7月26日早上，一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候，做了如下表示：
将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
这，其实就是7天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的“租购同权”。只不过，这次住建部用的是“租售同权”。虽然有一字之差，但意思是一样的。
那么问题来了：第一，这对于中国城市化意味着什么？第二，能抑制房价上涨吗？第三，这对于学位房意味着什么？下面给出我的分析：
1、租售同权，将加速中国的“人口大迁徙”，一批小城镇会被抛弃
相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学，那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子，中国的家长什么都可以奉献。也就是说，为了让孩子接受更好的教育，移民、换工作根本不是问题。
上图：毛坦厂中学高考的“出征仪式”，场面宏大，有多辆警车开道。
租售同权之后，不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来，还会创造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨尽量到高级别的城市里去，那里的学校更好；最好是去北京上海，如果不行就是广州深圳，最差也要去省城。
根据统计局的官方数字，中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子，大概有1.88亿人，一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民，仅农村的孩子如果出来三分之一，就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育，一批家庭会带上老人方便照顾。这样，人口的城镇化会大大提速。但注意，由于优质教育、医疗等资源在高级别城市，所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。
如果租售同权成为国策持续下去，必然是高级别的城市人口大增，农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化，将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。
2、“租售同权”后，哪些城市的房价会跌？
由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市，而是人口流失地区。在中西部，人口不断流失的中小城市最终会崩坍，最终把当地金融机构带到沟里，因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。
我们的团队近期曾对中国300多个地级市过去5年人口流动（主要根据“小学生”人数变化）做过量化分析，很多地方已经出现了人口严重流失，“租售同权”之后，这种流失会加剧。
下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况：
河南省18市经济与人口变化情况
（2010~2016年）
| 地区 | 资金 | 人口 | 财政 | GDP |
| 郑州 | 138% | 36% | 161% | 100% |
| 南阳 | 135% | 12% | 142% | 40% |
| 许昌 | 141% | -2% | 129% | 79% |
| 新乡 | 103% | 5% | 110% | 81% |
| 济源 | 124% | 2% | 64% | 55% |
| 安阳* | 94% | -6% | 65% | 38% |
| 洛阳 | 138% | -8% | 113% | 63% |
| 漯河* | 101% | -11% | 162% | 58% |
| 开封* | 113% | -11% | 193% | 88% |
| 三门峡 | 83% | -17% | 101% | 54% |
| 濮阳 | 127% | -18% | 139% | 86% |
| 焦作* | 118% | -19% | 96% | 67% |
| 鹤壁 | 108% | -20% | 138% | 80% |
| 信阳 | 155% | -23% | 178% | 86% |
| 商丘 | 154% | -32% | 173% | 72% |
| 驻马店* | 131% | -36% | 190% | 86% |
| 周口 | 157% | -36% | 171% | 84% |
| 平顶山* | 77% | — | 21% | 39% |
| 河南 | 133% | -10% | 128% | 75% |
| 全国 | 112% | -0.03% | 93% | 87% |
数据来源于各地区统计局，其中焦作2016年小学生人数未公布，增幅是2010~2015时间段的，安阳小学生增幅是2009~2015年，驻马店、平顶山、漯河2016年统计公报均未公布，其中的资金总量、人口和财政的增幅都是2010~2015年时间段的统计结果。
四川21城经济与人口增长情况
（2010年~2016年）
| 地区 | 资金 | 人口 | 财政 | GDP |
| 成都 | 106% | 32% | 123% | 119% |
| 自贡 | 172% | 5% | 123% | 91% |
| 广安* | 160% | 2% | 201% | 101% |
| 凉山州 | 136% | 6% | 93% | 79% |
| 宜宾 | 147% | 1% | 126% | 90% |
| 内江* | 128% | 1% | 163% | 88% |
| 泸州 | 68% | 5% | 191% | 107% |
| 甘孜州 | 144% | -8% | 98% | 87% |
| 雅安 | 129% | -1% | 106% | 90% |
| 乐山* | 99% | -0.11% | 86% | 75% |
| 绵阳 | 78% | -4% | 138% | 91% |
| 德阳 | 68% | -1% | 119% | 90% |
| 眉山 | 173% | -14% | 266% | 102% |
| 遂宁 | 163% | -18% | 207% | 104% |
| 达州 | 191% | -24% | 177% | 77% |
| 广元 | 82% | -17% | 142% | 105% |
| 阿坝州 | 33% | -23% | 96% | 112% |
| 攀枝花 | 64% | -25% | 46% | 94% |
| 资阳 | 66% | -25% | 91% | 43% |
| 南充* | 43% | -29% | — | 99% |
| 巴中 | 223% | -41% | 468% | 94% |
| 四川 | 115% | -7% | 117% | 93% |
| 全国 | 112% | -0.03% | 93% | 87% |
数据来源于各地区统计局，其中广安、内江小学生人口未公布，退而求其次采用常住人口数据；乐山2016年统计公报未公布，四个指标都是2010~2015年时间段的变化结果。
山西11城经济与人口增长情况
（2010~2016年）
| 地区 | 资金 | 人口 | 财政 | GDP |
| 太原 | 64% | 7% | 104% | 66% |
| 晋中 | 90% | -0.17% | 56% | 43% |
| 长治 | 54% | -4% | 26% | 38% |
| 阳泉 | 56% | -6% | 10% | 45% |
| 运城 | 98% | -30% | 66% | 48% |
| 临汾 | 61% | -23% | 14% | 35% |
| 朔州* | 68% | -33% | -12% | 37% |
| 忻州* | 70% | -36% | 64% | 64% |
| 吕梁 | 60% | -32% | 23% | 18% |
| 大同 | 59% | -33% | 61% | 48% |
| 晋城 | 48% | -32% | 61% | 44% |
| 山西 | 66% | -22% | 61% | 42% |
| 全国 | 112% | -0.03% | 93% | 87% |
数据来源于各地区统计局，其中朔州、忻州2016年小学生在校生未公布，采用的是2015年的数据。
通过上述三省小学生人数过去5年的增减，我们能看到一个更为真实的城镇化图景：中国中小城市的人口流失是非常快速的，其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。
对于大城市来说，以教育资源为核心的公共资源开放之后，必然涌入大量移民。这些城市的教育资源会变得稀缺，只能不断增加投入，否则将出现“一位（学位）难求”的局面，最终被迫限制“租售同权”。
由于人口显著增加，租房需求将更加旺盛。所以，大城市房价很难下跌。也许有人会说：政府不在全力提供政策性住房和公共租赁住房吗？
是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租赁住房”上发力，的确可以平抑房价。但这些都需要投入，而地方政府三分之一的钱来自商业化的房地产行业。换句话说，没有商品房市场平稳发展，根本不可能有钱去建设、维护足够的“政策性住房”和“公共租赁住房”。这个道理非常简单，想想中国的计划经济时代就明白了。那时住房全部公有制，大家可以低价租房，但问题是：你能租到吗？你租到的是什么样的房子？
至于租售同权对学位房的影响，比较复杂，我们随后将单独撰文分析。
租售同权是社会进步的表现，也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中，会出现一些新的、难以预料的情况。所以，新华社通稿里住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。
这里面“逐步”二字，值得我们细细品味。
