一年的反弹。
2、供求比
2月福州市区商品房住宅市场供求关系及涨幅走势图
2月福州（五城区）住宅签约面积为16.91万㎡，新增住宅上市量为7.92万㎡，供求比值为2.14。从福州五城区各区域的住宅供求比来看，2月份仓山区新增住宅供应量占比最大。
3、月成交量价
2月成交量走势图
2月成交价格与价格涨幅走势图
2月份福州（五城区）成交面积为16.91万㎡，较上月的25.87万㎡减少了8.96万㎡，跌幅为34.63%；本月福州住宅成交1461套，较上月减少了811套，跌幅为35.7%。
2016年2月份福州（五城区）商品房住宅成交均价为15067元/㎡，相较上月减少了909元/㎡，跌幅为5.69%，本月福州五区住宅均价出现下滑现象。
从成交量上看，2月份福州及闽侯商品住宅成交量为25.1万平方米，与上个月的37.49万平方米相比，出现了大幅度的下降，下跌了33.04%。与此相比，2月份的成交金额也出现下跌，总成交金额达到334028万元，环比跌幅为37.31%。2月份出现的这种成交量与成交额双双下跌的情况与去年12月份楼市的上涨趋势过快以及春节放假有关， 2月份的市场热情有所退却，市场上展现出供大于求的现状，最终体现在成交量与成交金额上。
4、板块成交量价
在成交量方面，闽侯板块以81887平方米的成交量，占本月总成交量的32.63%，拔得头筹，环比上升；仓山板块则以62131平方米的成交量位居第二，占本月总成交量的24.76%；东区板块以36554平方米的成交量位居第三，占本月总成交量的14.56%；金山板块以35104平方米的成交量紧跟其后，位居第四。前四大板块盘踞了成交总量的八成。
江滨板块本月以24874元/㎡的均价夺得榜首，与上月均价相比大幅上涨17.24%，同比上涨17.61%；西区板块以17305元/㎡的均价位列第二，和上个月相比上涨了15.37%；金山板块以15937元/㎡的均价位居第三，与上月相比下降了2.21%；市中心板块以14887元/㎡的均价成交，较上月大幅下跌33.32%；环比大幅下跌26.44%；仓山板块和东区板块则分别以14598元/㎡和14273元/㎡的均价成交，与1月份相比，仓山板块小幅上涨了0.56 %，基本持平，东区板块则下跌了6.78%；五四北板块以13995元/㎡的均价成交，与上月相比较大幅下跌了8.86%；闽侯板块则以9677元/㎡的均价成交，较上月下下跌了5.97%。从总体涨跌幅情况来看，与上个月相比，下跌板块数大于上涨板块数，尤其市中心板块跌幅最大，江滨板块上涨幅度最大。
1、月成交量价
2月成交量走势图
2月成交价格与价格涨幅走势图
2月份闽侯县成交面积为8.19万㎡，较上月的11.61万㎡减少了3.42万㎡，跌幅为29.46%；2月闽侯县住宅成交880套，较上月减少了270套，本月闽侯住宅成交量有所减少。
2016年2月份闽侯县商品房住宅成交均价为9677元/㎡，相较上月减少了615元/㎡，跌幅为5.98%，本月闽侯住宅均价有所下滑。
2、板块成交量价
在成交量方面，南屿以31286平方米，占总成交量的38.21%蝉联桂冠；南通以20595平方米的成交量位列其后，占总成交量的25.15%；位居第三的是甘蔗，共成交10393平方米，占总成交量的12.69%。上街以成交量为7080平方米占总成交量的8.64%位居第四，可以看出，本月成交区域仍然主要集中在南屿、南通和甘蔗三大板块。
上街以均价12875元/㎡位列榜首；竹岐则以均价11000元/㎡位居第二；南屿排在第三，均价为10585元/㎡。本月成交均价前三甲与上个月月相比相同，虽然排名有所变动，但也表明这三地的房价处于福州较高水平且较稳定。上街与南屿的均价一直都较为稳定，且在闽侯区域内都处于高位。整体来看，南屿无论在成交量还是成交均价上都是闽侯县的前三名，此区域紧靠福州市区，交通便利，经济较繁荣。这些都使得这个区域的楼盘在市场上备受追捧。
