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中国城市呈现新格局,住房也要换思路?

要闻 | 来源:财经内参 2018-01-29 08:33:08 我要评论
[导读]最近几年,有关城市行政区划的重新盘整的讨论甚嚣尘上,实际上,国家也做出了具体的部署和落实。
最近几年,有关城市行政区划的重新盘整的讨论甚嚣尘上,实际上,国家也做出了具体的部署和落实。一个城市必然会经历从兴起、发展、繁荣到衰败乃至消亡的变化过程,因何而崛起,又为何会繁荣,甚至会走向衰落,都是遵循着一个城市的生命发展周期的规律的。而房地产市场也同样经历着成长、兴盛和平稳的过程。特别是从2016年全国房地产市场形势来看,一些脱颖而出的城市屡屡刷新头条,成为全国城市视野中的一匹匹黑马,为此,全国也在形成一种新的城市战略格局,而作为传统的买房热点城市,在我们的观念里也在发生着改变。

 

GDP与流动人口齐增,内陆六城迎来高速发展期

 

经济学原理上说,经济基础决定上层建筑。而作为国民经济支柱地位的房地产业对城市新格局的形成起到了重要的推动作用。而4月7日由链家研究院主办的“内陆城市新格局”论坛提供的大数据显示中国新城市格局也在发生着重大改变,与房地产及当地经济密不可分。

 

活动上,成都链家研究院院长张键发布了《六大城市住房消费大数据报告》。张健表示,今年年初,杨现领博士提出了3+6的城市格局概念。所谓的3是指北京、上海、深圳三大城市圈,而6是指成都、重庆、武汉、长沙、合肥以及南京六个内陆城市。这一报告的提出,可以说改变了我们对固有城市格局的传统认知。

 

报告还显示,上述内陆六大城市GDP总量与深圳、北京持平,仅次于上海;单纯从小学生的在校人数和增速上看,其发展趋势正在赶超一线城市圈,成为城市发展的新兴的中坚力量。

 

为什么是这六个内陆城市?成都链家研究院报告以详实数据揭示了成都、重庆、武汉、长沙、合肥、南京这六大飞速发展的内陆中心城市正在赶超一线城市圈,成为城市发展的新兴的中坚力量。

 

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数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

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数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

从经济规模的GDP来看,内陆六大城市的GDP总占比达到了9.1%,达到了深圳、北京的水平,仅次于上海;如果从供给端分析,可以看到内陆六大城市整体的土地缺口相对较小,也就意味着房价上涨的压力较小,有助于市场温和健康成长,而不会以爆涨的方式让市场爆发,对市场造成伤害。这也正是国家稳定市场所要达到的理想状态;从增速来看,自2007年,内陆六城整体的GDP增速,与一线城市及全国平均水平,不断地在拉开距离,由此可见,内陆六城处于正在崛起的态势;而从人口流入情况来看,内陆六城的常驻人口和净人口的流入情况并不比一线城市的差,有着强劲的需求增长压力。

 

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数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

随着人口红利消失,未来城市之间的竞争,更多体现在人口与人才的竞争。部分农村人口将向城镇聚集,小城市向大城聚集,一二线城市正成为人口输入地。我们身边也不乏这样了的例子,很多在一线城市倍感压力的朋友开始考虑去这些内陆城市了,从发展空间上并不输于大城市,但压力相对更小,而且还会提前布局抢占机会。

 

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数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

也就是说,可以从经济实力上讲,除北上深以外的这六座内陆城市均有成为一线城市的潜质。

 

除了经济规模、人口净流入等,房价收入比也是衡量一个城市房地产是否健康发展的重要指标,内陆六城的房价收入比均低于15,而成都的房价收入比更是处在较低水平,仅为9,这也就意味着在正常情况下,成都工作9年便可以买一套房。

 

这一统计数据似乎与我们平时对成都的印象和感觉不谋而合,成都号称是一座来了就不想走的城市,这里没有北上深那么大的压力,但又有着自己的生活节奏,所以,在未来的发展潜力中,成都脱颖而出,成为一座让人期待的活力之城。

 

如今,异地置业已经不是稀罕事儿,成都由于经济的快速的发展吸引了很多外地人。成都可以说是四川发展最快的城市,这样为房地产带来了持续不断的动力。在全国房地产市场的影响下,成都市所受到的影响还是比较小的。相比于沿海城市来说,成都市的房价处于一个合理微高的位置。成都是人口大省,有着强大的市场需求,加上成都作为西部中心城市,除了宜居的生态环境外,更重要的是成都身为四川省省内唯一一个单极核心城市,成都在省内所占比重相当大,对周围的辐射和吸附力很强,从而支撑起庞大的住房需求。

 

笔者不少在北京、上海、深圳等一线城市工作的成都朋友也已经或正打算回成都工作,这也与成都这几年的快速发展分不开。

 

城市新格局推动住房观念升级

 

这些年,一线城市地王频出,房价飞涨,购房者置业欲望愈加强烈,由此愈加感受到市场的住房压力。特别是随着城市的发展和成熟,土地资源越来越稀缺,地王背景下造就了一大批豪宅化新房,让很多购房者对新房只能望房兴叹,更多的人选择走向二手房市场和租赁房市场。

 

当然更多的人选择离开一线城市回到家乡,实际上,并不是随便说回就回了,而是还是选择照顾到未来事业上升空间的城市。报告中提到的这些城市可能成为他们逃离北上广的第一选择。

 

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数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

“伴随城市的快速发展,内陆六大城市流动人口不断涌入,形成人口红利积累并衍生居住需求。仅就成都市场而言,当地房地产市场以刚需为主导,由流动人口引发的刚需占比达60%。放眼长江经济带上的这内陆六城,2016年新房、二手房交易齐头并进,成交总量已超过环渤海、长三角和珠三角三大经济圈。”成都研究院院长张键表示。

 

所以,这些新崛起的城市不仅潜力大,而且当前市场还处在稳定和健康阶段。城市的发展变化,也将推动置业心态的变化,中国住房市场发展阶段变化与政策的调整正在加速这种变化的快速升级。当我们看到了这种变化,对于买房的人群也将会做出相应的调整。这也就是链家研究院报告中提到的住房市场有一个鲜明的阶段性特征。纵观各个国家的房地产发展,你会很清晰的看到,都在经历一个从供不应求的到供求平衡的阶段,然后再到整体成熟阶段。

 

在不同的阶段,实际上房地产市场的特征存在很大的差别。过去房地产市场在快速发展,买不起房很正常。今后房价短期内也不可能会大幅回落,那么未来在存量房时代将有更多的选择余地,住房将不再是问题。

 

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数据来源:成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

作为线上线下与住房打交道最密切的链家,可以说为链家研究院提供了最真实有效的数据,且呈独家的差异化。立足于市场的最前端,获取一手详实的数据,让学术研究更贴近现实更富价值,也必然会对整个市场的发展起到重要的推动作用。

 

据悉,链家研究院的总部设在北京,是一家以数据驱动,专注于互联网与存量房市场的权威研究机构。成立短短两年间,链家研究院陆续发布《房地产经纪行业规范与发展白皮书》、《互联网与房地产经纪行业发展报告》、《美国经纪人调查报告》、《租赁崛起》行业研究报告、《中国长租行业白皮书》、《存量时代流通为王》市场展望报告、《租赁市场系列研究报告》等研究成果,并定期举办思享会、媒体沙龙等系列活动,希望与行业参与者一起努力,共同推进行业的发展与进步。

 

链家研究院院长杨现领强调,链家研究院的信条是“坚持做正确的事情,让正确的事情加速发生”。未来,链家研究院将继续在存量房、租赁及后房产服务领域深耕,为行业带来更多有价值的研究成果,加速行业进步。

 

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[编辑:邓康]