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中国楼市炸裂了:最大的悬剑轰然落下!

要闻 | 来源:投资中国 2016-04-17 09:19:11 我要评论
[导读]这个周末投资领域最引人注目的事件,不是一季度GPD增速公布,也不是“多哈石油会议”的临近,而一则来自温州的楼市新闻。

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楼市:最大的悬剑轰然落下!

这个周末投资领域最引人注目的事件,不是一季度GPD增速公布,也不是“多哈石油会议”的临近,而一则来自温州的楼市新闻。【相关阅读:全国网友炸开了锅!楼市出了大消息!

近期温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期,在居民前往国土部门续约的时候发现,费用竟然高达当前房价的三分之一。一套价值300万元的房子,土地续约费用竟然高达100万元。

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此消息一出,举国震惊。很多人都表示,这个费用远远超出了心理预期,会影响自己未来购房计划。那么,“温州土地续约事件”是怎样产生的,法律上又是怎样规定的呢?让我们简单回顾一下。

在中国数千年历史上,多数时候都实行的是土地私有制。所以,不动产问题比较简单,如果有纠纷也主要发生在私人之间。1949年之后,土地、房屋的产权全部收归国有、集体所有。于是,产权关系发生了重大变化。

上世纪九十年代开始,国家决定启动商业化的房地产行业,但城镇建设用地国有化的性质没有改变。于是,土地使用权就出现了划拨、出让两种转让方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨,没有使用年限;而居民、企业获得土地的方式为出让,有使用年限。

早期的商品房开发中,在70年年限之内,各地出现了多种处理方式。比如此次温州到期的房子,开发商为了节省成本就选择了20年的土地使用年限。在其他城市,还有30年、40年、50年等多种“版本”的商品房出现。这些房子,将陆续面临土地到期的问题。

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2007年3月修订通过,2007年10月起实施的《物权法》,关于房屋和土地有以下规定:

第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说,房屋的所有权是永远归业主所有的,而房屋下面的土地是国家的,存在使用期限问题。如果是住宅,将获得优先保护,可以自动续期。如果是非住宅,则存在多种可能。

对于“自动续期”,一般的理解是:国家必须给续,不用去办理,只用象征性交费。

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但2007年8月通过的《城市房地产管理法》又规定:

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

于是,同样在2007年公布的两部法律,在条文理解上存在某种冲突。《城市房地产管理法》对于土地到期的规定,显然不是“自动续期”,需要房屋业主提前一年申请,如果不申请的,土地使用权由国家无偿收回。

但问题来了,房屋是不能搬动的。房屋的产权是永远归属私人所有的,国家即便收回了土地使用权又能如何?因此,有法律学者认为,鉴于《物权法》是更基本的法律,其地位明显高于《城市房地产管理法》,所以可以这样理解:

你的房子土地使用权到期之后,如果房屋自用,则不用去办理续期,国家也无法拆除你的房子。这时候,你房屋下的土地就近似于无偿划拨。但如果你要转让、继承,或者抵押,就需要办理土地续期,也就是要缴纳新一轮土地使用费了。

如果选择补交地价,怎么计算呢?对于续期的土地,一般通过基准地价来计算土地出让金,也就是正常的市场价格。如果政府参照附近土地拍卖价格来推算,则一线城市的续约价格可能将远远超过温州的“占房价的三分之一”,弄不好会“占房价的一半以上”。

比如北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期,续约价格如果参照市场价,也许要缴纳1000万的费用。这是非常令人恐怖的事情。它不仅远远超越了大家的预期,也超越了大家的承受能力,成为楼市头顶上的一把悬剑。

据报道,目前温州官方对这一问题的表态是:一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,地方政府突破不了,到目前为止还没有收到很明确的答复;二是在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案,目前已着手起草政策建议的初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题;三是对于现在想要续期的市民,我们随时欢迎,并给予优先办理。

也就是说,问题可能存在某种转机。

温州向楼市扔了颗原子弹,全国网友惊呆了!

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温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

根据报道内容看,这个“三分之一”,是按现在重新评估的当前土地价格续费。而这个评估价格恰好大体相当于这些房子现在房价的三分之一。

如果我不续费会咋样?按报道看,目前会让你的房子无法交易,不给你办交易手续。

对此,温州国土局是这样解释的:

目前房地产市场透明度不足,很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义,房子本身说白了就是砖块水泥,房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。

这下全国网友都炸开了锅:这篇新闻具有一定风向标意义。如果各地就此效仿,天都要塌下来了!

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其实,这个“产权”并不是从你买房之日计算,而是土地被拍卖后开始计算,所以那些二手房的有效期到底是多少,没有多少人真正能明白。

举个简单例子:

有个王阿姨就是买了这类房中一二手房,面临同样续费而不解,国土局的领导耐心细致地对她做工作说:买剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车。所以,您当初买房的时候,就好比用高价买了辆快报废的二手车……

以普遍70年产权为准,到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女,他(她)为继承这堆已经70年的水泥砖瓦,将按那时房价的三分之一续费……当他(她)的子女或孙子孙女又继承时,再续费……完美闭环。其实,这相当于一代代交遗产税……

有网友问:几年前说好的70年到期免费续期哪去了?

政府从来没说过免费续期。《物权法》只说到期后“自动续期”,没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

天下可能有一两顿免费的午餐,但土地这事,还是现实点吧。

关于产权,买房之前我们一定要了解这些事儿!

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这也就是说,房屋的所有权是永久的,只要你买了这个房,房就是你的,没有时间年限。但是房屋所在的土地是国家的,有使用期限,住宅房屋土地使用期限是70年。当土地使用期限到期后,怎么办呢?

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[编辑:沈柳贤]

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