9月过半,以往传统的热销期,眼下却表现平平。
机关枪扫射般的密集调控下,全国楼市已一倒一大片:
3年以来15个热点城市首次全面停涨,购房意愿7个季度以来首次下降,连最逆天的北京学区房价格也开始回落……
时逢“金九月”,市场预期、政策环境双双走到变轨的前夜,福州楼市又将走向何方?
从高层的态度看,这一轮调控,暴风般的旋风腿,神都挡不住。
眼下,越来越多的城市加入限购军团,政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁政策……不少舆论认为:房地产或上演楼市版「敦刻尔克大撤退」。
然而,今年1-8月份,商品房销售面积9.85亿平方米,同比增长12.7%;商品房销售额7.81万亿元,同比增长17.2%,表明市场温度仍在。
那么,房价此轮波动,究竟是“真降”还是“假摔”?
我们先把本轮“15 个热点城市”房价涨跌拎出来瞅瞅——对照一下它们的一二手房涨跌幅差异。
▼「15个热点城市」一二手房价涨幅差
可以发现:无锡的一手房下跌 0.3%,但二手房则上浮 1.2%;无锡的反面是北京,一手房没跌没涨刚好 0%,而二手房却跌了 0.9%。
援引地产网红刘德科的说法:相对于当前一手房价格被政府严控,而二手房几乎不被控制。因此,无锡的一手房跌,二手房涨,这说明是假摔;北京的二手房跌,在一定程度上可以说明整个市场是真跌。
无锡和北京,是「15 个热点城市」的两极,其它城市对照一下,多少可以说明到底是假摔还是真跌。
这也可以折射出楼市的走向——继续以北京和无锡为例,众所周知,北京的涨势已经暂停,而无锡的涨势尚未终结;至于其它城市,包括福州在内,也可以北京和无锡为参照。
多措并举下,楼市狂欢的高潮结束,现在的行情,可谓波澜不惊。
房价虽然有普遍涨停趋势,但对于购房者来说,力度却还远远不够。
这也体现在数据上。据央行最新消息,2017年第三季度,央行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查如下:
对于下季度房价,31.8%的居民预期“上涨”, 46.1%的居民预期“基本不变”,10.3%的居民预期“下降”,11.8%的居民“看不准”。
虽然房地产销售仍在创出新高,但居民的购房意愿开始下降。
*数据来源:东方财富Choice数据
根据央行发布的第三季度居民城镇储户问卷调查显示,22.5%的居民表示,未来3 个月准备增加购房方面的支出。
这一比例低于上个季度的23.1%,为2016年一季度以来首次出现下降。
虽然不能由此得出房价回落的结论,但信号已经无比明确,客户观望情绪逐渐蔓延,楼市出现回落或相对增速降低将是大概率事件。
这样的判断还来自两大信号:
其一,恰逢十九大,政策面不会给予反弹机会。
在房地产长效机制尚未完全建成之前,房地产调控政策无松动迹象,各种限制政策意在阶段性平抑房价,为租售并举的房地产长效机制建立赢得时间。
同策咨询研究部总监张宏伟指出,按照每次新政时效性6~8个月的经验判断,2017年3月多地楼市调控加码后,9-10月份极有可能是新一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期。
其二,房贷增速开始放缓。
目前,在楼市政策趋紧的情况下,居民加杠杆买房的势头也开始受到抑制。
*数据来源:东方财富Choice数据
数据显示,住户贷款中,房贷占比有所下降。2017 年 8月的住户贷款中,中长期贷款新增值占比由 7月份的 55.05%降至 41.01%。
这也意味着,用杠杆循环贷款的短期炒客,有了更多的顾虑。
其三,银行首套房贷利率上浮5%。
继一些股份制银行首套房贷利率纷纷上浮10%后,福州此前执行基准利率水平的大银行,首套房贷利率也已调整为在基准利率基础上上浮5%。
今年银行的房贷政策收紧,在榕银行的房贷利率频频调整:年初福州首套房贷利率打9折成主流;到了今年5月份,多家银行的首套房贷利率调整为基准利率,部分打9.5折;今年6月起,在榕一家股份制银行首套房贷利率在基准利率基础上上浮3%,随后多家股份制银行跟进,6月中旬已有个别股份制银行首套房贷利率在基准利率基础上上浮10%;目前多数股份制银行首套房贷利率在基准利率基础上上浮10%,二套房贷利率上浮20%。
至于未来的房价怎么走,现在也说不好。
按照正常的经验,当前各地的限购,只不过是强制性地压制了人们的购房需求。而且,当前中国的经济基本面向好,2016年末住户存款余额为60.65万亿元。更关键的是,现在全国的库存量已经降到5.1个月!
综合上面的情况来看,未来的房价应该会回归上行渠道。
当然,这只是通常情况下的判断。当前各种新的趋势已经显现。比如租购同权,现在又搞出大规模发展租赁租房。如果租房成为未来长效机制的关键性因素,那么整个房地产业的业态会发生颠覆。
这样一来,如果大家都不买房,房子没有投资价值,开发商大规模撤离,政府的政策性住房成为市场主流,房价下跌。在租房市场及政府政策性住房的影响下,商品房市场开始走向高端化,豪宅构成私有住房的主要形式,不过并不会占据主流。因为稀有,私有住宅会变得更贵。
底层民众租房,中间层民众买政策性住房(比如共有产权房),富裕人群购买商品房,这种模式是否是长效机制,不得而知。只是,从世界范围内看,中间层民众是整个社会的核心,也是社会稳定的关键性因素,政策性住房能否满足他们的需求,这个真不好说。
关键在于,今年10月份召开的这次大会,以及明年3月份召开的换届大会,会对未来,尤其是未来五年做出何种规划,房地产市场是否会发生翻天覆地的变化。
正是因为这样,小编做个小断言:到明年3月份之前,房地产市场还是会趋于稳定,不会出现大起大落。一二线依旧是稳中有降,三四线城市涨幅会逐渐变缓。
别忘了,我们国家的楼市,从来都是政策市。一个政策,可以影响到整个房价的走势,甚至是房地产业的兴衰。