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这是一个信号!国家正为房地产投资打开另一扇门!

要闻 | 来源:每日经济新闻 2016-10-11 08:11:14 我要评论
[导读]福州在出台限购、限贷政策的同时,还颁布了另外一个政策。而这个政策就是一个信号,房地产的这扇大门,永远不可能对投资者关闭。
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国庆前后有20多个城市出台了限购、限贷、限价、限用金融工具等楼市调控措施。朋友圈对这些政策的解读就是一句话“炒房客,get out。”

然而,国家真的向不动产投资者关上了楼市的大门吗?

当然绝对不是!

福州在出台限购、限贷政策的同时,还颁布了另外一个政策。而这个政策就是一个信号,国家希望投资者转向购买另外一种房产。未来楼市的资金也将大规模转向这个领域,并与互联网经济共同构建更有效率的新经济模型。

房地产的这扇大门,永远不可能对投资者关闭

福州出台的这个政策,就是《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(闽政办〔2016〕108号)。

这个政策给出的信号在于其中的第二条:“支持商业办公房地产消费”。其中,第一点明确规定,“凡购买五城区新建商业办公房地产的,由财政按所缴契税等额给予补贴。”

对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目,允许铺设燃气管道,允许SOHO项目按照民用住宅收费标准收取水、气费用。甚至动迁户如果购买商办房,还可以享受到购房补贴。

文件规定,“自本意见颁布实施之日起,被征收人自领取货币补偿款的一年内,使用货币补偿款购买五城区新建商业办公房地产的,按照购房总价且不高于货币补偿款总额的5%给予购房奖励。”

福州对商业办公用房的鼓励购买政策,和住宅的限购、限贷,形成了鲜明的对比。

这个政策似乎在告诉我们,对投资商业地产这件事,地方乃至中央政府仍然持欢迎态度。

国家统计局的数据显示,尽管房地产去库存是今年的重要工作,但这项工作的完成情况,并没有外界想像得那么好。截至今年8月,全国商品房待售面积仍然达到7.087亿平米,比去年同期还增长了6.9%。

去库存的主要压力就来自于商业办公用房,其中待售商业用房面积达到1.55亿平米,较去年同期增长了22.2%;办公用房的面积也较去年同期增长了10%。

因为房子卖不动,很多城市已经出现了商业地产和同地段住宅售价的严重倒挂(尽管商业地产的租金通常会高过同地段的住宅)。

不逊于国际任何城市的房屋租售比,让商业地产市场集结了大量的机构投资者。戴德梁行预计,仅上海一地,机构投资者就会斥资770亿,收购商用住宅。

价格泡沫最少的房地产:市场热情却很低

五牛基金董事总经理全宇在参加第六届中国价值地产年会(上海城市论坛)时曾比较过国际主要城市的房地产租售比,认为上海的商业地产租售比,并不比全球其他城市低,价格的泡沫很小。

但就是这样一种风险低的产品,却是各个城市最难去库存的房地产类型。

不能怪吃瓜群众的有眼无珠,怪只怪商业地产投资太难了,要通过买卖商业办公房赚钱,至少要过“三大关”。

第一关是贷款关。商业地产的首付比例至少要五成,而且贷款周期只有十年,利息还要上浮10%。贷款门槛,显然比住宅按揭贷款高得多。要知道,就是楼市调控,不少城市的二套房首付比例也就四到五成,而且贷款周期最长可以达到二三十年。仅就贷款时间这一项,就不知道让多少投资者放弃购买商用房。

第二关是税收关。契税、营业税按照最高标准缴纳,这就不说了。每年还要交房产税。出售的时候,还需要按盈利水平,交税率高达30%—60%的土地增值税。有人计算过,出售一套商业地产,税负总额至少要达到个人投资收益的三四成。因为,税收过高,又赶走了一批投资者。

最后一关也是最重要的一关是运营关。自从淘宝、京东,成为人们购物的主要途径,不知道有多少商业街迎来关门潮。甚至连上海的淮海路、外滩、豫园、南京西路、陆家嘴这样的核心地段,都有商铺空关。个人投资者没有能力运营商业,怎么敢去投资?

但这三关并非永远存在。福州提出按投资者缴纳契税金额,给予购房补贴,就是一个释放的信号:在商业地产去库存压力日渐加大的大环境下,地方政府甚至中央层面可能为个人购买商业用房开绿灯,对税收政策、贷款政策进行适度调整,鼓励个人投资商用性房地产。

另一方面,房地产行业全行业的转型,也为运营关的最终被攻克创造了条件。出于房地产资产证券化的需要,目前包括万科、绿地、万达等行业龙头企业都已经组建了自己专业的资产管理和运营团队。这些团队不仅负责公司持有商业的资产运营,同时也需要兼顾小业主所持有物业的资产运营和管理。

另外,在这个行业,还有一大堆核心骨干来自于第一太平戴维斯、仲联量行、戴德梁行等国际五大行的专业管理公司,这是让投资者购买商业房产由难变易的重要前提。

投资回报可能超出想象

虽然,商业地产受到电商的冲击最为严重,但在新经济领域,它也可能是最能创造高额回报的一种房地产。

去过上海月星环球港的消费者,都会被日本Sega开设在其中的室内游乐场着迷,它提供的裸眼4D动感体验,可以让每个游戏玩家产生如临现场的体验感。

比如,玩家可以乘着越野车,穿越原始森林,感受在越野车上漂流大峡谷真实体验。在整个过程中,桥梁断裂、滚石袭击、独木桥坠落、野兽追击……,每一幕场景都惊险刺激,又逼近真实,让人欲罢不能。同样,玩家还可以打击出各种有意思的音乐,并能和其他玩家现场竞技。

因为玩乐项目的新鲜有趣,小孩子对这里的游戏项目总是热情高涨,每次都吵着要在那里玩。

这种以体验为主的商业,正在为商业地产参与新经济塑造,并构成更有竞争力,更有盈利空间的崭新经济业态提供了巨大的舞台,假以时日,也许未来就不是淘宝冲击实体商业,要变成商业地产冲击淘宝了。

和原来购物中心,主要就是购物不同。现在新开发的商业地产项目,已经不太“鸟”购物型的商业,而是要求有特色,有主题的体验商业,通过它们吸引大量的消费者。

比如迪斯尼乐园边上的绿都绣云里,就引进这样一家书店。这家书店的老板不仅卖书,老板还会邀请一些手工艺人当场示范制作、教授顾客一些手工艺,光学其中一门手艺,可能就至少要一下午时间。

比如复杂程度不低的咖啡拉花技艺。如果要练习熟练,甚至能自己创作拉花,也许就需要两三天时间。这样一来,原本为全家玩迪斯尼乐园,到绿都绣云里住客栈的游客们,住宿的时间很有可能从原来的两天,延长到三四天。

当人们对商品的需要越来越小,对旅游、休闲、养生、美容、健康等的需要越来越多,商业地产的这种体验业态占主导的变化,就会让人们回归到各种类型的消费场所!而对商业地产的投资者来说,这就是一个信号。

根据国家统计局的统计,截至8月,电商只占到全国零售市场总额的11%出头,而电商的老头——阿里巴巴,目前市值已经达到了2465亿美元。

以此评估全国商业地产的理论价值应该至少是2.47万亿美元,以截至二季度已竣工商业服务用房总面积1.06亿平米计算,每平米的商业地产至少可以值2万美元/平米,而目前在售的商业又有多少在售商业地产的售价能达到这个数字。

这也是商业地产投资存在巨大机会的原因!


 

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[编辑:汤晓君]

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