最近各地的房地产调控又进一步升温， 朋友圈里关于房价、买房的声音比之前消停了很多。这种时候，你可以远离“房价的朋友圈”，但不要远离房子本身这个问题，因为现在反而是为下一个周期做好准备的机会。
今天，就来谈谈一个很基本的问题：一套房子的价格，是怎么被决定的呢?
影响房价的因素有哪些?
在一般意义上，影响房价的因素是很多的。
不同城市，或是一个城市的不同区域，房价是由土地成本(城市、地段)、建筑成本、小区绿化、精装修、楼房年龄、地铁、开发商品牌等等因素综合决定的。
即便在同一个小区里面，同一幢楼的不同楼层、同一楼层的不同户型，价格也是不一样的。
这些因素如何影响房价?
以上那些因素对房价的影响，都是可以被量化的。
比如一个新开盘的小区，同一幢楼的不同楼层，相同的户型，卖的价格是不一样的，越高越贵，10楼就会比20楼便宜1000元，那么就意味着楼层对房价的影响
100元/层。
比如在同一个地段板块相邻的两个楼盘，都有地铁、学区，价格，每平米却差了5000元。分析原因，可能就会发现其中之一是全国性的品牌开发商，另一个是一般的开发商，或者其中之一的小区绿化、物业更好。
那我们就可以说，两个楼盘品牌+物业溢价=5000元。
把这种方法拓展开来，每一个因素都分析，就可以为一套房子的价格做相对彻底拆分。
拿福州某一套3万元/平米的房子举例，有可能就是这样的：
它的基础成本，包括了土地和建筑两个方面，假设16000元/平米。其他的因素则包括：
品牌：品牌开发商，+3000
环境：小区绿化很好，+2000
物业：物业管理好，+1000
装修：精装修， +2000
户型：户型不错，+1000
毗邻大型商业综合体：+2000
楼层：楼层很差，-1000
朝向：朝向不好，-1000
交通：距离地铁/公交站远，-1000
学区：名校学区房，+6000
总的算下来：15000+3000+2000+1000+2000+1000+2000-1000-1000-1000+6000=3万/㎡
你买了这样一套房子，其实是买了它的品牌+精装修+学区，为这些因素支付了3000+2000+6000元的溢价。当然，比较差的楼层以及距离地铁比较远等因素，也让这套房子稍稍便宜了一些。
所有这些因素里面，有一些是刚性的，户型、楼层、交通、甚至物业管理水平等，是不太容易变化的，不易变化就意味着是稀缺的。为这类因素支付溢价，你是不需要犹豫的。
而有一些因素是软性，比如品牌。这其中有很多感性的因素在，也许会随着时间而发生变化的，为此支付溢价则是根据不同人的需求而定的。
要不要买学区房、精装房?
除此之外，还有一些因素则存在争议，最大的两项是装修和学区。
有位职业房产投资者认为“装修”在诸多房价子项中，相对溢价高，却不保值。你一套房子精装修，要比别人贵4000元/平米，但是你买了毛坯，自己找工人来干，成本却可能只要2000元/平米，利润就出来了。
所以，你买房子要考虑是谋求最大程度上的投资增值，还是居住本身;另外在于自己的能力，是否足够覆盖其中的溢价。
再来说学区房。房子是中国人的刚需，学区房就是刚需中的刚需，在目前所有的房子中，学区房堪称最紧俏的，所以有“投资买房就买学区房”的说法。
但我们拆开来看，是否还是如此?
前面举的例子，一套房子3万元/平米价格=1.5万元/平米普通房产价格+6千元/平米入学名额价格。
支撑前者的，是它的地理位置，是步行10分钟之内有多少地铁站、有多少商业综合体和大超市，是小区周围两条街上有多少银行和高级酒店，这是相对不易改变的部分。
而支持入学名额价格的是什么?是一纸学区划片文件，恐怕要改变起来就容易得多了。
学区房的高溢价，在于子女入学资格的高溢价，而后者则来自于教育资源的不足。未来，教育资源的分配至少有几种解决方式——学区划片、师资流动、私立学校，它们都可能改变学区房的溢价预期。
还是那句老话，买房子这件事情对于很多人来说，可能是你一辈子最大的一笔金钱上的投入。它涉及如此多的影响因素，你在随便一项上能够更加精明一点，就能给自己带来非常大的助益。
