来源标题：小户型住宅告急?
北京重提90/70政策调查
在沉寂70天后，北京市国土资源局官网上终于挂出2宗昌平区南邵镇住宅用地。这两宗土地出让公告中提到，除建设保障房之外，该地块中90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这“90/70”政策重新成为地产圈关注的焦点。有业内专家表示，北京重提“90/70”政策有利于弥补小户型供应不足的问题，缓解目前房价上涨压力。
旧政上岗 昌平宅地出让重现“90/70”政策
今年3月31日，北京市国土资源局官网上挂出三宗地块出让信息，一宗位于大兴区黄村镇兴华大街的商业金融用地，另外两宗是位于昌平区南邵镇的住宅用地。三宗土地总起始价为56.6亿元，预期成交时间都将在今年5月5日。这距离北京市国土局上一次推地已过去了70天。
值得注意的是，这两宗昌平区南邵镇地块在挂牌出让公告的第五条中均提到，“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”
亚豪机构市场总监郭毅表示，“上述条款出现在北京土地出让公告之中，标志着沉寂已久的‘90/70’政策又被重新列入购地条件。”
所谓“90/70”政策，是指2006年建设部、财政部、国土资源部、人民银行等九部委出台了调控楼市的“国六条”，其中就新建住房结构比例做出明确规定，指出“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这个政策自2006年出台至今，已执行了大约九年的时间。
“从去年以来，我国房地产政策基调发生改变，以指导代替调控。一些省市为了减轻去库存的压力，取消了住房供应套型指标限制，还有一些地区对‘90/70’政策有所突破。”一位业内人士说。
“90/70”政策弥补刚需型普宅
此次北京重提“90/70”政策，在地产圈引发关注。郭毅告诉记者，“由于近两年北京地价逐渐走高，北京六环周边的地价水平也已经接近3万元/平方米。在高地价的倒逼之下，北京住宅市场开始向着‘单价高、面积大’的高端化方向发展。北京住宅市场的‘低总价、小面积’产品越来越少，北京刚需型商品住宅面临着后续供给乏力的尴尬局面。北京重提‘90/70’政策，主要是为了弥补小户型供应不足的问题。”
“今年2月，上海有关部门出台《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，其中要求对于中小套型住房的供应比例，中心城区要不低于70%，郊区不低于60%。这是抑制一二线城市住宅高端化的一个调控政策，对于市场来说，增加小户型的供应，有利于增加刚需产品供应，减少高端产品供应，缓解目前房价上涨压力。由于北京存在住宅高端化的情况，所以才会重提‘90/70’政策。”中原地产首席分析师张大伟说。
市场现状 一季度小户型成交不足三成
今年一季度，北京纯商品住宅(除去保障房、自住房、商住房)市场中，90平方米以上大户型住宅成为主流。来自中原地产市场研究部统计数据显示，今年一季度，北京商品住宅(除去保障房、自住房、商住房)市场中，90平方米(含90平方米)以上大户型成交占比达到72%，同比上升10%;90平方米以下小户型成交占比仅有28%，同比下降10%。
中原地产市场研究部经理靳瑞欣表示，“随着930新政、多次降准降息、二孩全面放开等一系列政策出台，有效刺激了改善需求的释放。改善客群大多会选购90平方米以上的大户型住宅，所以90平方米以上大户型住宅成为北京市场主流，成交占比逐渐攀升。”
上市新盘供应仍以大户型为主
未来北京新盘供应以大户型为主。据亚豪机构统计数据显示，今年4月，北京住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括华润·萬橡府、五矿·铭品、中冶·蓝城在内的26个住宅项目，包括空港国际、ID CITY艾迪城在内的4个商住项目。
记者注意到，在上述26个住宅项目中，有20个项目主推大户型，占比达到77%;有6个住宅项目主推小户型，占比仅为23%。
易居智库研究总监严跃进分析说，“由于北京高价地频出，所以北京高端住宅供应量增加，普宅的供应量相应地减少。北京高端住宅是为了满足多次改善升级家庭的购房需求，以大户型为主，造成北京纯商品住宅供应结构发生变化。此外，部分新盘项目加推大户型房源，以满足增加的改善需求。所以北京大户型住宅供应量增多，小户型住宅供应量相对减少。”
“户型大了之后，就会抬高总价。总价涨高了，刚需就会难以承受。部分刚需客群只得选择放弃购买新房，转而进入二手房市场。”靳瑞欣说。
