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高善文:房价的暴涨不会扩散到更广泛的城市

要闻 | 来源:高善文旬度经济观察 2016-09-22 15:46:01 我要评论
[导读]以价格涨幅较大的二线城市作为库存去化完毕的参照系,对比其他二线城市和三、四线城市情况,房价上涨短期内仍然难以扩散到更加广泛的三线城市。

8月房市延续火爆,住宅价格环比增速创出新高。

本轮房价的猛烈上涨主要集中在大约20个一二线城市,除此以外的广泛地区,房价涨幅总体温和有限。这一价格的分化,主要体现了库存去化速度的影响。库存消化较快的20个城市,价格上涨更强,对应的新开工增速恢复也较突出。广泛的房价较弱地区继续受到库存拖累,地产企业开工意愿不强。这些城市占全国新开工面积近80%,也解释了为什么今年地产销量火爆,而新开工增速仍然疲弱。

由于房地产市场的存货数据绝对水平可靠性很差,我们着眼于城市间的程度对比。以价格涨幅较大的二线城市作为库存去化完毕的参照系,对比其他二线城市和三、四线城市情况。比较结果显示,在比较广泛的地区,即便维持今年1-8月的销售水平(这一估计偏乐观),房地产市场仍然需要一段存货去化的过程。也就是说,房价上涨短期内仍然难以扩散到更加广泛的三线城市,全国范围内的新开工情况恢复并带动经济增长回升仍然比较困难。

更加可能的是,地产销售增速本身是难以持续的。由于前期的需求透支,未来销售和开工出现明显下滑的可能更大。一些城市陆续出台限购、限贷政策,特别是提高首付比例,限制按揭利率折扣的政策,对杠杆购房者的影响比较明显。官方媒体频繁喊话楼市风险,也显示政府对房地产泡沫化的担忧加剧。地产市场自身的透支,以及针对房地产的局部信贷政策收紧,可能带动房地产销售下行。由此带来的经济下行风险更加值得关注。

当然,基于库存变化的判断,风险在于库存水平在一定时期之内可能出现波动,例如,开发商和住户自持的意愿出现显著上升可能导致可用库存下降。此外,开发商的新开工行为也受到政策层面的扰动。

9月至今,高频数据显示的工业生产情况大体稳定。在供应收缩的逻辑下,随着价格的恢复,企业复产的意愿增强,这或许将对短期工业生产有所支持,并已经在8月采矿业增加值和焦炭产量上表现明显。企业复产还将压低工业品价格,9月以来,工业品现货价格的走弱或与此有关。

近期美国工业生产、零售数据低于预期,联储加息预期有所缓和,海外股票市场略有反弹。通胀方面,核心商品价格环比由负转正,核心服务价格继续爬升。尽管价格上行的速度仍然温和,但价格的持续上行至少将使得鹰派的预期加强。国内房地产市场走弱,海外美联储加息,仍然是未来一段时间人民币汇率压力的主要来源。对流动性和风险偏好的影响需要持续关注。

 

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[编辑:汤晓君]