楼市已到历史大顶
2018年成交大概率下跌
临近年关，楼市密集发声。住建部话音刚落，银监会又下狠手了！
近日，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，分别从商业银行和信托公司双方规范银信类业务，并要求加强银信类业务监管， 明令禁止了银行绕道信托违规输血房地产。
联系到前几天，2017年中央经济工作会议，锚定了未来3年的三大攻坚战，排在第一位的就是：防范和化解金融风险。
不管是地产、实体的风险，根子都在金融，核心是管住不合理的杠杆。不难看出，这不是短期内抑制泡沫那么简单，而是要在长期内“去杠杆”。
政策难松绑，再加上金融去杠杆，2018房价还能无畏无惧地上涨？ 楼市已到历史大顶，苦日子还在后面！
房产“杠杆牛市”落幕
苦日子才刚刚开始？
众所周知，在房地产“杠杆牛市”的背后，是货币信贷宽松的土壤。
包括福州楼市在内，上一波大行情，敢于贷款炒房的都成了人生赢家，不敢加杠杆的都跑输市场。而地产与金融联姻，也让开发商做大了资金规模，跑马圈地，高价拿地，成为推动房价上涨的“资金大潮”。
杠杆率有多高？据统计，2006年以来，我国非融资企业部门杠杆从96%飙升到144%，这10年间，钱借得我们自己都害怕，所以必须要控制。
再具体到房地产，据中原地产研究院发布的统计数据，截至2016年上半年，房地产行业资产负债率为79.72%，直逼80%的警戒。
房地产像磁场一样吸附着资本不断流入，房企高价拿地，房价水涨船高。对此，经济学家齐俊杰表示：房子涨价，然后有贷款，银行给了贷款，央行才要投放更多的基础货币，投放多了，钱多了，房价就更涨，这才是一个货币创造的链条。
他认为，2017年的金融监管非常严格，可以用踩刹车来形容，但是金融杠杆，在短期内不会消失。原有的企业杠杆，都加在了居民身上，最主要的表现就是这两年房地产的火爆，居民端的整体杠杆率已经接近了50%。
因此，综合来看，此前所谓“去杠杆”，其实这两年只不过是债务杠杆转移了。开发商虽然借钱不容易了，但好在销售还行，回款很快，所以日子也还过得去。但是现在情况不同了，防范化解金融风险系是接下来国家的攻坚目标，今后对于政策限制领域的监力度可想而知。
除了银监会规范银信业务，明年这种杠杆转移，估计转不动之外，齐俊杰认为，真正的回收货币，抽贷，缩表，应该会发生在2018年。房企会发现借钱很难的同时，销售也会很难的情况，所以企业的苦日子还在后面。
此外，业界人士认为， 2017年中国楼市的销量已经构筑了历史大顶。
回顾历史，国内住宅成交分别在2009年、2012年和2014年出现过三次负增长，同时也伴随着房价涨幅的回落，2018年，商品房销量必然会出现负增长，同时房价涨幅也将进一步回落。
未来几年，在“房住不炒、租售并举”的政策严控下，房价即便不跌，总体看至多也只能走L型。
而易居研究院院长杨红旭也预测，2018年楼市成交面积，大概率下跌！他认为，2017年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史最高点，随着2018年楼市降温，商品房销售量也将有所回落。
再从目前市场现状看，观望情绪逐渐变浓，很多人开始担心，现在入市成为接盘侠、成为被收割的韭菜，一步不稳，就掉坑里。越来越多的投资客收手了，或许还真应了任泽平的预测：2017、2018年炒股，2019、2020年炒房。
2018福州房价会跌？
投资投机在悄悄出货
在谈论2018年的福州楼市之前，我们再来看一眼2016年。
回看历史和数据，此前，福州此前曾连涨十八个月。但随着2016年国庆前后全国楼市调控再出“重拳”，福州一手房价涨幅回落明显，去年12月环比首现跌幅0.4%，今年1月继续下跌0.3%，2月份环比持平，3月份又继续下跌0.1%，4月份跌幅又扩大至0.2%，5月份环比持平，6月份又继续下跌0.1%，7月份下跌0.2%，8月下跌0.3%，9月份下跌幅度再扩大至0.4%，10月环比持平，已实现连续11个月止涨。11月再又小幅上涨（↑0.2%）。
值得注意的是，从同比数据来看，70城中仅12座城市同比下跌，其中跌幅最高是深圳（96.8%），福州（98.2%）仅次于深圳同比跌幅排名70城中第二位。对比
2015年则上涨28.5%。从新建商品住宅分类价格指数来看，90㎡及以下面积段一手房价环比微涨0.1%；90-144㎡区间一手房价微涨0.1%；144㎡以上区间则上
涨0.4%。
无论接下来，福州的政策会怎么走，险滩和急流正在逼近。原因很简单：楼市的基础变了。
回过头来看，福州楼市的行情引爆有一个先后顺序：
房价的疯狂改变了市场预期——成交量放大，炒房客如蝗虫过境，推高房价——大家关注的就是土地了——由于一直看多，土地市场上地王鸣锣开道，房价预期水涨船高——又回到第一阶段，让火爆剧情循环播放。
土拍，预示着新一轮的价格走势~
而从目前的情况看，首先，政府严防死守房价红线。福州新开楼盘的预售价格，不能超过红线，包括不少新开楼盘，宣传是雷声大雨点小，迟迟拿不到预售许可证。
其次，购买力受到限购政策和信贷政策制约，特别是信贷政策，不少福州股份银行近期也都调整了首付比例、二套房利率，对于自住买家和投资客，都是悬在头顶的剑。
至于未来的房价怎么走。
按照正常的经验，当前各地的限购，只不过是强制性地压制了人们的购房需求。而且，当前中国的经济基本面向好，2016年末住户存款余额为60.65万亿元。更
关键的是，现在全国的库存量已经降到5.1个月！
综合上面的情况来看，未来的房价应该会回归上行渠道。
当然，这只是通常情况下的判断。当前各种新的趋势已经显现。比如租购同权，现在又搞出大规模发展租赁租房。如果租房成为未来长效机制的关键性因素，那么整个房地产业的业态会发生颠覆。
这样一来，如果大家都不买房，房子没有投资价值，开发商大规模撤离，政府的政策性住房成为市场主流，房价下跌。在租房市场及政府政策性住房的影响下，
商品房市场开始走向高端化，豪宅构成私有住房的主要形式，不过并不会占据主流。因为稀有，私有住宅会变得更贵。
底层民众租房，中间层民众买政策性住房（比如共有产权房），富裕人群购买商品房，这种模式是否是长效机制，不得而知。只是，从世界范围内看，中间层民
众是整个社会的核心，也是社会稳定的关键性因素，政策性住房能否满足他们的需求，这个真不好说。
关键在于，今年10月份召开的这次大会，以及明年3月份召开的换届大会，会对未来，尤其是未来五年做出何种规划，房地产市场是否会发生翻天覆地的变化。
正是因为这样，小编做个小断言：到明年3月份之前，房地产市场还是会趋于稳定，不会出现大起大落。一二线依旧是稳中有降，三四线城市涨幅会逐渐变缓。
别忘了，我们国家的楼市，从来都是政策市。一个政策，可以影响到整个房价的走势，甚至是房地产业的兴衰。
综合整编自福州蓝房网、厦门房地产联合网
