央行在收紧货币政策，市场利率在走高，热点城市在限购、限贷、限价、限售。在这种情况下，为什么楼市迟迟未能入冬？
5月12日的“新京报”报道，即便在调控政策全面收紧的4月，开发商仍然在土地市场上积极扫货。报道称：
近几年略显保守的几家房企，从去年底开始画风突变，加快拿地进度：龙湖将2017年的目标定在1100亿，一改往日的谨慎，强调规模增长，其今年预计用400至500亿资金拿地。一些央企、国企也开始加速介入土地市场，远洋和中海最为明显。
开发商大手笔“扫货”，说明他们心中有底，根本不怕被套。或者说，他们相信至少三年之后（开发周期一般是3到4年），房价一定比现在高。
这里面有宁波、大连、沈阳、洛阳等地的读者，这些城市楼市启动较晚，目前才进入高潮。
那么问题来了：是什么原因造成了开发商的“有恃无恐”，以及部分三四线城市房价仍然大幅上涨？
概括起来就是四个字：因城施策。或者说，中央把楼市调控的主要权力，交给了各地政府。
对于2014年以来发生的这个重要变化的含义，大家此前认识得不深刻。
中央之所以从2014年两会之后，逐步采取了“因城施策”的调控方针，是因为楼市出现了高度分化。一刀切式的管理模式已经过时。但放权之后，逻辑就发生了新的变化。
我们知道，中国官员的政绩考核模式，是以经济和社会发展指标为核心。社会发展，同样高度依赖经济。各地老百姓，也喜欢强势、能办事、效率高的官员。比如能让城市快速变样，能很快通地铁、高铁，能让房价稳步上涨的官员。
想想看，中国目前除了一线和少数强二线城市，市民的自有住房率有多高，基本上世界第一。这些买了房子的市民，会希望房价下跌吗？
对于地方官员来说，土地财政仍然是最有效的筹集资金的渠道，有了钱才能修地铁、高速、漂亮的广场、学校、医院，才能凸显政绩，让上级和市民都满意。而且，地方政府之间有竞争。你打压楼市，资金就会流向周边城市，让你的竞争对手获得升迁的机会，你干吗？
所以，不到万不得已，地方政府官员不会真的打压楼市，那样会得罪大多数人，也是跟自己的政绩过不去。至于上面控制房价的死命令，则可以通过“限价”或者“影响统计数据”的方式来完成。而且，一旦有机会，就会偷偷放松调控。
对于三四线城市，特别是有“去库存”任务的地方，继续维持宽松的政策，甚至明确鼓励购房，就更是毫无顾忌。这是近期三四线城市房价继续上涨的根本原因。
中央一旦把调控权交给了地方，就很难收回，因为未来市场会更加千差万别。中国的人口红利，已经进入“分存量蛋糕”的阶段，城镇化还有白银10年，很多城市人口增长乏力，甚至是不断流失。这样的城市，财政压力越来越大，他们只能不断放松楼市调控，以刺激资金流入。
而新兴的中心城市，比如郑州、武汉，也有强烈的做大做强的冲动，所以也会千方百计刺激人口流入。在这场人口、资金争夺战中，各地政府显然都有愿望维持楼市的稳步向上。
当然，货币政策在中央政府手中掌握着，为了推动经济转型和应对周期变化，未来一两年会收紧货币政策，这对于楼市构成利空。但地方政府显然会继续跟中央博弈，希望自己这里的楼市维持活跃，以带来更多的财政收入。所以，当楼市成交量锐减之后，地方政府一定会“偷偷摸摸”地放松限购。
至于楼市前景，我仍然维持此前的基本判断：
中国楼市需要入冬，冬天的含义主要是指成交量萎缩，以及价格高位横盘、微跌。以人民币计价的房价大跌，是很难看到的。如果出现大跌，也是一根转瞬即逝的“下影线”（比如2008年下半年到2009年初），或者说是捡漏的机会。
未来，继续长期看好有人口显著增量的、高级别城市（及其卫星城）的优质住宅。不靠近中心城市的，人口增长乏力、甚至人口流失的三四线城市，即便目前房价大涨，未来也是个坑。
因城施策带来地方竞争，将加剧未来中国城市之间房价的分化。而眼前，因城施策带来的就是楼市迟迟难以入冬。
延伸阅读:房价，不会在我们眼前崩塌
来源：真叫卢俊的地产观 （ID：zhenjiaolujun），本文获得授权转载
后台一直会有朋友问对于房地产未来的走势，说实话这个真的很难预测，
但凡拍着胸脯说一定如何的，那肯定的没有深思熟虑的，如果我清晰的知道房地产的走势，那我就可以不用这么辛苦在这里码字了。
房地产因为每个城市不同，政府对于房价的态度不同，客户基础不同，所以差别很大，
那今天想和大家聊一个大的宏观的，对于房价虽然我不知道短线内是涨还是跌，但是这行在我们有生之年崩溃的概率我觉得是很少的。
大概有这么几个例子和大家分享：
对于泡沫的风险，很多人都会提到荷兰郁金香这个案例，急速的价格下滑让郁金香泡沫快速的萎缩。
但是我不知道各位朋友是否关注了这件事的后续，行业萎缩之后，后来经历了一段时间，荷兰的郁金香生意又开始恢复，这一次靠的不是价格，还是规模和产量，这一点在当时看来挺出乎意料的。
中国房地产开发其实只有十几年的时间，还没有一个行业的生命周期只有十几年的，
企业之间会更替，但从时间上来看，行业还处于成长阶段，距离饱和的时间还早。
我们谈论房价是否会下跌或者腰斩，某种程度上谁也不知道，大家谈论的其实都是一个概率论，
那么对于一个正在长骨头发育的行业来说，这种情况出现的概率比较小，基本就像讨论一个人出门会不会被车撞一样，有可能但没意义。
中国城市发展一直在学术讨论，很多人认为中国经济发展需要增强一线城市的能级，集中性的投入更加高效且产值更高。
但是中国目前希望的是城市均衡发展，希望更多的三四线城市可以崛起成为一二线。
所以我们看到很多县城在这一轮变成了县级市，所以我们看到高铁依然在快速的扩张。
带动三四线城市发展的模式是不是合理的呢，其实一定程度上不一定，因为三四线城市也有投资失败的，发展不了一二线规模的，所以过程中一定会出现损耗或者浪费的情况。
但是我们换句话来说，
不论中国式发展是否合理或者是否高效，但是起码他有效，
中国经济还是处于提速的阶段，只要GDP还在增加，房地产和房价就没有理由停下来。美国GDP增速只有1的时候全国平均房价还在上涨，更何况这是在中国。
很多人认为，货币超发了，通货膨胀了，所以只有房子涨价了，其实这个概念是不对的。
之前我帮大家整理过一些数据，在这30年来复合增长的数据，腾讯股票每年19%的增长，上海牌照每年25%，冬虫夏草每年22%。
而这些数据背后，是中国货币每年21%的超发量，
所以各位看到没有，这几个数字是多么接近，可以看出钱的贬值对于稀缺物品的提价是多么直接的关系。
而中国房地产在这30年来的复合增长速度是10%，所以从这个角度上来说，可能房价还是有被低估的可能。
钱是这个世界上最伟大的发明，对待任何产品都是一视同仁的，一旦通货膨胀持续存在，那么房价也就持续上涨。
我在易居沃顿美国段的时候，老师和我们分析了一个非常有趣的数字，平均房价的涨幅，其实就是城市通货膨胀率的两倍，大家可以去核对下，基本上相同。
说来也奇怪，在易居沃顿美国段读书的时候，几乎所有的老师都关注两个数据：一个是城市化，一个就是人口。
包括对于分析他们自己国家的楼市情况也是这样。城市化慢了房价就上不去了，新增人口少了可能未来需求就少了。
对于人口这一点大家都很清楚，我简单和大家聊下城市化对房价的影响。
城市化对于百姓来说一个最大的好处就是在于自己的财富转移。
过去自己拥有并不是很值钱的土地，在这一轮的城市化过程中全部转换成了购买力，而这一块则很大程度的支撑城市未来的住宅需求。
虽然这个钱是从政府手上转移过来的，但是对于行业的刺激可是持续的稳健的。
而且中国的城市化和人口在这个关口又遇见了2个好玩的元素，城市化进行的同时，伴随着老龄化的存在，
老人开始把自己的房子转给晚辈，但是毫无疑问年轻人会通过自己的方式，卖掉不喜欢的去买自己喜欢的，这也是财富转移的一种，市场上的用户突然就多了好多钱。
而对于人口来说也是如此，老龄化你可以说降低了需求，但是另外一块也孵化了养老地产，所以从目前的中国行情来看，两个托底的因素还是很有力的。
中国人是典型的没有安全感的民族，很多时候我们是穷怕了，所以我们选择拿着点安稳养老。
在中国每年居然有50万亿的储蓄进入银行，这个数额是庞大的。
各位要知道，2017年政府想要给各个地方政府投资的钱，其实加起来总和也差不多这些，所以换句话来说，在握有钞票的年轻，百姓的购买力其实可以和政府叫板。
但是我们从另外一个维度而言，今年开始越来越不相信买房，而是愿意把钱花掉，甚至借钱买东西，买房则是第一个维度的。
我们现在的安全感就来自房子，这十几年的调控之后的场景很多人都看过，所以大家都通过获得房子来实现自己的安全感。
这样的意识转变可能很大程度会带动未来几年的房地产需求市场，投资性买房被彻底的激发出来，未来房地产的需求会是刚需和投资互相捆绑在一起，滚雪球一样壮大。
所以毫无疑问，
我们暂且不聊房地产最细枝末节的，我们仅仅从整个社会和结构发展的情况来看，中国房地产还没有到达悲观的程度。
而我们尝试把时间轴拉长或者站在更大的格局上来看，对于房地产这个行业来说，一切都还是刚开始，现在谈论消失或者崩盘可能还太早，起码从概率论上来说都还太早太早。
另外一个，对于人来说，等待楼市崩盘或者楼市暴涨都是非理性的行为
或者说，对于年轻人来说，等待本来就不是一个正确的选择
