来源标题：市场火热难掩开发商隐忧
过去的3月，入市项目数量大幅提升，而“开盘售罄”再次成为入市项目的主旋律。对于普通购房人，从各个渠道获悉的消息，似乎都在讲述一个事实，北京楼市又回到了房子“躺在家里”就能卖光的时代。《广厦时代》调查却发现，对于目前的北京楼市，开发商表面上卖得红火，实则担忧甚多。尤其是面对深圳、上海等地收紧的政策，北京楼市未来走势的不确定性日益增大。为赶上这波热潮达成全年销售目标，开发商调整推盘节奏、改变户型设计、增加产品附加值等手段成为市场普遍现象。
市场迎来活跃期 开盘售罄变常态
最近有看房经历的人，大都有很多感慨：好的项目，一房难求，虽然价高，但竞争的客户一点不少。
如果说前两月，二手房是市场当之无愧的主角，3月以来，新房市场也开始发力。根据亚豪机构数据统计显示，北京3月新房共计成交9189套(含商住两用，剔除自住房和保障房)，成交面积为91.24万平方米，环比分别上涨206%、178%。在价格方面，北京3月新房成交均价31967元/平方米，环比下跌2%，同比则上涨16%。
数据的背后是每个售楼处热火朝天的开盘现场。3月19日，位于朝阳区东坝板块的首开龙湖·天璞二期入市，主打130-170平方米左右精装平层，仅蓄客一个月就火速开盘，开盘当月所推房源全部售罄，同时该项目也制造了新的纪录，千万级豪宅产品入市三个月清盘。而从北京市住建委官网的数据统计也看出，首开龙湖·天璞的成交周期与以往同级别的豪宅区别很大，开盘时间过去不到一周，近一半的房源已经进入买房资格核验状态。
同日，位于朝青板块的首开熙悦尚郡开盘销售，当天实现销售额12亿元，去化率达9成，不限购的商住项目紫御长安宣告1小时售罄。
整个3月，这样的热销场面继续在多个售楼处上演，无论是商住类项目，还是普通住宅，各开发商对外释放的开盘信息比的已经不止是销售额，而是销售速度。位于顺义的艾迪城推出房源1.5小时售罄，实现签约金额12亿元，位于房山的金隅·糖+开盘2小时，128套房源售罄，销售金额3亿元。位于大兴区的华远西红世，开盘每分钟销售1.5套。曾经熟悉的节奏似乎又回来了。
下半年不确定性增加 开发商调整策略抢市场
火热的销售数据频出，市场真如表现的如此火爆?北京市房地产业协会秘书长陈志表示，目前住宅的一手市场并不如一些媒体所传递的那么火爆，从交易总量来说，与2011年相比其实没有太大变化。
而在开发商层面，谈起对于今年北京楼市的判断，“有信心”、“向好”是经常被提到的，但事实上，为了能赶上这一波的行情，以及规避未来北京调控政策的不确定性风险，开发商在推盘策略上进行了多种调整。
调整全年任务的分配比例，是现在不少开发商在做的事。按照此前惯例和全年销售特点，房企制定销售任务，一般都会将重头放在下半年，4：6、3：7是种常态，而今年不少开发商已经将宝主要押在了上半年，甚至还有将任务比例调为8：2的。位于顺义中央别墅区的老牌誉天下，经历了八年的销售周期，计划今年实现别墅产品收官。年初时，开发商对外释放的信息是计划全年实现最后200套别墅的销售，公寓产品在今年年底推出。但最新释放的信息这一销售节奏已经全面调整，最后200套别墅产品计划今年上半年售罄，公寓产品预计在第三季度推出。
除了调整销售节奏外，调整产品规划，针对这波行情的主力人群设计产品，也是很多开发商采取的手段。位于北苑板块的某豪宅项目，此前计划将产品全部设计为200平方米以上的大户型产品，但考虑到市场需求和特点，为控制总价，已经将户型进行了调整，推出200平方米以内的大三居户型。
还有一些去年的地王项目，面对现在部分具有成本优势的改善型产品的热销，选择按兵不动，不直接加入竞争。尤其是去年南城集中出现的地王，由于拿地成本高昂，成本账难算，又赶上中冶德贤公馆、首开保利熙悦诚郡、亦庄金茂悦等相对成熟项目的销售火爆，选择延迟开盘计划，甚至部分已经将目标瞄向了2017年。
自住购房仍是好时机 投资风险已现
市场的火热让很多购房人急于入市，而近期深圳和上海出台的调控升级政策，又让很多购房人担心自己成为“接盘侠”。
陈志表示，北京与上海、深圳的市场表现完全不一样，出类似的政策可能性较小。从投资、住宅开工面积角度看，北京的住宅市场仍然处在一个相对偏冷，或说接近于景气的状态，并不是很热的一个状态。目前问题主要集中在二手房市场上，北京已经在3月份做了市场检查，通过严格的监管对二手房市场进行整顿，虽然不是政策，也是对市场的管控，也是比较对症的。
对于有自住需求的购房人，业内人士的建议是目前的市场，自住需求购房仍是好时机。由于地价推高了楼盘的定价，为了让客户更容易接受，开发商已经在尝试各种方式为楼盘增加附加值，实现从房子到家的升级，这样的好房子，从资产配置的角度永远也都是有价值的。但如果是投资需求，那在现在的市场更应谨慎。
尤其是在远郊和环京区域的投资，价格已经进入非理性发展阶段，而新的政策随时有可能让市场急转而下。而且，可以看到的是，这样的政策已经在路上。
3月26日，廊坊市政府就对外释放信息，为稳定环京周边县(市)住房价格，推进房地产业平稳健康发展，根据国家和省相关政策要求，结合本地情况，研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体措施方案正在程序审定中，即将公布。4月1日晚，廊坊市政府就对外发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、差别化住房信贷、严格规划管控等9项措施。虽然该政策被业内普遍认为调控力度较为温和，但对于投资客来说，仍有不可忽视的影响。
