楼市：最大的悬剑轰然落下！
这个周末投资领域最引人注目的事件，不是一季度GPD增速公布，也不是“多哈石油会议”的临近，而一则来自温州的楼市新闻。【相关阅读：全国网友炸开了锅！楼市出了大消息！】
近期温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，在居民前往国土部门续约的时候发现，费用竟然高达当前房价的三分之一。一套价值300万元的房子，土地续约费用竟然高达100万元。
此消息一出，举国震惊。很多人都表示，这个费用远远超出了心理预期，会影响自己未来购房计划。那么，“温州土地续约事件”是怎样产生的，法律上又是怎样规定的呢？让我们简单回顾一下。
在中国数千年历史上，多数时候都实行的是土地私有制。所以，不动产问题比较简单，如果有纠纷也主要发生在私人之间。1949年之后，土地、房屋的产权全部收归国有、集体所有。于是，产权关系发生了重大变化。
上世纪九十年代开始，国家决定启动商业化的房地产行业，但城镇建设用地国有化的性质没有改变。于是，土地使用权就出现了划拨、出让两种转让方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨，没有使用年限；而居民、企业获得土地的方式为出让，有使用年限。
早期的商品房开发中，在70年年限之内，各地出现了多种处理方式。比如此次温州到期的房子，开发商为了节省成本就选择了20年的土地使用年限。在其他城市，还有30年、40年、50年等多种“版本”的商品房出现。这些房子，将陆续面临土地到期的问题。
2007年3月修订通过，2007年10月起实施的《物权法》，关于房屋和土地有以下规定：
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
也就是说，房屋的所有权是永远归业主所有的，而房屋下面的土地是国家的，存在使用期限问题。如果是住宅，将获得优先保护，可以自动续期。如果是非住宅，则存在多种可能。
对于“自动续期”，一般的理解是：国家必须给续，不用去办理，只用象征性交费。
但2007年8月通过的《城市房地产管理法》又规定：
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
于是，同样在2007年公布的两部法律，在条文理解上存在某种冲突。《城市房地产管理法》对于土地到期的规定，显然不是“自动续期”，需要房屋业主提前一年申请，如果不申请的，土地使用权由国家无偿收回。
但问题来了，房屋是不能搬动的。房屋的产权是永远归属私人所有的，国家即便收回了土地使用权又能如何？因此，有法律学者认为，鉴于《物权法》是更基本的法律，其地位明显高于《城市房地产管理法》，所以可以这样理解：
你的房子土地使用权到期之后，如果房屋自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子。这时候，你房屋下的土地就近似于无偿划拨。但如果你要转让、继承，或者抵押，就需要办理土地续期，也就是要缴纳新一轮土地使用费了。
如果选择补交地价，怎么计算呢？对于续期的土地，一般通过基准地价来计算土地出让金，也就是正常的市场价格。如果政府参照附近土地拍卖价格来推算，则一线城市的续约价格可能将远远超过温州的“占房价的三分之一”，弄不好会“占房价的一半以上”。
比如北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期，续约价格如果参照市场价，也许要缴纳1000万的费用。这是非常令人恐怖的事情。它不仅远远超越了大家的预期，也超越了大家的承受能力，成为楼市头顶上的一把悬剑。
据报道，目前温州官方对这一问题的表态是：一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，地方政府突破不了，到目前为止还没有收到很明确的答复；二是在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。
也就是说，问题可能存在某种转机。
温州向楼市扔了颗原子弹，全国网友惊呆了！
温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。
根据报道内容看，这个“三分之一”，是按现在重新评估的当前土地价格续费。而这个评估价格恰好大体相当于这些房子现在房价的三分之一。
如果我不续费会咋样？按报道看，目前会让你的房子无法交易，不给你办交易手续。
对此，温州国土局是这样解释的：
目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。
这下全国网友都炸开了锅：这篇新闻具有一定风向标意义。如果各地就此效仿，天都要塌下来了！
其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算，所以那些二手房的有效期到底是多少，没有多少人真正能明白。
举个简单例子：
有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……
以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他（她）为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他（她）的子女或孙子孙女又继承时，再续费……完美闭环。其实，这相当于一代代交遗产税……
有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了？
政府从来没说过免费续期。《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。
天下可能有一两顿免费的午餐，但土地这事，还是现实点吧。
关于产权，买房之前我们一定要了解这些事儿！
这也就是说，房屋的所有权是永久的，只要你买了这个房，房就是你的，没有时间年限。但是房屋所在的土地是国家的，有使用期限，住宅房屋土地使用期限是70年。当土地使用期限到期后，怎么办呢？
